债台高筑都是买地惹的祸

　　地价款在开发商的资金中占很大比重。

　　从总的统计数据方面看，仅土地交易一项就让开发企业的资金捉襟见肘。2007年全国新商品房的销售额为2.9万亿元人民币，国土资源部公布的数据1～11月份交纳的土地出让金就有9130亿元人民币，全年的数据应该超过1万亿元。一般出让金占地价款的1/3，其他的2/3是农民的补偿费和拆迁费。如此推算，去年开发商买地所花的资金应该超过3万亿元，也就是说去年开发商买地的钱超过了全年的销售收入。

　　“何况，在房地产开发环节中，还有工程款、贷款利息、广告款等需要及时付。过去主要是建筑商垫资，现在民工讨薪闹的也不行了。”一位开发商诉苦说。

　　潘石屹分析，在影响房地产发展的诸多因素中，银行按揭贷款政策的变化是最大的因素。不止是按揭贷款的有或没有，哪怕是按揭贷款成数发生变化、利率发生变化都会对房地产市场造成非常大的波动。

　　自去年下半年起，银行开始控制按揭贷款的规模，尤其是各个银行对二手房的按揭贷款在去年年底时就基本都停了。离开了银行按揭贷款的支持，房产交易量就会大幅度地锐减。任何一个国家，人们在购买房子时都要依靠银行按揭贷款，只是依赖的程度有所不同。

　　众所周知，内地开发商的资金来源主要有三个途径：第一是销售收入，如果银行不放或者少放按揭贷款，销售收入会受到很大的影响；第二是银行贷款，这里指的是开发贷款，现在对房地产开发商的贷款也比以前少很多；第三条途径就是去资本市场融资，这条路今年也不容易，广州昌盛集团和恒大地产赴港上市已经接连失利。

　　销售回款将是眼前开发商获取资金的主要途径。不久前，合生创展北京公司率先公布了年内将在北京及周边城市推出的20新盘，产品定位都偏向高端；龙湖地产北京的项目也加紧促销，几乎周周举办活动吸引人流；首创置业也将于近期向外界公布今年的新产品。可以预见，一场促销大战很快会在全国各地楼市上演。

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