2008年6月6日，赵卓文先生在海南澄迈出席房地产论坛并发表主题演讲。以下是主要演讲内容。

　　2008年是中国改革开放30周年，海南建省20周年。海南房地产业已全面复苏，进入上升轨道。

　　在海南房地产业高速增长、持续增长的背景下，澄迈房地产业急需明确自身的定位，明确发展思路和制定良好的产业发展计划。

　　以下建议仅为个人不成熟看法，仅供参考。

　　一、澄迈房地产业发展面临的难题和挑战

　　1、产业结构有待进一步调整，城市化水平有待提高。

　　澄迈20年来取得了巨大的进步，2007年GDP达54.59亿元。三次产业结构比例为30.5：51.3：18.2，由“农业县”向“工业县”迈出了一大步。

　　澄迈“新型工业强县、琼北旅游新热点、热带高效农业基地”的产业发展方针已取得了初步成效。

　　然而，澄迈仍然面临城镇人口数量不足，第三产业发展滞后的突出问题。2007年，澄迈户籍人口为517024人，但非农业人口仅176350人，城市化水平仅为33%。2007年澄迈第三产业生产总值仅9.9亿元。老城经济开发区迄今人口不足10万人。

　　澄迈发展房地产业必然面临以下问题：(1)由于城镇人口不够而形成需求不足的问题；(2)产业调整发展未能带动房地产业需求的相应增加。

　　2、面临激烈的外部竞争。

　　海南房地产的热点城市主要集中于海口和三亚。2007年海口房地产投资额达55亿元，销售面积近300万平方米，在建面积664万平方米已全面复苏。2007年三亚房地产销售面积70.55万平方米，85%购房者为外地人，2007年10月均价突破8000元/平方米。

　　海口、三亚房地产经过10多年沉寂，正处于复苏阶段。尚有大量闲置土地资源，市场开发潜力正在释放。

　　与此同时，博鳌、文昌等地，因为抓住了重大的历史契机，一举形成了自身的品牌和影响力，房地产业走上快速发展的道路。

　　海南海岸线长，气候环境差异不大，房地产销售的客户又主要来自大陆。必然造成海南城市之间存在激烈的竞争。一个城市房地产业的发展不只是房地产行业自身的问题，与城市综合竞争力和城市魅力有着必然的联系。

　　3、缺乏强势资源。

　　澄迈自然资源优越，开发区拥有16.5公里海岸线，盈滨半岛具有优质的黄金海岸线，澄迈县占地2072平方公里，与深圳市的土地面积相当，历史悠久，生态环境良好。

　　然而，澄迈缺乏强势的自然资源和历史人文资源。澄迈资源影响力既没有达到国际级，甚至达不到国内级，连在海南省内，都不是“非去不可”的地方或“不得不去的地方”。

　　这一点，决定了澄迈房地产必须要走独特的发展道路。

　　4、紧靠海口的有利与不利。

　　澄迈距海南省会城市海口市仅20公里，距海口美兰国际机场35公里。海口是海南的政治、经济、文化中心，是海南的中心城市，城市的集聚度和辐射能力正在一天天加强。

　　毗邻中心城市的地区的房地产业往往受到如下制约：(1)大型购物中心和大型商业办公类物业失去发展空间，被迫接受中心城市辐射。(2)高收入人士会选择在中心区居住，在郊外上班，高端物业失血。(3)仅仅通过市场行为难以形成一个独立、完整的卫星城镇。

　　澄迈最重要的工业基地老城经济开发区与海口毗邻，目前房地产资源正被海口吸纳，还未形成自身独特的竞争优势。

　　5、缺乏政策优势和竞争力优势。

　　在土地出让全面规范的今天，房地产业的竞争已是全国性的竞争。

　　廉价的土地，廉价的商品房，中低收入档次的客户，这种“三低”模式已经滞后，也很难迎来持续性的发展。

　　澄迈要积极发展房地产业，必须打造自身的竞争力优势。在房地产发展的培育期，应给予投资者必要的政策优惠。在这一方面，应解放思想。

　　二、2008年中国房地产业发展的大背景

　　1、资本全球化。

　　随着中国改革开放的深入，中国已成为全球最大的资本输入国之一，资本全球化的进程在加快。

　　2、经济发展周期性。

　　中国经济经过20多年高速增长后，2008年后进入“高增长、高通胀”或“高增长、持续通胀”阶段。房地产是经济的晴雨表。中国房地产的发展与宏观关系关联度越来越高。

　　3、休闲经济成为未来热点。

　　西方经济学家认为，休闲经济产生有一个基本条件：当一个国家或地区的GDP超过1000美元/人时，民众就有休闲需求。到了3000美元的时候，就会有休闲经济的爆发。2007年，中国人均GDP已超2000美元，广州、深圳等发达城市已超10000美元。休闲经济时代已全面到来。

　　4、跨区域投资方兴未艾。

　　随着中国房地产开发企业的发展壮大，跨区域投资正方兴未艾。万科年销售额500多亿，业务分布在全国20多个城市。碧桂园预计2008年的年开发量为1000万平方米；龙湖、富力、合生创展、珠江投资等企业也已形成全国性分布。

　　如何吸引外地房地产资本，是澄迈的新课题。

　　5、跨区域购房将越来越普遍。

　　当前，海南房地产主要依靠大陆客户购买。

　　随着内地城市经济的持续发展，高收入人群的数量将不断增高。异地置业在未来10年，将会逐渐形成高潮。

　　三、澄迈房地产发展对策

　　(一)城市定位与房地产业发展

　　澄迈的产业发展方针为“新型工业强县、琼北旅游新热点、热带高效农业基地”。还提出了“依托中心城市、加快发展澄迈；服务中心城市，不断提高澄迈；融入中心城市，缩小发展落差”的思路。

　　事实上，当前澄迈要加快发展房地产业，面临城市定位的重新评估和重新阐述。

　　(案例一)广州经济开发区房地产业发展。

　　2007年，该地区工业产值高达2451亿元，成为全国外资最密集、投资回报率最高的地区，这就是广州开发区。

　　2007年，这里引进项目的投资密度达到每平方米1000美元以上，每平方米出让土地实现工业总产值9300元，实现地区生产总值超过3600元，实现财政总收入740元，位居全国开发区之冠。

　　2007年占广州GDP1/4。工业、制造业为主导，房地产业为制造业作配套、作服务。政府的重点在于工业布局，由发展商进行相应的配套。房地产业不作为城市的支柱产业，房地产业的增加值占GDP比例不到3%。

　　(案例二)厦门鹭岛。

　　从2005年开始，由海岛城市发展为海湾城市。通过房地产政策和城市规划手段，刻意打造富人区和高尚生活区。

　　(案例三)东莞莞城。

　　在强大的财政收入的支持下，脱离旧县城，发展城市新区。通过SOD模式启动，成为广东最具形象的城市新区。

　　(案例四)广东中山市。

　　占地1800平方公里，居住总人口235万人，市区人口180.69万人，紧邻珠海。没有强势的自然资源，人口稀少，通过形象工程打造为珠三角最宜居的城市。

　　(案例五)广州新塘镇。

　　引入大型发展商，通过大型项目启动，一举扭转“低地价，低楼价，低收入人群”的窘境，转变为“三高”(高地价、高楼价、高开发强度)模式。

　　(二)塑造澄迈房地产独特的竞争优势

　　(案例一)海口、三亚、文昌、博鳌房地产发展的动力和优势思考澄迈房地产发展的优势。

　　(案例二)湖南长沙宁乡县(与澄迈非常接近的案例)。

　　距中心城市34公里，具有大量土地资源。如何塑造自身的综合竞争力。

　　(案例三)广西钦州。

　　通过“江、湖、海”资源的整合，由“大工业”发展为“大工业、大旅游、大商贸”。

　　(案例四)桂林雁山。

　　距离桂林20公里，距离阳朔30公里，占地10平方公里。通过主题项目的开发，激活大片土地资源。

　　(三)打造城市魅力

　　(案例一)厦门厦港。

　　通过填补城市空白，形成城市新客厅，打造新魅力。

　　(案例二)北京宋庄。

　　通过中国当代艺术家群落的引入，成为“中国的宋庄”。土地价值和楼价大幅上升。

　　(案例三)拉萨的夜晚。

　　打造现代人的现代生活方式，是今后房地产业发展的潮流和方向。

　　(四)初步结论

　　1、由于资源的约束和区位条件的限制，通过常规的手段和方法，澄迈房地产将是一个漫长的发展过程。

　　2、澄迈应抓住机遇，主动出击，实现房地产业跨越式的发展。

　　·城市形象由“海南澄迈”向“中国澄迈”、“世界澄迈”转变。

　　·由海口边缘化县份向“独立个性区域”转变。

　　·由“农业强县”、“工业强县”向“文化强县”转变。

　　·由常规房地产开发向“生态、休闲”物业开发转变。

　　3、澄迈房地产应打好三张牌，并将其形成为独特的竞争优势。

　　·生态

　　·休闲

　　·文化

　　四、澄迈房地产业发展工作建议

　　1、资源研究系统深入分析澄迈的土地资源、人文资源、自然资源等，制定科学合理的开发计划。

　　2、重新评估和确定城市房地产发展定位。

　　通过作深入的战略研究和策划，找准定位，在此基础上重新进行区域房地产定位。

　　3、制定针对性的澄迈房地产政策。

　　一个区域的房地产发展，离不开政策的支持和引导。“政策先行”是澄迈房地产发展必走的一步。

　　4、加强招商力度，引入有实力高水平发展商，通过“政府行为”与“市场行为结合”，打造全新的澄迈。

　　作者：赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

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