8月13日，由观点新媒体主办，上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛正式开幕。13日下午开始了上半场“2009中国房地产企业战略论坛”，以下为论坛实录：

　　对话主持：

　　广州新城市投资控股集团有限公司董事长  曹志伟先生

　　上海证券报产业部副主任  于兵兵女士

　　对话嘉宾：

　　香港科技大学商学院副院长   陈慧珠女士

　　福建三盛地产集团总经理   程璇女士

　　野风集团房地产股份有限公司总经理   虞辉先生

　　雅居乐集团副主席及总裁助理  简毓萍女士

　　卓越集团副总经理、融资总监  邬风柏先生

　　五合国际建筑设计集团副总经理  赵云伟先生

　　用友软件房地产事业部总经理  蒋骏先生

　　欢迎各位，请曹志伟先生和于兵兵女士开始本次对话。

　　曹志伟：各位嘉宾，各位朋友，下午好！我是来自新城市地产的曹志伟，这个环节我跟于兵兵女士一起主持。今天我的嗓子不太舒服，形象也一般，不过不会影响本次环节的效果，更加不会影响未来房地产房价走势。这一点请大家放心。因为台上有一位美丽主持人，还有几位优秀嘉宾，相信他们的发言会给大家补充点能量，同时给大家带来美味的下午茶。

　　于兵兵：我是来自上海证券报产业部于兵兵，感谢有这个机会，与这么多优秀的企业家，房地产精英认识共话我们过去与未来。今天上午的话题是比较沉重，也是比较激烈。很多精英们对楼市有自己的判断。我感觉整体来说，目前房价、地价确实有一定风险，但是短期之内大幅调整可能性也不太大。到了2011年、2012年可能这个产业结构会面临一个更深度的调整。今天下午这个论坛我们可以更切合实际一些，谈谈每个企业不同的亲身经历，谈谈在企业管理，在财务成本控制方面，很多细节方面的一些经验，然后和大家有一个分享，也让大家有一个更实际的收获。先有请台上各位嘉宾，做一下自我介绍。第一位是我们的美女企业家，是来自福建三盛地产的程璇程总，福建是现在最热门区域之一，海西概念令福建房地产非常火爆，我们请她介绍一下情况。

　　程璇：最近从中央3、4月份都一直在谈海西，我们目前在福建，应该来说我们这个企业主要立足海西这个市场上，然后稳定向国内其他一、二线城市扩张。我们目前在福建的土地储备将近300万建方。福建属于一个山多、水多、地少的地方。大部分福建开发商都还觉得做起来相对轻松。福建很多地产商到全国做完，最后发现福建还是最好的地方。象我们这样的企业，我们整个集团原先一直做制造业，制造业管理一直在走精细化跟成本管理这块，我们从介入房地产市场以来，一直都是比较注重精细化管理。所以近期我们从前两三年，我们都一直很注重流程化管理。原来我们请了塞普蒂来帮我们做流程化再造。最近又跟用友签订了一体化建设的战略合作。我们希望房地产行业大家都去走精细化道路。我现在先把话筒交给我们蒋总，一会儿我们再谈谈互相之间互动内容。

　　蒋骏：大家好！我是用友软件负责房地产业务的总经理，用友软件专门成立了一个房地产行业的事业部，我们这个部门不是去做房地产，我们是给广大房地产企业做管理信息化服务。就像刚才程璇总经理讲的，房地产企业，今天上午很多企业家谈到了关于外部的变化，金融政策变化、土地变化。归根到底，就像陈启宗先生所讲，我们还是要看自己有多么强大，自己身体是不是够好。现在很多企业家开始回过头看看，外部条件不可控，我们怎么样把内功练好，这些东西用友软件有一整套经验。用友软件从20年前开始做管理信息化的行业，我们在制造业也好，在服务业也好，在金融业做了很多，七八年前开始进入房地产行业，我们把很多其他行业的经验也带进这个行业。同时把行业比较有特色的管理，包括成本管理、现金流管理，也给这个行业做了很多工具和解决方案。国内排在前100强的企业有70多家都在用我们两个或者三个以上的系统。我们通过这些系统把各个房地产企业现金流、把成本管理起来，让企业家用更少的精力、更少的资源创造更多的价值。不管外面怎么变，你总是比别人强大一些。我们讲企业核心战略，一定是区别于别人不一样的东西。我们这个企业盈利模式什么样，五年后什么样，十年后什么样，这些东西一定是自己的。用友软件希望和更多企业合作，把这些东西能够落地。

　　于兵兵：您为您企业做了一个很好的宣传，在技术方面，还是需要跟每个企业详细沟通。下一位重要嘉宾给大家介绍一下，刚才说了房地产市场风云区域，接下来这个更是房地产风云区域，就是深圳。今年住宅市场非常火爆，但是商业地产并没有非常火爆，这也是很多专家认为楼市基础尚不稳固的重要原因。下面我们请卓越地产邬总谈谈。

　　邬风柏：谢谢主持人这个话题，确实卓越集团尤其是今年在我们深圳CBD是一个最大的开发商，尤其是今年我们整个在深圳CBD销售额已经占了90%的份额。跟我们几年前土地的储备有些关系。我们也没有想过经过07年房价拐点和08年金融海啸后，我们推出中心区世纪中心几栋楼有这么好的收益。我们的房价几乎从2.6万涨到3.5万，有这么几个因素，其中一点是投资者对通胀的预期。第二，金融海啸，中国出口下降了20%多，开始转向内销，我们在CBD的写字楼都位于会展中心旁边，具有区位优势。第三，很多香港投资商认为深圳房价会跟香港房价越来越近，现在目前深圳写字楼房价只是相当于香港89年的写字楼房价。他们更看未来深圳房价走势。

　　于兵兵：第四位嘉宾是来自房地产咨询、建筑设计名牌企业，就是五合国际赵云伟赵总。请您给我们介绍一下五合国际，同时介绍一下您对目前房地产市场的判断和看法。

　　赵云伟：很荣幸参加这次博鳌论坛，也非常感谢房地产企业给五合带来的发展机遇。五合近十年发展，全部是受惠于房地产企业发展，中国楼市发展。五合之所以能够走到今天，可能是源于对市场的判断，另外中国的设计企业目前看，以前传统意义上都是大的设计院模式，缺乏和开发商进一步面对面沟通以及房地产市场综合判断。去年五合国际在全国境外企业排行榜是排名第三位。我们有很多地产商的朋友一见面就问你们今年裁员没有，你们效益怎么样。其实我们在年初的时候是考虑到了整个市场不是很好的这个情况，09年实际情况超出了我们的想象。可能是房地产新的趋势。到现在为止，前八个月下来，我们企业很忙，项目非常多。很多企业在这个阶段就是要放慢脚步，而不是象以前那样，我给你一个项目，你在50天、100天就把所有设计拿出来，我要赶紧卖。由于大家都在反思质量和品牌的问题，很多企业找我们做一些前期研究工作，我觉得这是对我们设计单位特别值得欣慰的一件事。比如5月份的时候，有一个很大的上市公司，他请了国际上非常著名的设计单位做了一个2000多亩的设计，一期准备动工了，但是他老觉得这个事不对，这么大面积，中国形势不明朗的情况下，到底我的产品一次推出还是分次推出。因为这个项目在西安，西安在五年、十年会有什么发展，对我这个项目有多大影响。真正未来的区位交通，整个周边的功能区是不是和他原来做的设计一样，所以他反过来第二次付我们设计费，让我们给他进行前期研究和整个市场判断，所以我觉得这是一个很大的市场趋势。有品牌的大的地产商确实在做反思工作，反思自己产品质量，根据这个定出近期、远期发展目标，这些也刚好是我们这些年积累的经验。

　　另外一个，关于旅游地产。这个项目得益于整个国家产业变化。这段时间我们接触的客户有1/3客户都是做城外的项目，就是和区政府甚至有些镇政府，利用国家目前农村新的政策，做一些文化创意产业，甚至有些传统的村镇再开发保护以及利用，还有风景旅游资源开发，这一类项目是自下而上的，是真正能够符合目前我们国家从一个以农业为主，变成以第三产业制造业为主的国家城镇化的趋势。这个趋势的判断就可以使得有更多建设企业真正关注除了二三线城市之外的广大的农村，还有风景地。旅游地产的开发很快就成为了一个品牌效应，比如前几年做的昆明项目，当时在昆明机场选址的时候，当时那个地方只是一个普通的农村，现在通过地产开发企业几年打造，已经变成一个昆明品牌旅游城镇。

　　这两点我觉得是今年的新变化，也是供在座各位开发企业参考。

　　于兵兵：从几位嘉宾的发言，我们可以看出来此时此刻的房地产企业，确实已经走出了十几年前粗放式经营，开始深耕细做做企业的管理，今天主要议题是房地产企业如何深耕企业管理，问第一个问题之前，我想给大家介绍一下，今天万科王石董事长没有到场，但是他最近出的一本新书，《徘徊的灵魂》。万科作为地产龙头企业，率先开始反思08年的经历，08年的经历到底给房地产企业带来什么教训。在这本书中，王石提出一个主要观点，08年存在一个拐点，在这个拐点后，房地产企业应该何去何从，他用一种哲学思想反思企业经营，从住宅产业化到新住宅运动，万科其实一直在引领企业如何深耕产品，我也想请问在座几位企业家，一方面在企业自身深耕方面有什么考虑？您是否象万科一样，在08年已经感受到风险来临，08年又为未来企业管理提供了什么经验教训？请程总谈谈。

　　程璇：我们这个企业在07年开始，我们就已经在反省了，所以07年最高峰的时候，我们这个企业一块地都没有去拿。而且我们给自己一开始设定的目标，就是我们绝对不拿地王，绝对不拿高价地。我们06年拿完后，07年就不动了。07年我们就开始苦练内功了。就开始在全公司提倡管理、流程化再造，这些工作都是07年在做。08年一整年，市场行情非常不好，但是在08年那个时候，反而我们这个公司也开始思考，是不是经过08年后，象我们这样的企业有很多的机遇和机会。所以从08年底的时候，我们就开始着重于去各地谈收购的项目。特别是在我们比较熟悉的市场福建这个市场，我们谈了非常多家的收购兼并，这样有利于让我们拿的土地成本降下来。6月份，各地的地王一直在出现，我们拿地计划在今年5月之前全部告一段落我们今年一下子新增200、300万建方土地储备，包括在福建、成都。你要先在别人之前先做思考，而不是风浪来临后再做思考。我想说房地产企业，实际上很多时候不应该看着外围的风浪是什么样的，政府政策什么样，宏观调控什么样。可能一开始我们就认为房地产这个行业暴利，很不合理。因为行业当中所有人都赚钱，这是非常不合理的行业。很多没有做过房地产的，只要拿到地，都可以赚钱。未来一定不是这样。我们去了很多国家，包括日本、美国、北欧，他们房地产利润率相当低。北欧大部分上市房地产企业利润率也就8-15%，这才是合理的。象我们做工业出来的，5%-10%的利润，我们是很高兴的。所以房地产市场，很多人一直都期望很高利润的时候，我们就想这个市场一定是要恢复到很正常的利润率，这当中更重要的是加强内部管理、管控才有把办法把利润率一直保持在合理利润率上。还有团队建设，原来大部分开发商靠老板在外面喝酒吃饭，就可以拿到地。不需要什么团队、不需要什么管理，但是以后接下去一定不是这样子的。未来房地产，除了资金密集型企业之外，更是智慧密密集型企业。我们08年开始不断储备人才，在未来房地产市场，以前是老板占80%，未来一定是团队占80%功劳，不管外面风云怎么变化，只要自己练好内功，在别人无法活的时候，你可以活。在别人活得好的时候，你比别人活得更好。

　　于兵兵：邬总，现在实体经济这么不好，对商业地产应该影响巨大，在08年你怎么考虑商业地产的风险，这种风险意识对企业未来发展有什么借鉴？

　　邬风柏：商业地产在卓越集团整个土地储备和项目里面大约占30%，09年我们销售，商业部分占了最重大的比例。从企业战略来说，我觉得这是一个很老的话题，但又是一个永恒的话题。经历了07年这样的拐点和08年的金融海啸，很多企业有很多感受。我觉得很重要的就是首先企业还要有自己的战略定位，你这个企业擅长做什么，适合做什么。当你资金不足的时候，你不能跟人家硬拼，你只能用企业自身经验做应该做的事情。第二，你的区位优势也很重要。搞房地产，你跟国土资源跟规划部门打交道，十个项目也是用一次关系，一个项目也是用一次关系，与其说，我们当然选择更熟悉的城市，更适合企业对利润率的要求进行考虑。这是未来企业需要考虑的以及很多企业需要考虑的问题。谢谢！

　　于兵兵：还有另外一个开发商，曹总。曹总您给我们介绍一下企业的情况？

　　曹志伟：其实几位嘉宾讲的观点一部分赞同，一部分还是不完全赞同。其中讲到去年所谓的金融风暴对行业的影响，其实在广州的很多开发商已经见怪不怪。中国房地产周期来看，从84年有做房地产的话，到去年为止，经历了三次起跌。房地产面临的问题更多的是跟金融危机没有太大关系，还是我们行业内部的问题，还是我们国内企业管理问题，索性的刚才提到，无论来自设计的还是软件管理的，实际上我们现在企业跟以前不同了。我以前给员工、给大学做培训的时候，我说过海啸过后，土地上剩下两个人，一个是卷着裤脚的农民，还有穿着西装，但是领带是歪着的发展商。为什么？因为海啸过后，水退却后，这个土地还是在的。所以农民仍然是农民，这个土地仍然是他的。他的辛勤劳动会获得他的庄稼。而发展商如果认真盖楼，这个楼也还是他的。但是如果楼质量不行，一冲就垮，那就没用了。所有这些东西，海啸也好，风暴也好，只是大自然的一次自然淘汰。企业生存仍然靠自己。我记得05年在海南另外一个会议上问到中小企业的生存，其实中国企业面临的更多是生存问题，而不是发展问题。因为中国企业平均的寿命，有的说法是2.9年，有的说法是3.2年，无论2.9还是3.2都是非常短命的。这与我们企业的管理以及我们企业运行的模式，促成他是短命。当时我回答，中小企业生存之道，那就是企业专业化、产品差异化，这是中小企业生存之道。活下去才能大，才能强。如果光纯粹资本运作，这个当中有问题。我记得07年时候，我们公司做上市的时候，资产评估，净资产十几亿，上市当时第一个公司给我们引荐也是30多亿上市，后来做到300多亿。风投的钱进来，然后去圈一些可以做规模很大的地，但是我们看上去是没有任何销路的项目，甚至投行劝我按照他们方案做上市，他说你经常在房地产版面发表一些东西，甚至有时候在财经版，但是假如按照我们计划上市，上市后将会上娱乐版。我说奇怪，他说你不知道，我们香港女明星很喜欢房地产商，用我在香港读书和美国读书经验，所以我拒绝了。在07年8月17号，我就中止了这个上市计划。这跟07年5月19号，我们把所有A股抛掉一样。我奉信一条，供求关系决定了价格。今年能够复苏的原因，我个人认为其实是在供求关系，国家注入四万亿，还有各地发行的债券，这些钱在生产严重过剩的环境下，无论央企或者民营企业，他们贷款或者回笼的资金其实没有地方去。你说家电业、制衣业，他现在敢扩大再生产吗？其实中国经济的基本面并没有根本性的改变和好转。这些资金只能够寻找一些资金的避难所，比如能源、比如房地产业，这些是我们今年房地产企业遇到的机遇。

　　07年房价上涨速度太快，极速上涨，08年极速下降，也锁住了一批愿意买房而希望买房，但是买不了了。08年又不敢买。所以成为春节后小阳春的第一批客户，他们都是属于改善型需求。这也给房地产一个机遇。但是这种情况在下半年能不能持续？我们来之前上个星期参加另外一个网站的活动，暂时来讲下半年形势还是，原因在什么地方？在08年房地产企业开工的意愿严重萎缩，投资严重萎缩，就算今年上半年，比如在广州的市场，它的增量是负数的，所以对前景仍然会看好，这个供给就是严重不足。所以一些高端的住宅、高端的商业项目将成为他们首选，而对未来信心不足，投资意愿并不强烈，也是同样造成铺售产品严重不足，这是按照广州统计数据，现在库存产品最多卖两个月，不到三个月就清仓了。我们中国房地产土地是否真的值这么多钱？其实并不认为深圳能够向香港靠拢。香港采取一种特殊的财经政策，因为政府控制立项。同样我们中国房价什么时候涨上去？是2004年8月31号。国家8.31政策后，土地招拍挂后。如果我们的土地能够完全私有化，完全我们的产权能够私有化，这个体制能够改变，中国的房屋价格应该有所下降，因为它的土地供应者不再是一方，而是有多方。各个镇的镇长、村长都可以转让土地。这些改变土地的供给关系，同样也会影响到房价的市场价值。这是我对未来的看法，说老实话，我也看不透，因为中国企业命运太多的是掌握在政策上。所以很多企业家愿意看人民日报、看参考消息，因为有一半时间是在琢磨政策。我们希望这能有所改变，真正能够走市场化。我们刚才很多专家讲，都是从市场化。但是政策的确是影响企业的发展，但是企业内在的能力是决定了你生存，外部政策决定你能不能发展。而内部能力是决定你能不能生存。在我们公司有一句话，我们的战略就是做对能够做的事情，这一点只是我一家之言。

　　于兵兵：给我们讲了一个惊心动魄的商业故事，同时对房地产形势做了个人判断。在07年能够当断即断是不容易的事。

　　曹志伟：经得起诱惑，耐得住寂寞，我是能够经得起香港女明星诱惑，所以暂时中止上市计划。

　　于兵兵：今天上午有一个嘉宾说了一句话，最牛的企业要做到两点：理性、忍耐。如果能做到这两点，这个企业非常了不起。而且曹总有一个观点，所谓的中小房地产企业是不是短期内要盲目图大，这是一个值得思考的问题。福建三盛、深圳卓越都是踏踏实实走的企业，走到今天发展的很好。这也是企业思考自身，从自身实际情况出发，如何定位自己战略，如何设计自己的未来，这也是一个非常重要的。

　　刚才曹总也谈到今天楼市火爆以及未来楼市可能的短期火爆，存在主要的基点就是供求关系，正因为目前的供求关系非常紧张，供不应求局面非常明显，房价才可以有一个直线攀升。请几位房地产企业、咨询机构、产业链龙头企业来判断一下在你们印象里，无论是住宅还是商业，他的供求在下半年会有一个怎样的迹象或者变化，在这个供求基础上您如何设计自己的短期智略和长期战略。

　　邬风柏：每年博鳌论坛都要谈房价的问题，其实供求的关系，他更取决于货币政策，今年以来国家一直是宽松的货币政策，接下来大家也感觉到央行有一个微调，往下走到底是外松内紧还是内松外紧，其实整个房价取决于货币政策，至于企业如何应付未来发展趋势，请大家关注金融政策走势。从98年住房货币化以来，整个房价的走势就是根据货币宽松政策，98年因为97年金融风暴后，整个市场非常低迷。从那个时候央行开始在全国大量推行住房货币化和按揭业务开始，在这以前按揭业务都是小打小闹，都是各个银行在当地区域制定的土办法，98年制定按揭贷款办法，就是把购房实行杠杆化，也就出现了炒房的因素。用两成首付或者三成首付去博成倍或者百分比增长的房价，形成一个炒作机制。房价取决于货币政策，就这一波行情也是因为二套房政策出来，形成那一个时点的拐点，所以关注货币政策非常重要。

　　于兵兵：您的意思是货币政策对需求影响是很大的。

　　邬风柏：货币政策的大小给予投资者或者住房需求的，提供了足够的资金或者不足够的资金。我是需求，但是我手上没有首期款，如果按揭贷款能够提供九成按揭，我想房价就会上去了。

　　程璇：我比较赞成曹总的说法，确实供求关系非常重要。货币政策固然重要，我们其实从去年下半年到今年这个过山车就可以看得出，从去年6月开始到今年1、2月份基本没有什么销售，很多城市报出来一整个月销售才一两百套。前一段时间都没有消费，没有消费并不是说他不需求，而是因为货币管控原因，他只是暂时压抑消费，到了很明显今年3月份小阳春，特别到了最高峰的5、6月份，很多城市销售额一下子就上来了。象我们原来1月份的时候，很多报道出来的数据说全国的库存量可以销售两年都销售不完，可是前一段时间，中原地产出了一个报告，一下子去化量在前几个月就去掉了剩下，应该是目前为止1200万建方的房屋，从龙头企业5月份销售来看，5月份全国龙头企业销售了390多万件，如果按照这样来算，不用半年房子又出现断档了。我个人认为，这都是有一个阶段性的，也就是说，这个时候可能货币政策出来后，会开始压抑消费，但是他需求无一定是在哪里的，也就是说压抑一段时间或者最多半年时间，它的需求一样在那，到了明年它必将要释放出来，所以最重要的还是供求关系。我再举一个例子，我们在福州很明显的一个例子，福州从97年到现在总共销售是在3000多万建房，大概25万户，从家庭结构来看，25万乘3，75万人在这12年间买到了房子，但是福州有700多万人口，这十几只有1/10的人买到房子，我们确实也是认为房价高了，但是真正的需求还是在那，我们也希望政府在土地供给上，不要让很多开发商觉得没米下锅，一定要举下地王，很多地王其实是没有什么利润。国有货币政策放宽后，对国有企业最有利，他们可以拿到最低的成本，拿到资金，他们的资金必须要去投。另外就是上市企业，他拿到地王后，最重要的是要把股价给做上去，我们希望政府应该起到的作用，是应该怎么合理调控土地价格，实际上土地价格在房价占了太重要的部分。大部分开发上从06之后拿到的土地都是非常高成本的，占到60%、70%都不止，今年地王更不用说了，我是希望政府多做一些这样的事情。

　　邬风柏：需求是任何时候都存在，问题是什么条件、什么时候释放，这个最重要，但是问题还是取决于货币政策。

　　赵云伟：四万亿投了基础设施，为所有的开发企业的项目带来了一个基本保障，开发企业做了自己的质量品牌，提升了房屋质量，无论是外部还是内部，从总的趋势判断，应该是一个稳步增长的趋势。

　　蒋骏：说到房价，我自己本身不卖房，很难去讲。我作为一个消费者来看，其实刚才两位地产商也讲了，房地产有几个特性，第一，使用价值。第二，投资价值。这来源于我们对自己的钱将来升值的期望和有没有其他渠道。第三，国家究竟印了多少钱，有多少钱在市场流通。如果货币政策宽松，情况会不一样。这些东西听起来蛮复杂，每个人要把它搞得很明白，找100个人投票的话，有人说涨，有人说跌，有人说盘整。我们假设一下，如果说建设部也好、全国也好，有一套这样的软件把大家所有人需求搞清楚，他能够支付多少钱，多少贷款，假设用一套软件全部关起来，我们毫无疑问可以算出今年房价涨多少、跌多少。如果我们有足够来源信息和参数的话。回过头讲企业内部也是这样，现在房地产价格市场这样，你看企业内部也是这样，如果有一套东西，也可以算出来。

　　于兵兵：信息产业化做得好，房地产会更加良性运作。因为时间关系，我们下午第一场论坛就到这里，非常感谢各位嘉宾。

　　曹志伟：同时要感谢台下坚持在坐的各位听众，其实在座的各位才是真正的房地产行业的中坚力量。谢谢大家！