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这几年是广州写字楼的超供应期，空置率短期内不会下降，现在含金量高的广州写字楼的数量每个月都在上升。

　　观点网 张媛娜 武瑾莹 恒大以超高溢价拿到的珠江新城地王不仅“温暖”了低迷的土地市场，也带动了各界对于整个珠江新城区域的关注。

　　与此同时，前段时间广州国际金融中心写字楼最高租金达到320元/平米/月，再次刷新广州甲级写字楼最高租金记录，更使得珠江新城的写字楼成为关注焦点。

　　仲量联行华南区董事总经理吴仲豪如此生动的形容，“珠江新城的特级写字楼卖的比猪肉还便宜”。

　　他表示，未来一两年内，广州写字楼的租金会处于比较平稳的水平，而且到了2018年至2020年，珠江新城的含金量会迅速提升。

　　其续称，未来五年或者十年，广州的营商成本增加，租金将成为一个关键因素。所以合理的成本很重要，它会加速广州成为中国南部的一个主要的CBD核心地带。

　　“写字楼会为广州营造一个很好的营销环境，在租金不是很贵的情况下吸引更多的企业来到广州，这对广州未来的发展是十分有利的。”

　　与北京上海相比，吴仲豪认为，广州写字楼现在正处于井喷式供应的阶段。井喷式供应是主宰市场的一个很大很强烈的因素，而且，井喷式供应会使得空置率很难大幅度向下。空置率维持在较高水平，那么租金压力也会长期显现。

　　其强调，未来华南区的总部写字楼都会搬去珠江新城。

　　以下为观点新媒体对仲量联行华南区董事总经理吴仲豪的采访实录：

　　观点新媒体：恒大以13.22亿拿到的珠江新城D4-B2地块，楼面地价32968元/平米，您怎么看恒大拿地的价格？据说恒大拿这块地用来自建五星级酒店，您认为目前珠江新城五星级酒店的市场情况如何？

　　吴仲豪：这个地块如果在珠江新城的核心地带，那么一点都不贵。但是现在的位置稍微偏僻了一点，所以现在的地价是偏贵的。但建成之后，如果有机会可以以适当的利润卖出去。

　　至于是否用来自建酒店，这个要看供求关系。将来珠江新城五星级酒店的需求会很可观，而且那个位置做五星级酒店也是可行的。

　　但现在具体情况还没有得到落实，酒店建成后也有可能拿出来卖。

　　观点新媒体：目前珠江新城核心位置写字楼的租金水平是么样的？

　　吴仲豪：具体有多少我没有做过统计，但是具备高层好景观资源的写字楼租金都超过300元/平米/月。

　　观点新媒体：在广州您觉得这个租金水平如何？

　　吴仲豪：如果是高层这个租金水平并不奇怪。因为决定租金有很多因素，比如景观、朝向、位置、楼层等等。

　　但在成熟的市场，写字楼租金不代表一切。而且我觉得未来一两年内，广州写字楼的租金都会比较平稳。

　　观点新媒体：相对广州，北京上海的写字楼市场发展更为成熟，但今年这两个城市的租金水平上升迅速，甚至比广州更快，为什么会出现这样的现象？

　　吴仲豪：北京、上海的写字楼在几年前就遇到井喷的情况，而广州现在正处于这样的阶段。井喷式供应是主宰市场的一个很大很强烈的因素，而且，井喷式供应会使得空置率很难大幅度向下。空置率维持在较高水平，那么租金压力也会长期显现。

　　租金压力长期存在于市场，业主竞争租客，我们把它叫做租客市场。租客市场的特性就是在旧的写字楼，租客很大程度上被新的写字楼挖走，旧的写字楼又会用更优惠的租赁政策抢夺大客源。大型的租客市场在井喷式供应的情况下就会产生洗牌效应。

　　广州这两年会陆陆续续发生一些重大的搬迁，尤其是旧区搬去新区，或者说旧的写字楼搬去新的写字楼。最重要的一点，未来华南区的总部写字楼都会搬去珠江新城。

　　首先，公司想要提供竞争力，人才很重要。假设公司的写字楼在中山、番禺等，人才未必愿意过来，而珠江新城CBD这么漂亮，就会有人愿意来工作、生活，而北京、上海的写字楼已经经过了这个阶段。

　　至于广州，我们要看写字楼的含金量，租金不上升不代表写字楼的含金量不上升。广州写字楼的需求其实是非常强劲的。

　　这几年是广州写字楼的超供应期，空置率短期内不会下降。我们可以看到，现在含金量高的广州写字楼的数量每个月都在上升。有越来越多的人搬进珠江新城，那里舒服、干净、安全，设施越来越完善，很多外来人员也都从越秀区或者天河北搬去珠江新城住。这就表现出广州的中央商务区的含金量非常可观。

　　到2017年，珠江新城会有“六大金刚”项目出来，像东塔、新鸿基、财富中心等。这些项目出来后珠江新城写字楼的含金量会快速反应。之所以现在还没有反应是因为还有空置率的原因，并且含金量往往是滞后反应的。但是我相信到了2018年至2020年一定会有所反应。

　　观点新媒体：广州政府今年重点推介的土地都以商业区为主，比如琶洲、白云新城、南站等商区，这些地方会不会逐渐地发展成为一个成熟的商业区域后，将一些租客从珠江新城吸引到这些新的商圈呢？

　　吴仲豪：大规模的洗牌在短期内还不会发生。但是区域性的洗牌已经在发生，在2007年之前，广州是没有什么甲级写字楼的，最好的算是中信，但是中信现在已经很旧了。

　　现在这样的阶段，广州有这么多写字楼的供应，对广州经济的发展非常重要，因为它提供了不同价格的写字楼给不同的人做生意。广州这么多的写字楼，在租金不飙升的情况下，就会招揽到更多在中国南部产业升级成功的企业搬来珠江新城、天河北或者其他便宜的地方，有很多不同的选择。

　　这样的话，未来五年或者十年，广州的营商成本增加，租金是一个关键因素。所以合理的成本很重要，它会加速广州成为中国南部主要的CBD核心地带。写字楼会为广州营造很好的营销环境，在租金不是很贵的情况下吸引更多的企业来到广州，这对广州未来的发展是十分有利的。

　　观点新媒体：那么您觉得南站的位置及未来三五年的商业发展会是怎样？

　　吴仲豪：南站那里有港深高铁，具有一定的价值。但是我觉得，广州商业的精髓还是在天河中央商务区，珠江新城加天河北，只要这个地方成功了，其他的地方，像琶洲、白云区、南站等都会得益的。

　　南站自从推出来后，貌似很多品牌发展商不是很积极很愿意地进入，那是因为现在的品牌发展商流动性很大，有很多选择，不会被一个区域限制住。

　　观点新媒体：珠江新城在今年或短期内会有一些大规模的办公楼交易吗？

　　吴仲豪：过去珠江新城每年大规模的办公楼交易都有一单是我们做的。去年做了两单交易，包括雅居乐和广发银行等，都是我们做的。目前珠江新城的写字楼基本上都是只租不售。

　　现在珠江新城写字楼卖得很便宜，去年我就一直在讲，“珠江新城的特级写字楼卖的比猪肉还便宜”。

　　观点新媒体：目前很多人认为中国经济可能出现下滑，无论是对于金融贸易还是商业地产的发展，您认为宏观经济的变化会否会产生影响？

　　吴仲豪：经济活动是不会停止的，经济活动主宰了整个社会，同时经济活动也是相对的活动。在过去几年，我们的政府是非常有智慧的，很多调控政策将整个经济降了下来，很多筹码也可以慢慢放松，调控其实是长期的微调。

　　中国是具有中国特色的社会主义国家，因此在调控经济方面我们比西方国家做的更加出色。

　　观点新媒体：您认为中国的行政调控是有效的吗？如何看待中央政府与地方政府在调控方面不同的态度？

　　吴仲豪：我认为是非常有效的，而且很平稳。而且我认为中国目前正处于经济快速增长的磨合期。中国发展最快的就是最近的五年，可是很多西方国家其实都经过了几百年发展了。所以我们需要给予政府时间，这是一个磨合期，我并不担心中国经济发生衰退。

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