说到底，这是一个信心问题。假如你相信地产春天迟早会来（无论冬天里会倒下多少家小地产商），那么你最在意的指标就应该是万科的市场占有率，而不是别的。

　　万科2008年中报出来了，各项指标都披露出来了，看最简单的盈利指标，明明是增长——2008年上半年净利润20.6亿元、较上年同期增长23.6%，但为8月5日何披露当天万科却暴跌6.26%，跌破8元大关，再创新低？究竟对我们来说，万科的哪项指标才是最重要的？是净利润增长速度？还是现金流？或是市场占有率……

　　关于增长

　　究竟是净利润增长速度重要呢？还是结算收入增长更重要？幸好，这两项指标，万科都完成得比较漂亮。上半年，公司营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，较上年同期分别增长55.5%和23.6%。上半年，公司结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7%和55.5%。更令人安心的是家里还有“隔夜粮”：期末，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。

　　不过，也有遗憾，虽然1-6月的各项指标不错，但5、6、7三个月的增长速度却显得很难看，无论是环比、还是同比，都呈下降趋势：今年5月份万科实现销售面积58.3万平方米，销售金额53.4亿元，分别比07年同期增长-5.5%和13.4%；6月份实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，分别比2007年同期减少38%和22.8%；7月份实现销售面积36.0万平方米，销售金额31.1亿元，分别比2007年同期减少27.0%和15.0%。

　　关于现金流

　　今年以来，大家最担心的便是地产公司的资金链情况。万科的经营活动产生现金流一直是负数，这不是太好看，2008年6月底经营活动产生的现金流为-14.88亿元（每股为-0.14元），不过，比起上年同期（-29.78亿元），已经大为改善。虽然资产负债率高达67.76%，不过，地产公司有其特殊性，截止2008年6月底，万科的预收帐款265亿元，占负债总额的35%，该等预收帐款将随着项目的竣工结算转为本公司的主营业务收入。在负债结构上，公司有息负债中47.79%属于长期负债，短期负债占52.21%，偿债压力相对较低。截至报告期末，公司的净负债率为37.10%，持有现金153.7亿元。这153.7亿元，意味着什么呢？意味着在别人撑不下的时候，万科可以去买便宜公司拿便宜地。

　　大鱼吃小鱼

　　下段这段数据显示万科在楼市冬天里捡到的便宜：2008年1--6月，公司76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。对于目前国内楼市的困境，万通冯仑的态度是“不用救市”，万科虽未表态，但估计与其异曲同工，以下这段中报里的语言充份显示其“大鱼吃小鱼”的准备——“尽管资金紧张的局面，至少在目前并不会导致行业资金链面临普遍性风险，但却足以对土地市场的供求关系产生深刻影响。报告期内，各地土地流拍现象时有发生，而随后存量土地市场的整合进程很可能进一步加速，具有良好资信能力和广泛融资渠道的企业，既具备更大的腾挪空间，同时也在行业格局的重构中占据有利的地位”。

　　如何过个好冬

　　乍一看万科的这个计划调整，的确能感受到严冬的寒意——公司将对下半年的开竣工计划进行适当调整，调整后的万科全年开工面积将为683万平方米（较年初计划减少165万平方米），竣工面积将为586万平方米（较年初计划减少103万平方米）。与这个削减计划相对应的是王石的公开表态，2008年8月4日在香港举行的2008年中报发布会上，王石表示：“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”不过，话又说回来，同样是过冬，只要万科比别的地产商撑得更久一些，那就足够了。数据显示，在这场冬天里，万科的市场占有率在一步步提高——

　　2005年为0.94%、2006年为1.25%，2007年为2.07%，2008年6月底已经提升到2.7%（与2007年上半年的1.9%相比，提升了0.8个百分点）。

　　对我们来说，什么是万科最主要的指标？是2008年上半年已经取得的利润增长呢？还是最近三个月连续下降的销售指标？是在意整个行业面临的冬天？还是看重万科趁乱抢到的市场占有率？以上各类指标，有的增长、有的下降，有的走好、有的走坏，哪个指标才是你最在意的？说到底，这是一个信心问题。假如你相信地产春天迟早会来（无论冬天里会倒下多少家小地产商），那么你最在意的指标就应该是万科的市场占有率，而不是别的。

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