深圳2008年一手楼市即将形成的市场格局，应该引起政府及业界的十分关注。一个正常的健康的房地产市场，不应该出现类同中国股市一蹶不振的极端弱市现象，这与国家及深圳发展的基本面状况背道而驰。

　　今年1至5月份，深圳商品住宅年内价格下降已达24.4%，对比2007年的月均价峰值10月的17350元/㎡已经跌去35.8%，销售价格下跌至2007年初的水平；6月份由于一批豪宅楼盘(华侨城天麓、水榭山、卓越维港、浪琴半岛)的推出且热销，拉升了6月的均价。但是在量能始终无法释放的弱市行情下，成交均价的标志意义被进一步弱化，而真正预示市场走向的是量能指标。6月深圳住宅商品房的销售面积环比大幅下降30.3%，同比下降55.6%，验证了每况愈下的弱市格局。

2008年上半年深圳市场成交均价以及成交量

　　2008年前6个月，一手楼共成交17229套，成交面积为161.51万平方米。2008年前6个月的成交面积，只有2007年成交面积的34%，只有2005年成交面积的20%。

2003年至2007年上、下半年住宅成交面积(单位：万㎡)

　　根据上表显示数据，成交面积半年综合比值为2003年为0.8：1、2004年为0.9：1、2005年为0.9：1、2006年为1.1：1，从以上数据中推算出上、下半年平均比值为0.85：1.(由于2007年下半年市场受到宏观政策的影响比较严重，从保守估计，本次预测暂不采纳。)由此我们可以根据2008年上半年的商品住宅成交面积161.51万平方米推算出2008年全年商品住宅成交面积约为351.51万平方米。

　　我们按照估算出的2008年全年商品住宅成交面积，与上图数据比较可以发现，深圳目前的住宅销售面积已经回到十年前的水平，推算出2008年全年商品住宅成交面积约为351.51万平方米，与1998年的全年住宅销售面积351.84万平方米相当。但1998年末深圳全市总人口仅395万人，而如今深圳全市总人口已达1400万人，1998年深圳总人口仅为2008年总人口的零数，两相对比，今天深圳市场的刚性需求何在？深圳楼市之寒可见一斑。

　　如果按照2003年至2007年五年的上半年与下半年的平均比值为1.06：1估算，则根据2008年上半年的商品住宅成交面积161.51万平方米推算出2008年全年商品住宅成交面积约为314.08万平方米，则更是这样下降到1997、1996年的水平之下。

　　不比不知道，一比吓一跳。深圳2008年一手楼市即将形成的市场格局，应该引起政府及业界的十分关注。一个正常的健康的房地产市场，不应该出现类同中国股市一蹶不振的极端弱市现象，这与国家及深圳发展的基本面状况背道而驰。

附图：1996年以来深圳市新建商品住宅销售面积(单位：万㎡)

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