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“企业应该提高对经营安全的重视程度，过于激进的策略会带来风险，在经营中预留一定的空间是很有必要的。”

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 梁嘉欣 “万科”的名字，加上收购港资企业南联地产的行为，在房地产行业内再度产生一种几近爆炸性的化学反应。

　　就在五月中旬，万科宣布计划通过以10.79亿港元收购港股南联地产73.91%的股份，从而实现香港上市。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，此次收购的主要目的是进行国际化尝试。国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，本次收购属于铺垫工作的一部分。

　　从新近的消息来看，万科已经开始迈出国际化的步伐。消息指出，万科总裁郁亮6月14日表示，下半年万科将设立海外事业部，总部设在香港，会首先考虑投资美国等发达市场。

　　不过，是次收购南联的动作，业内更愿意将之解读为万科拓展海外融资的表现，更有人士认为是万科为发展商业地产做准备。

　　万科在接受观点新媒体采访时澄清，南联地产的收购还未最终完成。重组后的南联地产，主要业务是在香港持有物业出租。

　　万科明确表示，公司所涉足的商业，大多是与住宅项目相配套的物业类型，持有型物业的比例很低。目前还没有为此开辟专门资金渠道的必要性。但其亦表示，香港属于国际化市场的一部分，租金收益率较高，金融产品丰富，在香港进行持有物业的相关探索，确实有更好的条件。

　　至于“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”、“万科2049”等商业产品线，万科指出，这是各地的一线公司根据自身的项目情况所进行的尝试，但公司会在各地探索的基础上，不断地积累经验，打造和巩固在这些领域的专业竞争力。

　　此外，就在不久前，万科才刚刚完成销售金额492.2亿元，这在当下的房地产市场表现尤为抢眼。万科表示，目前公司的资金比较充裕，土地市场如果出现机会，公司可以灵活把握。但在拓展新项目时仍然会坚持严格的投资标准，不会把项目的盈利预测建立在过于乐观的预期上。

　　同时，在观点新媒体的采访过程中，万科还讲述了关于房地产市场、行业可持续发展等方面的看法。

　　以下为观点新媒体对万科公司的采访实录：

　　观点新媒体：今年以来，在市场普遍不被看好的情况下，万科亦已录得近500亿的销售成绩，但万科面临的压力也不小，是否有作出一些调整以帮助销售业绩的提高？

　　万科：市场调整期，面向基本自住需求的产品受影响程度较小。今年1-5月，万科144平米以下的户型销售占比从去年的88%进一步提高到90%，公司前五月销售量与推盘量基本持平，可售库存量保持在较低水平。

　　观点新媒体：郁总近期公开表示，5月份楼市成交活跃是开发商“以价换量”的结果。那么您认为，在未来，降价是否将进一步蔓延？能否判断未来半年的房价走势？

　　万科：目前大多数城市的价格相比前期已经有所回落，当然，各地情况存在差异。

　　市场认可的价格就是合理的价格。市场的每个参与者，都可以对未来价格走势做出自己的判断。但并不存在一个公认的预测方法。为避免干扰其他人的判断，或引起无谓的争论，各自保留自己的看法，不公开谈论，可能是更好的选择。

　　观点新媒体：4月份开始，万科在拿地方面的动作逐渐加大，但须支付的地价款成本则相对较少。万科对于目前的土地市场现状是怎么看的？接下来万科在土地支出方面的计划如何？

　　万科：今年1季度时，主要城市的土地成交面积为近三年来最低。最近三个季度，企业在投资方面普遍比较谨慎，土地基本都是底价成交。

　　万科目前的资金比较充裕，土地市场如果出现机会，公司可以灵活把握。不过，公司在拓展新项目时仍然会坚持严格的投资标准，不会把项目的盈利预测建立在过于乐观的预期上。

　　观点新媒体：五月中旬，万科宣布计划通过以10.79亿港元收购港股南联地产73.91%的股份，更多人认为此举是万科在为旗下商业地产业务发展融资铺路，对此万科的看法又是怎样的？虽然商业地产在万科整体业务中占比较少，但也是不小的规模，那么万科将通过哪些资金渠道以保证商业地产的发展需要？

　　万科：这一收购还没有最终完成。重组后的南联地产，其资产规模不到万科的1%。谈不上通过这一收购，实现万科的香港上市。

　　重组后的南联地产，主要业务是在香港持有物业出租。香港属于国际化市场的一部分，租金收益率较高，金融产品丰富，在香港进行持有物业的相关探索，确实有更好的条件。

　　万科所涉足的商业，大多是与住宅项目相配套的物业类型，持有型物业的比例很低。目前还没有为此开辟专门资金渠道的必要性。

　　观点新媒体：目前万科已经建立“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”、“万科2049”四大商业地产产品线，能否介绍一下万科在商业地产方面的发展思路？

　　万科：万科发展非住宅类业务的目的非常明确，是为了更好的做住宅；公司在非住宅业务领域的探索方向，也主要集中于那些符合城市发展趋势、能够与住宅相配套的物业类型。

　　发展非住宅业务是一个循序渐进的过程，相关领域的专业能力培养，也需要在持续的探索中实现。“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”、“万科2049”是各地的一线公司根据自身的项目情况所进行的尝试，并不是集团统一进行的产品线规划。在各地探索的基础上，公司会不断地积累经验，打造和巩固在这些领域的专业竞争力。

　　观点新媒体：此前万科曾向大股东融资的动作，加上是次收购南联，不少券商认为，虽然中央已经放松信贷，但国内房企的融资难度依然较大，房企长远发展前景变得暗淡。万科对于目前房地产市场的信贷融资前景是怎么看的？

　　万科：最近几年房地产行业的融资难度在加大。从全国房地产贷款增量占金融机构各项贷款增量的比例来看，前年是26.9%，去年是17.5%，今年1季度只有10.2%。存贷款基准利率下调之后，预计社会整体的资金环境会更宽松一些，但房地产行业的经营环境能否相应改善还有不确定性。

　　融资紧缩会使企业的投资能力进一步下滑，加大未来供应减少的风险。年初决策层也提出，要“继续采取有效措施，增加普通商品住房供应”。改善行业的融资状况，对于增加普通商品房的供应相信将起到积极的作用。

　　观点新媒体：在万科的眼中，企业应当如何较好地实现对资金链安全性的把控？

　　万科：不同企业的经营模式不同，在应对市场调整时的做法也不同，很难说有什么通用的策略。但有一点很明显，行业的波动性在加剧，企业应该提高对经营安全的重视程度，过于激进的策略会带来风险，在经营中预留一定的空间是很有必要的。

　　观点新媒体：不少分析认为，下半年是调控两年以来最为艰难的时刻，流动性、负债率与融资能力等将成为影响企业发展甚至存亡的关键，如何看？被认为更加艰难的中小企业应如何应对？

　　万科：行业的资金环境确实会让一部分企业感到有压力。但经过上一轮调整后，企业普遍有了应对经验。目前来看，资金紧张是事实，但资金链断裂的还不多见。小企业虽然资金实力比较弱，但他们收缩经营之后，也能够坚持很长时间，大规模倒掉的情况不太可能发生，只是一段时间内房屋供应、投资、就业会受到一定影响。

　　观点新媒体：并购、合作，是否将成为接下来房地产市场的主流方向？

　　万科：合作和并购一直都在发生，比较常见的是项目层面的合作。目前行业的集中度很低，未来应该会有所提升，但主要方式是小企业完成开发后退出市场，为大企业腾出市场空间。未来的主流方向，并不是“大鱼吃小鱼”，而是“小鱼让大鱼”。

　　观点新媒体：今年以来，随着中国经济出现急速下滑，宏观调控政策转向稳增长，房地产行业在其中会受到哪些影响？企业在此形势下如何应对？

　　万科：政策在转向稳增长的同时，仍然强调要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。对于企业来说，应该把精力放在经营上，不能寄希望于政策的突然转向。

　　今年以来，首次置业者的信贷环境已经在改善，这有助于自住需求的释放，对于顺应了政策和市场导向的企业来说是件好事。

　　观点新媒体：中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为行业未来的可持续发展道路是什么？企业应如何达致发展与存续的平衡？

　　万科：在高速城市化的背景下，中国房地产市场发展很快，迅速成为全球最大的房地产市场。但是，不能说这个市场就非常成熟了。这个行业和其中的企业都还很年轻，需要学习的东西还很多。

　　可持续发展，其实就是与自然和谐相处，与社会和谐相处。节约资源，尊重各类相关群体，承担更多社会责任，行业和企业才能走得更远。我们一直在这个方向上努力，我们也欣慰地看到，越来越多的同行正在选择与我们接近的道路。

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