袁浩向观点网的记者详细介绍了美国融资的四维模式：即公开的股权融资和债券融资，非公开的股权融资和债券融资。而上市是公开的股权融资，只是众多融资渠道中的一种。

　　对于外资银行，很多人都知道汇丰银行、花期银行、瑞士银行。而作为德国最大银行的德意志银行在中国就鲜为人知了。

　　事实上，德意志银行早于1872年在上海设立首间办事处，并于2008年1月1日在北京正式注册成立法人银行-德意志银行﹝中国﹞有限公司﹝“德银中国”﹞，把原德意志银行北京和广州分行改制为德银中国分行，新设上海分行，并保留原德意志银行股份有限公司上海分行从事外汇批发业务。德银中国在中国法律法规和监管部门允许的范围内开展企业银行业务、个人银行业务和其它类型的业务。

德意志银行董事袁浩在2008博鳌房地产论坛“2008中国资本论坛”上

　　2008年博鳌房地产论坛，德意志银行董事袁浩先生出席活动并做了精彩发言，在会议期间也受到了不少开发商的热烈追捧。对于今年开发商最感兴趣的融资问题，袁浩认为现有情况下房地产企业拓宽融资渠道的方法，一是考虑把自己的资本或项目拿出来出售；二是找一些战略合作伙伴，出让企业的部分股份；其次就是在公开市场上上市，但目前房地产企业上市比较困难。

　　开发商应以融资为主

　　“在美国和欧洲，开发商主要是以融资为主，他们并不会去生产房屋，因此把他们归于金融或金融生产型，是有一定道理的。真正建筑房屋的我们叫做homebuilder。但在国内，开发商既包括了金融的工作还要完成建筑。”

　　其实，袁浩对开发商的定位和上海中凯的CEO王谦的“美国模式”并无区别。可以看出，在房地产金融地位不断提升的状态下，寻求专业化的美式开发模式受到了不少人的肯定。

　　“短、平、快”的项目型房产是中国内地市场的一个特征，仅仅依靠人脉资源获取土地就可以从事房地产投资，土地一直以来就是中国内地房地产商的命根子。但随着内地房地产商拿地程序日趋透明化，房地产融资渠道凸现。

　　“中国内地根本不存在房地产金融市场”，一位业内人士说，“而美国模式下金融环境政策复杂。”通常情况下，在资金方面，美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金，房地产基本上是私人投资。而中国内地的房地产投资80%都与银行有关系，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款，还有开发贷款。

　　可加大长期持有型项目的比重

　　在大多数房地产商资金压力巨大的2008年，上市并非房地产企业解决资金压力的不二法门。

　　袁浩向观点网的记者详细介绍了美国融资的四维模式：即公开的股权融资和债券融资，非公开的股权融资和债券融资。而上市是公开的股权融资，只是众多融资渠道中的一种。

　　事实上，2008年的外汇管制异乎严格，境外上市并非最好的选择，据参与博鳌房地产论坛的另一位知名金融人士透露，碧桂园在2007年上市筹得的资金到现在还有很大一部分未解冻，不能在国内使用。

　　因此，袁浩建议开发商可以加大长期持有物业的比例，他认为“好的房地产，商业和长期持有的项目应是越来越多。大部分住宅需求满足后，长期满足商业的发展为房地产创造了极好的条件。”

　　但同时，袁浩也承认，中国还没有平衡房地产市场，先期的需求量仍然很大。

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