直到今天，宅基地合法流转还是一句空话。“都明白这是一层纸，却无法捅破，”广东省国土资源厅的一位官员无限感慨地表示。

　　“现在就剩下广东省政府的审批了。”一年前，广东省国土资源厅厅长林浩坤这么说道。他所指的是广东省国土资源厅草拟的《关于加强农村宅基地管理的通知》。这个《通知》中明确提出：农民合法的宅基地可上市流转，并且拥有出租、出售后的收益权。

　　但是，直到今天，宅基地合法流转还是一句空话。“都明白这是一层纸，却无法捅破，”广东省国土资源厅的一位官员无限感慨地表示。

　　“南海模式”

　　其实，在珠三角地区，农民宅基地的出租甚至出售早已形成了一个庞大的灰色市场。这些廉价的房子为无数社会新鲜人、农民工提供了融入社会的第一个台阶。数据显示，宅基地的出租占据了广州房屋出租市场一半以上的份额。但容量如此之大的市场居然没有得到国家法律的承认。

　　董秀娣是土生土长的广州石牌村人，40岁前跟其他农村女人一样，每天种菜、卖菜、照顾家人。离市区3公里的石牌村，在上世纪90年代以前一直都是广州的远郊。

　　1992年，董姨忽然不用再种菜了，她那份自留地变成了股份，村长告诉她，以后他们都是股东，每年可以分红。20世纪80年代末，石牌村集体经济开始向股份化方向摸索，将村集体经济折股到人。董姨只记得当年的规定是“人头股每人1股，每人劳动两年折算劳动股1股。村里的利润50%用来分红。”他们一家大概分到了30股。

　　其实，这就是被后来研究者称为“南海模式”的农村土地征用模式。国务院发展研究中心学者刘守英认为：“南海模式在探索中国征地制度改革方向上迈出了重要的一步”。简单地讲，南海模式就是由村庄组成股份公司向工业投资方出租农地，地租收益按股在农户和集体之间分红。

　　按照国家土地制度，集体土地必须在转为国有后方能转让。为了让村集体经济有更大的自主发展权，牵头人千方百计地寻找折中方法。国家法律虽然不允许农民出租或出让土地，但可以与其他单位共同办企业。于是从上世纪90年代开始，大量的村集体开始以联营或合办的方式将土地租让给工商业投资者。用周其仁的话说就是“南海模式终于勉强找到一点法律根据”。

　　从此“南海模式”成为了珠三角农地工商业开发的主要形式。这也成为后来大规模的“村集体出地，开发商出资”的集资房提供了依据。

　　宅基地红利

　　董秀娣有了集体分红，生活问题基本解决了。1993年董秀娣把老房子推掉，建了一栋两层高的房子。“那时候只是为两个儿子打算”，董姨回忆着，村里当时大部分都是平房，外来人租房子的并不多。但到了1994年、1995年，外来人忽然大增。于是，董姨把一楼的房子租出去，二楼自己住。接近90平方米的房子被隔成三套，每月可以得到将近350元的租金。一年后，董姨把房子加高了两层，家人还是住二楼，一楼改成铺面，三四楼隔成三套独立套间出租。他们家的租金收入也增加到3000多元。

　　上世纪90年代初，广州市天河区政府规划的科技街开业，石牌村成为了最热门的IT产业集散地。1993年，石牌村的集体企业与发展商签署一系列的合作协议，石牌村出租20年的土地使用权，发展商自行在石牌西一带建商铺，经营IT业。收益是每年180万元的土地出让金，并且按一定比例逐年递增。从此之后，天河电脑城、金硅谷等一批电脑卖场出现。在石牌村的分红大幅增加之余，大批的电脑城从业人员也成为了董姨等人的租户。

　　需求带动下，村民的房子越建越高、越建越密。1平方公里不到的石牌村，居然有3600多套房子。据统计，整个石牌村的出租房大约有66万平方米。如果将村内商铺计算入内，平均每平方米月租大约是25元，出租房屋每年的总收入高达16.5亿元。而整个石牌村大约有9000多村民。平均下来，石牌村村民每人每年的出租房屋收入就超过18万元。

　　集资房灰色生态

　　利益是如此诱人，随着城市扩容，外来人口开始大量涌入珠三角城市，“南海模式”既然可以让集体土地变成厂房、商铺，那么为什么不能直接变成住宅呢？

　　于是上世纪90年代中期开始，“村集体出地，开发商出钱”的所谓“集资房”在广州大行其道。集资房通常由村集体和开发商共同在宅基地上开发，对外发售，发给业主宅基地证。由于集体土地不需缴纳土地出让金，这些看起来跟商品房并无二致的集资房价格却便宜许多。

　　“其实集资房存在了十几年，买家都清楚集资房是不受法律保护的。”合富辉煌首席分析师黎文江表示，但在房价高企的今天，这类集资房依然吸引了不少买家。据知情人士透露，这类集资房虽然法律规定不能交易，但实际上私下的一二手交易都非常活跃。

　　广州最著名的集资房非龙怡苑莫属。整个小区9栋21层的大楼位于城区主干道中山大道旁，2004年小区出售时2000多元每平方米，不到周围商品房的一半，因而前两期1000多套房子不到10天就被抢光了。2005年龙怡苑遭到查处，成为“广州集资房第一案”。但时至今日，小区依然租客如云，一室一厅能租1300元。而且私下流转的情况也十分活跃，据称现在龙怡苑的房子可以卖到3000元每平方米。

　　一位曾多次进行集资房交易的中介经纪人向记者透露，交易此类“集资房”其实业内早有成规。由于集资房业主持有的“宅基地证房”不能到房屋交易中心办理产权，所以交易只能到公证处做公证交易。虽然法律专家表示，这类公证只是买卖双方协议的证明，不能代表买家可凭此获得房屋产权。

　　政府内部文件显示，截至2006年，广州大约有900万平方米的集资房，其中90%以上是用于自住或出租。每年还有大约70万平方米的集资房出现在二手房买卖市场。

　　城中村里的“廉租房”

　　尽管集资房二手交易火热，但在政府的大力打击下，现在广州新建集资房越来越少了，这两年更近乎绝迹。但市场变通速度之快总会出乎决策者的意料。

　　潘毅是董秀娣的大儿子，他一直有个心愿，他希望有一天能建立一个城中村廉租房有限公司。

　　早在1997年，20岁出头的潘毅就和母亲大吵了一场，他要把一个打算移民香港的亲戚家的宅基地盘过来。母亲是胆小的人，十几万不是小数目，一不小心就可能打水漂。最终在父亲支持下，他还是借钱把房子盘下。到现在为止，他已在石牌村买下了三套宅基地。另外他在天河棠下、车陂等较为偏远的城中村也购置了十几套宅基地。“通常都是熟人介绍，因为金额较低，成交也相对容易。”

　　潘毅并不满足于做二房东，他甚至做起了“开发商”，尝试提供一些较高质量的房子。记者曾去过他在车陂的“项目”，盘下5套相连的房子，重新建成3栋12层高的小高层，围建成小区形状，楼间距算不上开阔，但基本上每户都能照上阳光。再在围栏旁设一个小房子充当保安亭和管理室。他请了一对民工夫妇充当管理和保安的工作。虽然与真正意义的小区房无法比，但与普通的城中村房子相比，绝对是天上人间。

　　“没有什么法律风险，这些房子我只出租，”潘毅表示，不少人租客都来询问能不能买下房子。“有意思吧？”潘毅每逢带人参观了他的“项目”后，总是一副意气风发的样子，他认为自己的城中村改造计划非常有价值。

　　但潘毅可能不清楚，按照现有的土地制度，宅基地不但不能出售，甚至出租收入也不能获法律保护。

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