王珏林：调控加码原因及房价目标预测
作者: 见习编辑 周茉 时间: 2011-04-25 00:14:25 来源: [ 观点网 ]
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王珏林：调控加码原因及房价目标预测
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到2011年底或许政策稳定、市场相对清楚一些，刚性需求开始逐步显现。
观点网 见习编辑 周茉整理 “现在的经济发展速度是9.7%，还是保持了比较快的速度，城市建设的热潮仍然很高。所以，房地产还是要在政策引导下发展。”建设部政策研究中心副主任王珏林在由观点新媒体于4月21日在武汉主办的观点论坛武汉行中如是表示。
王珏林在以“回顾并预测了房价目标”为主题的演讲中指出，目前各地政府贯彻调控政策有很大差距，中央调控政策很严、措施很好，但真正实施起来差异太大，更多的城市基本是空调。
对于2011年的房地产市场，王珏林预计调控会继续加码，从目前的政策和需求来看，在这一两年之内主要应该满足于自住型和改善型的需求。
王珏林称，到今年年底整个形势会开始清晰，因为政策已经稳定，市场相对清楚一些。“如果今年年底继续出现低迷状态，那说明我们的政策太厉害了，如果出现高涨，说明我们的政策落实还不到位。”
以下为王珏林主任的现场演讲实录：
地产业2010年现状概述
2010年房价上涨9.9%，远高于09年，虽然其中有所下降，但是高点还是在2010年。
从投资情况来看，地市开发投资增长过快，2010年投资增长为33.2%。
房屋销售方面，去年地产业主要在两大背景下发展，一是世界金融危机还在持续，二是国十条已经出台，尽管都说2010年颁布出台的是最严厉的调控政策，但去年的地产市场仍处于历史最高位。
施工方面，2010年施工面积增长26.6%，09年是2.8%，开工面积较去年增长40.7%，09年是12.5%，其中有一项是供应问题，施工多、开工多、竣工少，前年增长5.5%，去年是4.5%。
从去年整体而言，主要是二线城市的房价增长，合肥、郑州、石家庄、沈阳、呼和浩特排在前五位。中部地区和西部地区明显好于东部地区，市场在向中西部转移。
2010年中国地产业有五大特征：房地产各项指标都在高位运行；二、三线城市房价全面上涨；社会资金流入房地产过多；居民消费、投资没有过多的出路，大家手中有钱还是想买房。
此外，贯彻调控政策有很大差距，在国十条出来时政策很严、措施很好，但真正实施起来差异太大，更多的城市基本是空位。
2011年调控加码原因
“十二五”规划和政府工作报告中较为突出的两点是：受转变经济发展方式和国家越来越重视民生工程。这两点与房地产都有密切的关系。
目前房地产供求矛盾如此突出，外在的原因是投资结构不合理导致分配不合理，同时消费不合理，内在原因包括供应结构、产品结构、分配方式的不合理。摆在眼前的是不仅要搞好市场，更要重视保障房的建设。
其次，仍需进一步贯彻落实“国十条”，本轮调控措施需更严格、更明确。
另外，物价膨胀带来的巨大压力。2010年中国CPI增长5.4%，今年一季度平均在5%以上，这个指标是比较高的。虽然今年国家规定是4.5%，完成这个指标还是有难度，但是能完成。
与此同时，房价潜在有全面反弹迹象。2010年出台国家出台一系列调控政策的节奏较快，特别是每一个重要节日之前都出台一些政策，主要因为出现了量价齐升的迹象，如果一旦快速反弹，也可以说打乱了整个调控的战略部署。且对以前调控造成的损失没法避免。从整个全年的几项指标来看，去年的调控节奏还是对的。
最后，把握住两会召开前的战机。去年颁发了“国十条”，今年又出台了新“国八条”，国家选择在一月份出台主要是为了迎合两会，此时全国各地领导都到位，是最好的贯彻调控政策的时机，也能让各地政府更加重视这件事情，回到各所在省市后也对完成这项任务更有好处。
“国八条”调控重点
对于国家最新颁布的“过八条”这一措施而言，其调控重点不外乎如下八点：
一是要求各个城市都要确定房价涨幅指标。确定这一指标的根据来源主要包括GDP、收入以及消费能力。
二是限购城市范围应该全面扩大。对房价限定指标，这是中央对地方要求最好的办法。过去出台的调控办法都不少，但贯彻起来却比较艰难，这其中确实存在各种利益。
所以国家就给各个政府订立要求，把任务交给地方政府，地方政府必须要按照这个指标来设定具体的调控措施和方案。
三是房地产税改革需要逐步推进。目前，房产税的实行还是局限在几个城市试点，为了进一步完善和落实，房产税的改革还需进一步全面推进。
四是调整二套房首付比例。
五是严格住房用地供应管理。具体落实中应该从两方面来管理，首先是解决目前市场规范囤地的行为、另外一个是保障房的用地管理。
六是加强市场管理，规范市场秩序，解决市场上不规范的行为。
七是保障房建设需开始全面规划。保障房的建设实质上是一项民生措施，对于中国复杂的国情而言，其建设和规划应该整体全面规划。
八是建立约谈问责制。虽然这不能从根本上解决问题，对于市场经济而言，约谈问责制虽不能长久，但确符合目前国家具体实情，能够暂时解决目前出现的部分问题。
限购、房产税、加息的影响
限购之下市场供需矛盾会有所缓解，当前刚性需求最能稳定市场。同时能够优先解决本市和长期居住这个城市居民的住房问题，排除一些以投资为主的消费群体。
按理说市场不应该采取这种办法，但是目前市场还处在住房制度改革的时期，就眼下住房供给、刚性改善性消费的现状，还是处于供小于求。尤其是去年国家调控政策已经沉淀了一些消费群体，今年上半年同样是继续沉淀一些消费，这对保持市场稳定的态势有很大的影响。
我把房地产税定义为“潜试水”。上海方案以面积为主，以人均60平方米为准，超过此限定面积就要加税。而重庆是在主城九区按价格来划分税费。税收的影响会慢慢加深、范围会越来越大。
加息方面，目前全面影响、波及的范围难以评估。从近期来看，2011年已有第四次加息了，而加息的四次累积颁布，增加了消费成本及企业开发成本。
1000万套保障房计划
在1000万套保障房计划中，有40%是棚户区改造，对此中央投入四百亿用于基础设施配套，地方需要投入1200亿。
但真正资金短缺的是廉租房，因为这一块是没有利润可言。现在各地在采取各种办法解决这一问题。虽然这是保障房资金的问题，但是更重要的是政府对这件事的认识问题。要是真正认识到了事情的本质，实施起来方法非常之多。
2011年房地产市场发展趋势
预计2011年全国销售将同比增长14.9%，但也有可能部分城市将几乎属于零增长状态，如北京、上海前几天的房产基本上没有销量。
虽然目前信贷危机有所加剧，但全国来看，房产总销售量还是有较大增幅。
去年上半年包括五一之前房产销量全部都不好，而且五一以前又出台了一些调控政策，但是到年底以后全国的销售居然全面爆发。所以可以判定，眼下还属于观望期，买卖双方谁也不出手而是都在观望。
到2011年底或许政策稳定、市场相对清楚一些，刚性需求开始逐步显现。由于现在的经济发展速度是9.7%，还是保持了比较快的速度，现在城市建设的热潮仍然很高。所以，房地产还是要在政策引导下发展。
如果今年年底继续延迟今年一季度的市场低迷状态，那说明国家的政策落实到位，如果继续出现高涨情况那说明国家的政策落实还不到位。但从目前的政策和需求观察，在这一两年之内主要还是应该满足于自住型和改善型的需求为主。
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