星彦地产:关于救市争论的另类思考

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2008-07-17 16:45

  •   近期深圳房地产研究中心的一份半年报中指出深圳房价与销售量双双告跌,建议政策层面应放松货币政策、刺激市场需求,同时扩大土地供应、减免房产的交易税收,由此一场救市与反救市的争论铺天盖地而来,在此我们可以作冷静的思考:

      首先,正如深圳房地产研究中心当事人所言,这只是份常规的市场报告,文中的“救市”方案有四个要点:(1)放松货币政策,这是整个经济界和所有产业界都关注的问题,已经超出了房地产业本身的需求。为了抑制高通胀,银根是该进一步紧缩,其中加息手段将使企业负担更加沉重,从而加速宏观经济的由盛转衰,央行对利率调整在上半年很谨慎,下半年会更谨慎——当然,领导人讲话中还是要放出加息预期的存在性,用政策预期替代实际政策来引导民间的投资决策;上调准备率、增发央票等回笼资金的手段已经常规化,目前我国的储蓄余额已接近44万亿元,在储蓄回流的背景下,无论是商业银行还是民间信贷组织,都不缺乏可贷资金,需求方的贷款困难是因为项目收益率下滑和市场风险的上升,从而使得金融机构“惜贷”。

      (2)通过出台购房贷款的优惠措施,激活更多的自住需求。这一点是无可厚非的,也符合“有保有压”的调控思路。当前家境一般的青年置业者不仅要应对高房价,还要应对首付之后的高额房贷利息,给予首次购房者和购买90平米以下购房者一些信贷优惠也体现了保障中低收入群体住房需求的政策精神。

      (3)扩大土地供应,这条建议其实不是“救市”,是“打压楼市”,如同股市中集中批准IPO,从而出现更多的上市公司争夺有限的市场资金。扩大土地供应一方面会带来更多新增商品房供应,加剧当前供给过剩的局面,也促使各楼盘之间的竞争更加激烈;另一方面,由于地价波动性数倍于房价,目前大多城市的住宅地价已经出现大跌,新增土地供应的地价会非常低廉,其综合开发成本相应降低,最终能够制定出的房价可以低于市场现价,从而促使房价进一步下跌。事实上,很多地方政府在08年已经减少供地,尤其是住宅用地,即便供应,也不推出高质量的地块。

      (4)减免房产交易税费,这倒算得上一个真正的“救市”方案,不过它的实际意义也是非常有限的:第一,二手房市场的畸高价格离市场均衡价太远,买家更关注的是市场走势和产品价值本身,如同熊市中降低印花税对股市基本面的刺激作用是很有限的。第二,我国二手房市场挂出了大量房源,实际成交率却很低,没有在保障住房供应上与新房“比翼双飞”,却走向了“炒家乐园”,是应该予以矫正的,但规范二手房市场不应该依赖对流转环节的重税,降低交易环节的税费是房地产税制改革的必然趋势。

      综上所述,这场争论本该是一无谓之争,至于房地产市场该怎么运行,市场是有着自身的内在规律的,脱离供求规律和价值规律的非理性上涨自然会跌下来,政府要做的不是“全力打压”,而是应在涨速过快时给予降温,在跌势呈现时适当维稳,但现实究竟是涨还是跌还是市场说了算,政府“熨平波动”的努力是有必要但效果有限的。

      熟悉宏观经济学理论的人都知道,财政政策在经济萧条时对整体经济的刺激作用很明显,如减税、增加公共开支都有助于走出“通缩”,但在治理经济过热时的政策效应却非常有限,增税不能平抑投资和消费冲动,投资和消费能否回落更取决于公众对经济发展、企业盈利、收入增加的预期。同样的道理,作用于特定产业的房地产政策在打压市场的时候或许有一定的功效(从04-07年的实践看也是有限和漫长的),但反过来,在“救市”方面的功效未必如意。为什么呢?中国有6万多家房地产开发企业,从市场结构上讲,已经接近完全竞争市场,就算救这些企业,也只能是其中一小部分,譬如在证券市场上放低融资门槛,在信贷市场上提供贷款便利,换言之,只有规模企业能够享受到这种政策扶持,但事实上,往年扩张速度最快、资金缺口最大的也是这些大型房企,中国政府拯救它们既不可能象对待石油企业那样予以财政补贴,也不可能象对国有银行那样注入外储资金。事实上,成都的“蓉十条”已经提供了地方政府全力救市的范本,但其收效还是远低于预期,至少在中短期内是难以起到揪市效果的。

      “救市”争论的背后有着不同利益主体,他们的声音代表着不同的立场。“救市”就是“保房”,受益的范围还是很广的,不仅包括希望经济稳定的中央政府,也包括依赖其提供财政收入的地方政府;不仅包括房地产开发企业,还包括上下游其他产业的企业;不仅包括房地产投机者,还包括广大深套其中的自住购房者。反对“救市”的人自然也不少,譬如广大无房但暂不着急购房的群众,也包括依靠“唱空楼市”而维持知名度的学者。但最直接的利益群体还是希望“救市”的应属手头有项目的开发企业和套牢在楼市的“新房奴”。为什么要强调是“新房奴”,因为2005年以前(含05年)的房价远远低于07年的房价,很多城市的热点区域,即便将房价“腰斩”,也不会回落到05年以前,真正承受房价下跌之苦的是06、07年购房的群体,后者已经迎来了房产持续缩水的时代,首付三成者有断供的行为也是可以理解的,因此,正如网上的一则网文的呼吁——“救楼市还不如先救房奴”。

      星彦地产研究中心管乃生

    撰文:乃生    

    审校:0



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