下个月开始到12月期间，将是中国房地产企业密集融资高峰，我们将等待这个高峰到来。

　　8月13日，由观点新媒体主办，上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛在海南博鳌正式开幕。论坛第二天上午，瑞银集团投资银行亚洲区主席蔡洪平先生发表了主题为“IPO开闸及房地产企业IPO前景”的演讲。以下为蔡洪平先生演讲的全文实录：

　　蔡洪平：各位早上好！我今天主要的话题还是谈谈资本市场对中国房地产业的看法。作为全球最大的欧资银行，现在每天每七只股票里有一只是房地产股在香港市场交易。从今年来看，整个的市场对中国房地产的看法可以说有一个翻天覆地的变化。我想谈三个问题：第一，上半年资本市场对房地产行业的看法。第二，目前市场里面期待的中国房地产行业的发展。第三，中国房地产业在国际资本上市注意的问题以及我的看法。

　　今年上半年整个香港的恒生指数上涨70%，内地A股也上涨非常高。可是整个香港资本市场里面，反弹最大的、最快的是中国房地产。市盈率从平均五倍左右，到现在目前十六倍甚至二十倍。市净率从0.2%到现在回来0.8%和1.2之间。特别有一些公司的股票，像复地、雅居乐，他们股价上涨超过5倍。我们曾经在1月份在桂林开过一个中港两地会议，那个时候是非常惨淡的时候。所谓的四大天王都到了，富力、雅居乐、碧桂园、合生创展都在。

　　金融风暴之前，四大家房地产商的市值和规模基本和中国海外门当户对，差不多的规模。可是现在我们把广东四家房地产商再加上绿城，统统加起来的市值，也没有到达一个中国海外的房地产市值。碧桂园上市最高是2000亿。当时这么困难的时候，中国海外市盈率还有16倍。可是当时谁敢买呢？说明什么呢？说明国际投资者对民营房地产业在资金支持和信用方面是很担心。同时也说明了国际投资者还是看好房地产业。等到全球金融风暴慢慢趋缓，中国经济四万亿政策出来，经过半年后，整个国际市场又给中国房地产业15、16倍市盈率。这是目前高于平均中国制造业的价格，同时也是高于全球房地产的价格。我们一直在推荐中国房地产业，在经济最困难的时候，我们也没有动摇过我们始终认为中国房地产业是中国经济的支柱之一，甚至有认为是中国经济的火车头。我们说一个平方六个人的就业，一个房地产业的发展，带动二十个行业复苏和发展。这是今天资本市场对中国房地产业的重新认识。当然前一段有股价偏高的现象，有的市盈率达到25倍，这当然是偏高的。

　　总体来说，投资者重新认识了中国房地产业，也看到这么大金融风暴中，中国房地产业还是经得住考验。上半年中国房地产业整个融资又非常活跃，无论是配股、市盈率、高息债，上半年在香港资本市场投资中国房地产的资金达到40亿美金。融资非常活跃。这就是上半年资本市场对中国房地产看法。

　　第二，下半年第四季度可能是历史上中国房地产业海外融资的最高潮。我记得07年我们一共做了45单配股、上市。07年做了碧桂园、SOHO，当时碧桂园估值17-23倍，最后是25倍。上市后成为一个最大的亮点。接着SOHO上市，市盈率18倍，融资18亿美元。那一年，郭广昌还有一个综合概念的，融资19亿美元。那一年，中国房地产业在海外融资将近50亿美元，是历史上最高的。

　　下个月开始到12月期间，将是中国房地产企业密集融资高峰，我们将等待这个高峰到来。有一些08年准备上市没有完成的，现在重新准备上市，还有一些新准备上市的。可以预料，如果市场是目前这个状态平行发展的话，我们相信下半年中国房地产在国际资本融资可能会达到将近70亿美元。这一点国际资本市场也有所准备。20天我们做了一个北京金隅，也是跟建筑有关，居然创造了香港有史以来最高的散户冻结资金局面，2465亿港元。我们定价已经不低了，定了16倍市盈率，结果股价当天上涨56%。足以看到国际资本市场对中国房地产业和房地产相关行业的兴趣和投资欲望。我曾经开玩笑说，北京两件事跟世界人民有关系，一个是49年建国，一个是北京奥运会，两件跟股民有关，其中一件就是金隅掀起的投资热情。在投资结构来看，中资机构和中资相关的资金和投资财团在金融风暴后更加崛起。百分之百在香港上市的局面已经一去不复返。我们最最困难的时候，第一个看到市场回暖，所以我们4月份做了忠旺控股，奖金40%来自中资以及中资相关投资的资金，包括这次金隅也是很大部分来自中资投资者。随着中国经济发展，随着中国崛起，在今后有没有必要到美国、欧洲路演，这是另外一个话题。

　　第二个变化，以前07年发行股票前，有很多香港的豪富以及迪拜的基金，金融风暴后，我们看到投资局面改变了，一场暴雨过去了，很多历史上非常成功的投资者不见了。相反冒出新的投资者，这是一个非常新的局面。

　　第三，在投资来看，资金量非常大。上半年亚洲资金流入将近400亿美元。这是统计数字，我估计实际数字更大。总体来说，国际市场对中国房地产业还是非常看好。下半年有一个中国房地产业在海外融资高峰，这些资金到位后，80-100亿资金规模，可能大规模促进中国房地产业进一步发展。当然A股市场也一样，A股也有一些房地产公司发企业债、公司债、上市。

　　有哪些注意的问题我想提醒一下。经过07年资本市场高峰，08年低谷，在我自己的交流过程中，我看到我们客户、房地产业都更加理性、成熟。上市拿到钱，更加理性。有一些没有上市，也得到了一些教训。上市的目的还是为了发展我们房地产业，08年有些房地产公司差点倒闭，有一件事要小心，虽然我们创造了很多首富，但是财富和实业市场不是一码事。碧桂园上市，我们资本增值差不多5倍以上。然后报纸媒体说这个首富、那个首富，这不是一个好的称号。其实杨总和他女儿本身没有这么想，这是一个天外送来的礼物，可是对一些企业家来说，他就有点动心了，有些企业明明可以上市，他不是冲着事业稳步发展，而是冲着财富去的。明明可以上市，他也不上了。市场和世界不是这样，等到所有人看到的时候，机会就没有了。特别是07年下半年为了上市而大规模圈地，快速发展，这样的企业在08年过程中非常痛苦。他们会吸取教训，还是做我的房地产，把我的事情做好。有一个地产商深刻的告诉我，让我非常感动。他说一个地产业的发展，中国宏观经济脉搏不断调控，但是房地产发展步伐不能乱，不要因为资本市场特别高，我快速发展。微调是可以，但是如果冲着财富去，这有很大问题，这是我自己的感受。第二，没有准备做10-15年的房地产，最好不要上市。我们也不会做。投资银行不是光是为企业圈钱。目前很多渠道，可以私募投资等等。真正上市，是要面对一个使命、一个承诺，就是向投资者承诺。你为中国人民未来生活居住带来某种贡献，你是一个有很大的责任心的企业家。因为上市不容易。这里我知道有些企业准备上市。上市过程中，带来的理念、价值观有很大变化。第二，透明度。第三，资本市场通常追求短期利润的情况下，会逼得你非常痛苦。如果没有准备做10-15年以上，我劝你不要上市。往往这些企业上市后，走了不远。第二，上市后也会付出很多成本。第三，稳步发展很重要。有些企业这样想，房地产业第四、第一季度他可以自主调整，往往把一些楼盘可以卖的压着。我们通常不是看一年，我们通常是三年，过往三年怎么样、未来三年怎么样，复合增长率。你明年很高，后年上不去，还是没有用。市场上都是聪明人。在利润安排的时候，我认为还是正常应该做就怎么做，不要为了融资而过分调节利润。投资者看到你即使这样好的利润，他也会打折扣。

　　总体来说，我认为中国房地产业是中国经济的火车头。在未来发展中，我相信房地产业还有十年、十五年甚至二十年发展期间，因为中国太需要房地产业的发展。刚才也谈到对物业税的看法，我也想多说几句话，第一，千万不要把中国房地产跟国外房地产相比。有人说东京的多么便宜、美国的多么便宜，但是千万记住，他们是发达国家。全球中心城市平均房地产价格都在5000美元左右，中国中心城市离这个价格还差多远，每个国家的文化、历史完全不一样，不要因为中国房地产价格涨，就太高了。欧美没有那么高。要知道在美国，人口增长是负的，GDP增长也是负的，那么多房子，他怎么会上涨呢。可是中国有庞大需求。

　　第二，税收制度完全不一样。将近30%税是被政府收走。如果100元价值，真正房地产拿到也就是15元左右。还有建筑公司、相关配套行业，政府从土地出让金、税收将近拿走50%，这些东西都加在居民身上。所以是不是还要增加物业税这些，如果要加也可以，就把前面20%、30%税收取消。中国房地产开发是全世界最贵的。所以我认为各种税收考虑的时候，还得考虑我们这个国家、我们这个人民刚刚富有，刚刚发展，虽然目前是一个全球瞩目的发展中国家，同时在国际市场上地位越来越高，可是我们试想一下，我们真正发展起来，80年代主要是体制的改革，真正发展起来是90年代中期后，中国真正快速发展也只有15年不到，离邓小平所说的小康水平，离到2025年还有很长时间。我记得78年三中全会有一句话，日益发展的人民的需求和社会物质供应的极大的稀缺这样的矛盾。到今天为止，还有很多人房子需要改善，还有很多人没有房子住，要改善他们的生活空间、实现他们的生活力量。一个人奋斗了半天，最后留下了什么，我想物质财富主要的东西当然很多很多，很重要的留给子女的大概就是房子。从物资领域来说，人们对产业的升值保值或者未来需求我相信是首要考虑的。真正增值和保值和未来能够改善生活的，和人真正有关的还是房子。所以我们会继续致力于中国房地产行业发展，也会继续帮助中国房地产行业海外融资或者多种融资。也希望中国房地产企业上市后，能够继续走10年、15年甚至100年，谢谢大家！