房产新政实施，武汉房企可能要预缴20%的企业所得税，专家称楼市尚未走出低迷，被国家再三强调的房地产税收新政又接踵而至。近日，国家税务总局公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，规定省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税。专家指出，此《通知》对于武汉楼市无异于雪上加霜，房产企业面临严峻考验。

　　预缴所得税，房企雪上加霜

　　根据《通知》内容，房地产开发企业按当年实际利润分季(或月)预缴企业所得税的，未完工前预售收入，也要计入利润总额预缴，开发完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

　　“在房产税收新政下，像武汉这样的省会城市，商品房开发项目预计利润率不得低于20%，对开发企业的资金链来说，是很大的打击，此前企业预缴所得税利润率一般以15%计算。”武汉某房地产开发公司销售经理告诉记者，房地产企业要有充足的资金和现金流来支撑开发过程,所以新政对资金实力不强或者抗风险能力不高的企业来说无异于雪上加霜。

　　一位房地产业内人士告诉记者，新政多半基于两方面考虑：一是促使企业增强自身资金实力，抗风险能力。二是规范房地产市场税收制度，适度降低开发利润，稳定投资过热趋势，从全局来看积极性更大。

　　大开发商面临更严峻考验跟土地增值税类似，很早就有类似的房产税收政策了，为什么现在又会郑重提出？某房地产业内人士坦言，以前很多企业都没有很好的执行，有的按季度缴纳，有的半年甚至一年一缴的都有。现在只不过是再拿出来强调一遍，抓执行力。

　　“只要所得税提前征收能严格执行，这对全行业的挤压是明显的，对开发商的资金压力会比售后征收要大很多。”中国指数研究院华中分院院长朱戈认为，房产税收新政对价格的涨跌来说，虽然没有必然影响，但会加速开发商推盘力度，因为开发商得把所得税当成必付成本提前支出，跟支付土地成本一样。也就是说，发展商得透支未来提前纳税。

　　“目前房子卖不动，还要预缴所得税，这对整个市场来说都不是件好事，行业的准入门槛也提高了。”

　　朱戈告诉记者，不低于20%的利润率，对大发展商的资金会有更大的考验，他们的盘子大、基数大。“一些大房产商资金不见得充足，根据最近上市公司的年报就知道他们的资产负债率奇高。相反是经济适用房的售价远低于市场价，因此计税的基数也很低。”

　　在新政中，经济适用房开发项目的计划利润率不低于3%，相比商品房项目来说，压力要小很多。一位经济适用房开发项目的财务总监告诉记者，以前项目没有竣工，结算就不会那么快。如果按月或按季度预缴，就会使企业资本金加大。

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　　非经济适用房在不同地区开发项目的缴税标准

　　1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。

　　2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。

　　市场

　　4月份二手房价格缓慢爬升

　　刚性需求可能带二手房走出寒冬?

　　据亿房研究中心的统计数据显示，4月第3周(4月9日-4月15日)武汉二手住宅平均价格为4272.76元/平方米，与上周相比，上涨了8.82元/平方米。而3月武汉二手住宅平均价格为4243.21元/平方米，比2月上涨了46.73元/平方米。记者走访多家中介发现，二手房正在缓慢回暖。专家指出，新房前景仍不明朗，刚性需求者出手买二手房正当时。

　　卖家愿意承担部分交易税

　　“四月初至今，成交量增长了20%-30%左右。”昨日，21世纪不动产市场总监杨健在接受记者采访时表示。

　　记者在中北路、南湖、光谷等多个片区的房产中介观察，发现咨询和挑选房源的市民不少，墙上贴着的各种房屋信息很多。某中介一位工作人员告诉记者，三月底至今，来看房、买房的人明显增多。

　　“刚性需求被压抑得厉害，二手房的投资潜力就显现出来了。”杨健告诉记者，“二手房卖方不再死咬价格，不但可以讨价还价，而且有的卖家愿意承担交易税的20%甚至是一半。”

　　“政府近几年一直在打击投机炒房，新房价格也高，刚性需求者就逐步转入二手房。”杨健认为，在目前新房低迷的情况下，二手房的春天可能已经来了。

　　专家：二手房比新房更有竞争力

　　“一般二手房跟新房相比总会有差价，这种差价大于市场给买房人的折扣，二手房就有竞争力，景观、房屋质量已经是可控的。”中国指数研究院华中分院院长朱戈认为，在新房价格折扣没有松动的前提下，次新二手房前景乐观。“次新二手房业主已经有了一部分价格收益，他们完全有可能以低于市价的价格把房子抛出。”

　　朱戈告诉记者，如果依法经营，中介公司的资金链不是二手房市场走势的关键因素，二手房中介的风险小于房地产开发企业，而且以佣金为赢利点的经营企业风险是小过踩红线赚差价的企业。

　　“尤其是一些压力比较大的炒楼人，现金对他们来说更重要。保留利润，转嫁利息提高后的成本也是很多炒家的经营策略。”朱戈说。

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