博鳌特稿 祝惇若：商业地产黄金十年的挑战

如果我们一味地觉得商业地产现在正热，就单纯地复制已有的商业形态，那一定会形成泡沫，对新老商业都是伤害。

编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 博鳌特稿 梁嘉欣 相关研究机构指出，从2010年开始，商业地产的发展就进入快速发展期，而2010至2020年更是商业地产发展的黄金十年期。

　　蓬勃发展的商业地产，成为不少备受住宅市场调控影响的房地产企业新的掘金地，纷纷转型商业地产是近期兴起的浪潮。然而，商业地产这一避风港是否能容纳这么多的船？

　　业界担忧，倘若这些初来者，因为短期的利益驱使而转型商业运营商，这或会给商业地产领域带来不过估量的泡沫。而近期，决策者也似乎看到迅猛发展的商业地产背后的风险，并考虑将商业地产亦纳入调控的范围之内。

　　到底商业地产的热度还能持续多久？

　　易城中国总裁祝惇若在接受观点新媒体专访时表示，从总体上来看，目前商业地产市场的发展前景仍值得期待。但是同时也要看到商业地产项目发展的复杂性，市场好和潜力并不能代表每个商业项目都会成功，需要从具体的情况进行专业的研究分析。

　　商业地产的升温，加上发展商对商业项目的运营需求，为易城中国这类商业地产咨询服务商创造了不错的平台。在成立不到一年的时间里，易城中国便与众多企业形成战略合作，为该些企业在商业地产项目的前期策划以及到后期运营出谋划策。

　　虽然市场前景相对广阔，但祝惇若亦坦承，传统的商业地产服务行业竞争激烈，快速增长也受到挑战。要实现快速增长，就必须有创新的模式，“我们一直在致力于在商业模式上做出全新的探索。”

　　为了解目前商业地产的发展情况，以及易城中国的发展大计，日前，观点新媒体与易城中国公司总裁祝惇若先生做了一次深入的交流。

　　以下为观点新媒体对易城中国总裁祝惇若先生的采访实录：

　　观点新媒体：易城中国创立已经差不多有一年时间，这一年来，取得了哪些成绩？您认为现在易城中国最明显的改变是什么？

　　祝惇若：易城中国在2010年8月成立，至今将近一年，我们在项目定位、土地战略研究及商业运营等方面做出的成绩，都得到市场很好的反响。

　　第一，咨询业务板块方面，我们跟很多企业都有合作，例如观澜湖在海口高尔夫球会的商业中心，以及上海城开在上海和北京的城市综合体项目。

　　我们的业务发展得非常快，随着城市综合体的策划需求从一线城市扩大到二三线城市，我们的业务甚至还发展到乌鲁木齐，并参与了当地一个城市综合体项目的前期策划和研究。

　　第二，我们还与美国商用房地产信息公司RCA达成战略合作，为他们提供中国商用房地产市场数据和研究服务。

　　第三，在租赁和销售为核心业务的代理板块，也有很大进展。最近我们和某知名国际开发商合作，独家代理他们在天津市中心的一个非常高端的地标性住宅项目。目前该项目还没开始面市，预计会在一两个月后正式开盘。

　　第四，在商业运营管理方面，易城中国在去年成立之时，就与天津城投合作管理天津银河国际购物中心，并共同成立了合资商业管理运营公司，全权负责包括运营、租赁以及未来整个项目的商业运营管理。

　　观点新媒体：如此看来，易城中国在成立之后的一年里发展相当迅速，但易城是否也面临一些挑战？

　　祝惇若：从上半年来看，今年的业绩不能说是完美，但也还在预期之内，整体来说还算不错。但同时，我们也面临了非常大的挑战，就是专业人才的短缺。我们的人员补充跟不上业务的发展，究其原因可能是因为这一年商业地产的迅速发展，带动与之相关的企业面临较大的人才压力。

　　观点新媒体：下半年易城中国是否会有所针对地做一些人才的培训？

　　祝惇若：其实易城有一整套的培训系统，不单单是自己公司内部的员工培训，同时我们也会借助其他的培训体系，对员工提供一些业务领域内的专业培训。比如写字楼、商场和酒店式公寓的谈判和销售技巧，从而可以紧跟市场需求和市场发展。此外，我们会根据业务拓展需要，进行人才扩充，并以人员培训为核心方法，为公司长远发展做人才储备。

　　观点新媒体：近期二三线城市的商业地产市场发展相当迅速，这很大一个原因是很多开发商都选择二三线城市发展商业项目，但其实不少商业运营商认为二三线城市并不适合做商业，这应该如何理解？

　　祝惇若：二三线城市是中国商业地产未来发展的方向。但二三线城市的商业地产环境目前在基础设施，消费能力及商业地产运营人才储备等方面还需要不断提高。

　　当前在二三线城市进行商业地产开发的发展商大致分为两类，一是在一线城市已经有成功开发经验的的商业地产开发商，或者是境外投资者。但正如我刚才所提，他们会发现基础设施、政府效率、专业人才和其他各方面与一线城市相比不尽如意。其实这是很正常的，即使上海和北京在十年二十年前也曾经面临相同的情况。

　　第二种是正在往商业地产转型的国内住宅开发商。因为他们对商业地产的运作缺乏经验，往往会选择二三线城市作为突破。

　　不能否认，二三线城市未来的商业地产发展潜力比一线城市要大。但风险并存，因为商业地产在整个前期定位，开发管理、策划、招商及运营等环节和住宅不一样，所以开发商要有充分的思想准备。

　　观点新媒体：一线城市的商业地产发展与二三线城市的商业地产发展有哪些区别？

　　祝惇若：一线城市与二、三线城市在商业地产发展上肯定是有所不同，要根据各个城市不同的情况来决定商业地产开发的规模和形式，首先要看一个城市的人口和人均消费能力的水平。

　　以商场为例，一线城市能够发展几万平米甚至十几万平米的购物中心，对于二、三线城市，尤其是三线城市更应该研究多发展类似于一线城市的社区商业的类型。对于写字楼来说，一线城市写字楼的发展由于有丰富的产业支持因此能够发展起来，当然这个竞争也是非常激烈的。

　　但是在二、三线城市如果没有相关的产业，就不适合发展高端写字楼产品。需要强调的是，目前到二三线城市从事商业地产开发还是存有一定机遇。正如我们之前提及的围绕高铁站点的新城区域，通常是一个几百万方的卫星城镇的整体规划的概念，这样的新城建设中会有很多的商业、办公的配套设施，这个量是十分巨大的，而且也有一定的市场需求。

　　以城市综合体为例，很多城市最近都提出要建造城市综合体项目，比如杭州计划造100座，太原计划造50座。根据易城中国研究，上海未来3年10万平方米以上的综合体项目约50座。综合体是多种业态组合的建筑，通常会有一种业态功能主导。一线城市的综合体通常是商业功能性和商务功能性为主导的综合体项目，然而二、三线城市造综合体则应该多考虑以居住功能性为主的综合体项目。

　　以上种种不同都说明商业地产的复杂性，不同级别的城市不同、同一级别的城市商业发展也要因地制宜。

　　观点新媒体：您如何看待当前的商业地产市场？近期有消息称，中央拟将商业地产纳入严控范围内，对未来商业地产的发展将产生怎样的影响？

　　祝惇若：眼下商业地产的发展确实非常迅速，我们易城中国研究中心最近做了一个上半年大宗交易的统计，今年上半年大宗交易的数据已经超过了去年全年的数量，其中商业性质的物业占到了89%。同时，近期也有很多消息报道称，住宅发展商向商业地产转型，这足以说明目前市场对商业地产的青睐。

　　从宏观政策层面进行分析，由于住宅市场调控，有部分投资转移到商业地产市场，而且现在商业地产的政策敏感度较低，至于未来是否会出台调控政策，这个还是未知数。但从目前来看，中国良好的经济基本面和城市化的进程是商业地产发展的重要推动力。

　　商业地产未来发展的趋势，最基本得就是城市化。除了城市化，居民可支配收入的增加、人民币的升值预期及大量资金的涌入等，都将是推动商业地产发展的因素。

　　特别是高铁网络规划，高铁网络的建成给很多沿线城市带来难得的发展机遇。高铁站点的建立带动了不少城市周边产业发展及新城区的形成，商业地产的需求也会因此大大增加。

　　所以从总体上来看，目前商业地产市场的发展前景是很值得期待的。但是我们仍然要看到商业地产项目发展的复杂性，市场好和潜力并不能代表每个商业项目都会成功。需要从具体的情况进行专业的研究分析。

　　观点新媒体：您认为目前商业地产市场升温的趋势是否能够持续下去？会持续多久？

　　祝惇若：从目前来说，整个商业地产的发展的潜力是长期的。我认为，中国地产无论是商业还是住宅，未来还有20年的快速发展期，这是由整个中国经济的发展所决定的。随着城市化进程的推动，整个经济形势将处于高速发展的阶段。

　　大量的人口不断涌入新城市，这势必会推动房地产的发展，但关键是我们应该怎样来看这个发展。目前来看，与住宅相比，商业地产的风险较大，门槛高，所以很多发展商都是看长期的战略。如果是趁热进入然后马上退出，这对它和市场的影响都很大。

　　观点新媒体：当前大量开发商转型或增持商业地产，这推动了商业地产的发展，但会不会担心最终酿成难于避免的泡沫？

　　祝惇若：发展商业地产要一定要考虑商业容量的问题，因为一定数量的人群对商业的需求确实是有限的，如果我们一味地觉得商业地产现在正热，就单纯地复制已有的商业形态，那一定会形成泡沫，对新老商业都是伤害。

　　商业地产的开发和经营模式不能一味套用，如果只是买栋楼或者买几间商铺再租出去或卖出去，那么大量资金流入到商业地产中去之后，就会走上住房市场泡沫的老路。因此，开发商需要改变投资理念，看清政策走向、城市规划方向以及城市居民生活、消费方式，尤其是二、三线城市，在二、三线城市投资商业地产要紧贴百姓生活，若是一味走一线城市建造高档办公写字楼的老路，只会造成资源浪费。

　　然而，具有创新性质的现代商业是对已有市场的补充和升级，是具有生命力的。还是以最近比较热的城市综合体为例，现在全国各个城市都在号称要造城市综合体，我们不能简单地认为几种业态的叠加就是综合体，综合体的业态之间是有内在联系的，而且还要具有城市功能性。让消费者在综合体内的体验成为消费者生活的一部分，而不是单纯地为了购物，才是真正意义上的综合体。这种商业就是原有商业的升级，能够吸引到消费者。

　　另外，商业地产和住宅有一个很重要的区别是，商业地产需要“养商”过程，其资产价值是在经营过程中逐步的体现和提升的，而不像住宅地产在销售过程马上就体现出来了。所以持有经营的模式在很多城市市场比单纯开发销售更符合商业地产的发展规律和投资运作。

　　商业地产的价值其实不是在竣工完成或者销售完成的一刹那，或者开业的时候达到价值的顶峰。商业项目的成败是规划、策划、招商、运营管理很多的方面综合起来。从长期的过程来看是后期的运营管理上，这是最重要的。

　　快速销售固然能够实现资金的回报，但是对整个行业，尤其是现在目前国内这些商业地产刚刚处于起步阶段，短期销售去实现投资回报，其实对整个城市的发展是有伤害的。

　　商业地产尤其是城市综合体，它的价值是后期的运营管理，在各个综合功能的各种业态形成一种互补、互相依存互相提升的良性循环。有些项目卖了之后缺乏统一的运营管理，就是没有一个健康的发展，这对当地政府和当地市场的发展都是不利的。

　　观点新媒体：从目前的市场情况来看，由于资金量的需求，对开发商来说，租售并举的模式对其商业项目的发展是否会好些？

　　祝惇若：目前情况下，租售并举不失为一种平衡投资比较好的策略，尤其是对城市综合体来说。如果是把城市综合体中住宅或者公寓写字楼销售一部分，可以回笼一些资金用于商业商场部分的扶持，从长期来说，无论对发展、对市场、对消费都是比较好的策略。但令人担忧的是有些开发商把整个综合体以售为主，然后少量出租。

　　观点新媒体：近期房地产市场出现了电商热，很多开发商都把商业项目放到网上销售或出租，您是怎么看商业项目网售这种模式的？

　　祝惇若：这是未来商业地产发展的一个趋势，但这个趋势未来会发展成怎么样，我并不很肯定，因为对其模式并不是很熟。但我觉得，任何一个行业，创新是它的发展之路。

　　就像易城中国一样，我们一开始做的是商业地产服务这一传统行业，但现在感觉，除了竞争激烈，快速增长也受到挑战。而要实现快速增长，就必须有创新的模式，我们一直在致力于在商业模式上做出全新的探索。

　　因此，网售也可以视为一种创新，未来会怎样，今天还不知道，但我相信，他们一定能走出一条成功的路子出来。

　　观点新媒体：现在不少住宅开发商在进军商业地产之时，均有很大一个设想，持有量要达到总资产的20%左右，其实这对他们来说，是一个很大的挑战，那么易城中国对于这些转型商业地产的住宅开发商有哪些建议？

　　祝惇若：现在这么多开发商涉足商业地产领域，我们首先必须清楚面对挑战和风险以及一些开发模式和持续性经营上关键的问题，对开发商都是要做出慎重的决策。

　　其环节包括开发选址，开发业态组合，以及主导业态，这其中，不同的业态不同的体量都会有不同的开发周期，这会产生资金的运用问题。此外，在运营模式方面，各种业态的经营方式、租售模式的价格以及推向市场的节奏，专业管理团队的导入和协调，包括能源优化，这些都是非常大的命题。

　　这些命题所带来的就是我们常说的机遇和挑战，这么多开发商涉足到这个领域，他在整个过程中需要一大批专业人员协作，为开发商提供各个方面的服务，所以就像需要我们这样的公司能够提供全程、专业的服务。

　　这是对中国房地产行业一大考验，如果像我们这样的顾问公司，大家联合来解决这个问题，我相信这会带动整个市场专业水平的提升。最终会带动整个房地产的价值的提升。

　　观点新媒体：展望未来十年，随着商业地产的发展，易城中国是否也有更为长远或更清晰的发展计划？

　　祝惇若：易城中国是在整个商业地产快速发展的背景下成立的，在过去一年，站在巨人肩膀上的易城中国得到迅速的发展的同时，也逐渐获得市场的认可。