2. 住宅市场状况

　　2.1 新盘（含加推和新入市项目）分析

　　2008年上半年，中心城区总共开盘68个项目，与去年同期相比，上涨了45％。 开盘项目呈现出以下几个特征：

　　◆ 集中推盘，集中放量。从2008年上半年推盘情况看，1～3月入市项目较少，只有17个项目，而从4月开始，每月均有14个以上的项目开盘，与前3个月开盘总数相当。可见，各大开发商均想利用黄金旺季获得良好销售。

　　◆ 市场呈现冰火两重天的现象。上半年火的是高性价比，低价入市的知名大盘和稀缺价值的高端大盘。从交易情况看，以低价获得市场的万科、保利，以高端需求为主的武汉天地、锦绣长江等项目均在开盘的销售率超过60％。而冰的是刚性需求和高端需求以外的项目。交易情况较差，有的项目一个月销售不过10余套左右。

　　◆ 大盘云集，抢占市场。上半年入市的大盘超过20个，如武汉天地的御江苑、锦绣长江、融侨华府、金地国际等高端项目，均在5月入市，且入市的价格较低，销售较好。还有以刚性需求为主的大盘，如万科西半岛、保利心语、沿海赛洛城等项目均以低出周边项目500～1000元/m2的价格，同时品质略高于周边项目，赢得市场。

　　◆ 促销活动不断，折扣越打越低。从市场情况看，特价房、8.5～9.5折、送装修、送家电等促销措施充斥市场。但销售情况并没有预期的好。许多项目只有打折幅度较大的那部分产品销售较好。说明市场的理性使得消费者更加理性。

　　◆ 市场冷清的情况下，消费者的观望情况不断高涨，成交时间延长。从看房的客户分析，许多客户了解项目，均是看遍片区内所有项目，比较价格后，再等促销打折的活动下才会考虑买房，并且在购房合同签订时明确要求价格下跌后的赔偿条款。购房时间的延长，使得成交率急速下跌。说明消费者对市场信心不足，观望情绪较高。

　　2.2 住宅销售分析

　　成交套数与均价

　　根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场信息网备案数据的显示：2008年上半年，成交总量为2.7万套，成交均价5272.48元/m2。

　　成交量下降过半。与去年同期相比，今年上半年商品房市场成交量下降约33%。与去年下半年相比，下降了51%。

　　成交均价涨幅趋缓，波动较大，但总体还趋于上涨。去年下半年开始，成交均价快速上涨，涨幅约为30%。而今年上半年，对比去年下半年，涨幅为2.5%。如此大的落差，证明成交均价去年年底开始出现调整，今年上半年趋向平稳，短期内不会出现大幅上涨之势。

　　德思勤观察：

　　◆ 大盘的入市，影响成交量起伏。由于今年上半年房地产成交量急剧下滑，成交量的基数较小，所以放量较大的项目对市场的影响力较大，使得上半年月均成交量的起伏较大，市场不稳。如今年3月，由于万科3-4个项目的降价开盘策略，使得其月销售量约占整月销售量的10%。导致3月的成交量为2月的200%。

　　◆经济适用房的放量，高端项目的价格带动，造成市场回暖的假象。从3月开始，经济适用房每月均有500套左右的市场成交量，变相拉高了市场整体成交量。而中心区高端项目入市增多，对价格的带动力较强，使得整个市场从3月开始，出现价量齐升的现象。实际上，商品房的销售市场仍然较冷，除片区个别项目外，其余项目的销售情况较差。

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