来自广州的合生创展正试图通过进军新的业务领域来寻求新的利润增长点并寄望以此在资本市场赢得高回报。

　　记者独家获悉，一向专注于大型住宅产品的合生创展今年要分别在北京、上海、广州等多个城市上马10个商业地产项目。目前，除了上海项目已动工，其余项目仍在规划阶段。

　　眼下，宏观调控正走到紧要关口，日益收紧的信贷政策让地产商背负着沉重的资金压力。而合生创展选择此时耗巨资大规模挺进商业地产实在给业界留下很多猜想。

　　进入初衷

　　自1992年公司成立以来，老板朱孟依带领合生创展由一支建筑施工队走向房地产开发正规军。历经15年的发展，已经成为国内响当当的房企，但是他的目光始终聚焦在住宅地产。

　　即使对商业地产有所涉猎，做过酒店、写字楼，但是项目不多，时间也不长，显然，在商业地产的开发领域资历尚浅。

　　据合生创展内部人士介绍：“此次即将推出的10个商业地产项目，全部是囊括大型商场、甲级写字楼、国际品牌五星级酒店的商业综合体。”一直专注住宅开发的合生创展为何要在被所有开发商认为最难熬的2008年转型做如此复杂、高风险的综合性商业地产？转型的背后是朱孟依对住宅产品发展趋势的看淡吗？

　　这种猜测被合生创展的内部人士否定，“我们做商业地产是建立在十几年对住宅地产的积累之上，我们进军商业地产并不意味着要缩减住宅地产规模。”他给记者比喻，“一家餐厅不是除了茶叶蛋，就不能卖别的了。”

　　即便是合生创展有着这样美好的设想，“不管怎么样，住宅产业的高峰期已经过去，将来主要是保障房市场，地产商都要面临住宅产业盘子不断缩小的现实。”在英联国际不动产首席经济学家郭建波看来，地产商的转型已经迫在眉睫，而商业地产显然是个不错的选择。

　　面对风险更高、挑战更大的综合性商业地产，合生创展准备好了吗？

　　合生创展去年9月份发布的2007年中期业绩报告显示，公司上半年实现净利润4.19亿港元，较上年同期下滑4%。上半年扣除投资物业重估收益等影响，有关盈利为1.68亿港元，较去年同期减少48%，主要是由于上半年已确认的营业额较2006年同期下降30%。

　　郭建波分析，2007上半年正是宏观调控进行得如火如荼之际，销量和价格对比前两年已经有了很大下浮，这是合生创展2007年上半年净利润下降的主要原因。

　　商业地产的魅力

　　事实证明，除住宅地产受到很大影响外，商业地产在此次连续的宏观调控中几乎没有受到任何影响。

　　宝龙集团的总裁助理刘晓兰有深刻体验，“宝龙一直专注于做商业地产，在这场宏观调控中，我们的项目一直都有很稳定的现金流。”

　　回报率高，一旦形成成熟的运营规模，风险就会很小，众多的行业优点让大多数地产商都开始摩拳擦掌。据记者了解，仅在华南地区，有意向商业地产进军的房企就不下6、7家，如果扩大到全国范围，数量会更多。

　　房地产市场在王石抛出的“拐点论”后，给地产商提出了一个新的转型命题。郭建波认为，华润、保利的多元化的产品结构是最能在将来的市场中凸显竞争力的。他甚至断言，像万科这样专注于住宅开发的企业已经进入了衰退期。因此，他认为合生创展进军商业地产弥补了过去产品结构单一的缺陷，是个不错的选择。

　　近年来，新近落成的大型综合购物广场已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，“所以，商业地产面临着升级换代，这给房企留下了巨大的市场空间。”郭建波说。

　　中国投资咨询网分析报告指出，2007年1-4月，房地产开发完成投资5264.61亿元，同比增长27.4%，增幅同比加快6.1个百分点。其中，商业营业用房投资584.2亿元，比上年同期增长15.3%，增幅与上年全年基本持平，比2007年1-4月份全国房地产、办公楼和其他非住宅投资分别低12.1、23.0和11.7个百分点；在房地产开发投资中的比重为11.1%。而且这个比例还在不断增加。

　　“有人评价合生创展进入商业地产的时机有点晚。”合生创展内部人士说，“我们认为没有早或晚，只要跟我们发展步骤合拍，就是最好的。”在他看来，在有着十余年的住宅产品积累基础之上，合生创展才考虑进入商业地产，这是谨慎之为，但是无论如何，选择在这样一个时机进入，的确让业界存有很多疑问。

　　郭建波认为，从房地产投资的周期看是有点晚，但是从产品形态来看，是恰当时机。因为中国的商业地产更新换代才刚刚开始，还需要至少20年的时间。“随着商业地产业态的转变和中国人对于购物、休闲、娱乐、办公需求的提高，在人口密集的城市，吸引力和价值逐渐体现在这些综合体上。”

　　某业内资深人士告诉记者，“做商业地产至少要准备两到三年的时间。”事实上，合生创展一直在为布局商业地产做准备。在去年4月公布其2006年年报时，除了对销售额达到113.68亿元，比2005年的63.58亿元有了近一倍增长做了主要说明外，还着重强调将计划提升商业物业项目比重。据悉，合生创展在去年就已经成立了商业地产管理机构，统筹整合相关外部资源。

　　另外，拿地的速度也颇为迅速，去年8月，合生创展花费14.09亿元通过收购广东珠江投资全资拥有的上海大展的全部股权，获得上海一幅面积约2.35万平方米的商业用地，合生创展将此地块与上半年已收购的毗邻的第292号地块一并开发为包含高层甲级写字楼、五星级酒店及大型购物商场的大型商业综合大楼，目前已动工。

　　同时，在北京、广州、杭州等地，合生创展都在为即将上马的综合商业项目做一切准备。

　　其内部人士告诉记者，“商业地产板块将是合生集团未来的战略发展重点。”

　　挑战与风险

　　“在现有的住宅产品市场格局和发展态势下，合生创展不会有太大的作为，利用现有资金储备，抓紧向还处在初级阶段的商业地产转型也许是个好的选择。”郭建波认为，在市场波动的时候首先面临风险的就是这些上市公司。

　　广发证券分析师花长劲认为，“这个市场容量有限，竞争会很激烈，好的商业项目要分城市，还要看具体的地段，即使有了好地段，要运营出一套适合自己的管理模式真的是不容易。”

　　“我们经历了5年才摸索出一条自己的管理模式，这个过程太艰辛，太漫长。”刘晓兰说，“商业地产的确是诱人的，但不是普通的地产商想做就可以做的。”

　　合生创展财务总监谭礼宁在去年9月曾表示，2007年上半年销售合同45.73亿元，截至2007年8月底销售合同达80亿元，有信心全年达到110亿至120亿元。

　　即使完成120亿元的销售，扣除各种相应的投入，剩余的现金流要想在今年陆续投入10个大型的综合商业地产项目，会面临很大财务压力。虽然合生创展内部人士表示，这10个项目都会与国内外各种公司进行战略合作，但是面对如此大体量的商业地产项目，资金压力依然巨大。

　　虽然商业地产在资本市场上能给投资者带来遐想，宝龙之前上亿美元的私募就是最好证明。“但是投资者更看重成熟的商业地产模式，而不是新进入这个领域的一些模式。”刘晓兰说，“在这5年当中，的确有很多国内外的投资者关注我们，但是直到现在看到我们的模式已经成熟了，他们才会出手。”

　　郭建波认为，做商业地产的确能为公司在资本市场赢得一些眼球，但是综合各个方面的情况，商业地产在房地产公司的金融策略上确实存在很大风险，需要很谨慎地考量。

·穆迪投资：内地房企今年只能承受销量下滑25% 08/04/18

·绿地生存的“机会主义” 08/04/17

·合生创展涨8.7% 再现抗风险能力 08/04/17

·如何投资写字楼 08/04/17

·武汉：古田楼市会否重演光谷速度 08/04/17