樊纲：各位早上好，首先非常感谢再次邀请我这个非业内人士参加房地产界的大会。上次参加是第一次，01年博鳌房地产论坛的时候，当然现在记不得当时说了什么样的具体内容，后来有一些报道，有两个观点，我现在还记得。第一个观点，我说的是在座的诸位是中国最幸运的商人，作为房地产商，这样的一个支柱产业，而且是朝阳产业，大浪淘沙，如果没有淘汰掉，01年一定是中国房地产业发展的时候，那接下来一定有好的发展。都不用论证我们这个行业多么重要，对国民经济做的贡献有多大，这些都不必争论了，而且诸位能不能赚钱，这个事也不用争论，现在有人认为是冬天了，日子不好过了，但是你们还是中国最幸运的商人，其他行业赚钱更少，你们前两年赚的钱还可以让你们舒服的活下去。第二个观点，如果中国能够成功的防止房地产泡沫，中国的发展将成功一半，也就是说中国一半的成功，中国能不能走出去，能不能发展起来，不被金融危机、经济危机所打断，就取决于我们能不能成功的防范房地产泡沫，能不能不日本、香港、泰国、马来西亚、印度尼西亚，我们不举远的，就说这些周边国家的覆辙，因为房地产泡沫导致的金融危机，日本是二十年的泡沫导致了15年，16年现在还没有翻过身来。这个观点我现在仍然坚持。正是因为房地产太重要了，太举足轻重了，影响方方面面，因为它是支柱产业，所以防止房地产泡沫是非常重要的，确实是决定中国经济发展的一个重要内容，也是中国经济稳定发展的一个中国方面，而且是起决定性作用的方面。这一点我仍然是持这样的观点。

　　我不太就房地产的东西多说，但是发表的言论，我基本的观点，这几年的房地产发展基本正常。这一轮的经济过热，主要不是由房地产导致的。我讲后面价格高涨等出现一些问题，但是总体来说，刚才聂梅生会长也说了，绝大多数地区的房地产发展是基本稳定基本健康的，而且是持续发展的，没有比过去增长的更多，这几年投资的增长导致经济的过热，在别的部门都是100%、200%，有一个部门投资的增长曾经到过600%，而我们房地产的增长基本都是保持20%-30%，这一点是我们要认真看待的。

　　房地产的基本面还是不错的，这应该是一个基本的判断。但是对出现的问题怎么看呢？从去年以来，前年整个经济过热以来，在中国的某些地区出现了房价持续高涨，投机行为增多的情况。如果要分析这情况，就要看这个情况怎么来的，问题是怎么出现的，问题确实和这几年整个经济其他方方面面的问题相关，除了房地产自己的问题。

　　我们要搞宏观调控，因为经济整体出现了过热。宏观调控刚才聂梅生会长也说了，这几年方方面面的银行贷款50%跟土地跟房产是有关系的，而且说句实在话，现在的银行抵押贷款，经济过热的总需求量过大，资金需求量过大，一个主要的原因就是抵押贷款太多，现在中国银行几乎没有信用贷款了，所有的贷款都是抵押，而主要的抵押物就是房产，就是土地。而地方政府所有的公共项目，它的资金来源也是土地，土地被开发商拿到银行，银行抵押出来，正因为有这样抵押的过程，所以才有资金付给地方政府，地方政府才有资金搞公共设施。宏观调控最后起效果的政策，是土地政策，是控制土地的供给。国土资源部的部长说，我们突然变成了宏观调控部门，以前没有想到过，因为土地成了中国宏观经济变量的一个重要组成部分。由于控制土地供给，而且中国的土地确实也不可能无限供给，中国是人地关系世界上最紧张的国家之一，如果不是最紧张，也是最紧张之一，而且前一些年，我们是无限供给土地的状况，现在这个问题不多说，现在中央政府、地方政府的关系，现在地方政府都恨不得将土地都批出去，而且土地批的很便宜，结果导致原来的土地超过了供给，现在开始收缩土地的供给，导致人们对住房供给增长的前景预期发生变化，也就是说大家预期住房的供给将减少，住房因为土地的供给发生变化而发生变化。

　　这些年对住房的需求，由于方方面面的原因出现了高额增长。宏观调控调控了供给而没有调控需求，按揭贷款的利率迟迟没有调整，一直到去年12月份，中央政府调整了一次利率，到四月份又调整了一次住房贷款的利率，需求继续高涨，继续过去几年一直鼓励买房的政策。在这期间，中国又赶上其他投资渠道出现问题，特别是股市不好，利率又很低，正好赶上世界和中国利率比较低的时期，结果人们的储蓄大量的更多的向住房，向楼市集中。这期间正好是人民币市场汇率投资加剧的时候，导致大量的投资人民币的资金进入市场，又没有别的投资渠道，又进入了楼市。过去的情况是压抑了供给而没有控制需求，导致了住房价格增长的速度加快，引发了各种投资和投机需求大幅度的增长，导致过去一年来，在某些地区出现价格猛涨的情况。

　　分析了原因，我们看到原因也不是房地产商造成的，这是真的，房地产乐得其成，乐得看到这样的情况，大家卖房子卖的好，大家赚钱赚的多，但是原因确实不是房地产本身造成的，而是房地产本身之外的很多因素造成的。正好加上房地产在市场、在规则、在制度上有很多缺陷，导致了这一轮的高涨房价，当然是集中在某些地区。这是我们房地产业界都愿意看到的，但是这种情况是不是问题？确实是问题，你不能说它不是问题，这种投资性行为增大，房价上涨过快，确实是问题，而且确实是一个可能引发未来大问题的问题，如果继续下去。一会儿我还要讲这个问题。

　　我就要讲一讲关于利益均衡的问题了。前面说了大家是中国最幸运的商人，赚钱赚的比别人多，但是赚钱比别人赚的太多而且太容易的话，这就是问题。什么叫经济均衡？什么叫市场竞争？经济均衡的意思就是大家都能赚钱，但是大家赚钱都不容易。有谁在经济当中赚钱太容易了，这个经济就有问题，这个经济就不均衡了。这是我们经济学者要指出的问题。前两天有一位著名的房地产商，也是好朋友了，说一句话我们日子过的好好的，就怕经济学家出来说话。当然经济学家的观点，我们不见得都同意，大家各有各的观点，我们常常开玩笑说二个经济学家有三个观点，为什么呢？因为在辩论的过程中有一个经济学家又改观点了。你是日子过的好好的，但是过的太好就是问题了。

　　刚才我注意看到顾会长读的草案，我非常赞成顾会场在草案中删掉一句话，说冬天即将过去，说的是迎来新的春天。什么叫冬天啊？你们过去别的行业赚3%的利润率，你们现在赚30%，当然比过去赚300%少，但是赚30%就叫冬天？它不是冬天，而是正常的情况，它是均衡的。

　　经济学研究的问题，这是一个利益均衡，市场本身是一个利益冲突、利益均衡，这里面有很多的利益集团，住房者、低收入者、整个的银行业，我们的宏观经济，方方面面都是利益均衡点的一个组成部分，而不只是一个利益群体。因此要看到过去那样的情况，我们大家都高兴不说话的时候，那一会儿没有人说是变革时期，都认为是正常的的，但是我认为是不正常的。确实现在需要进行一些调整，要不要调控？要。而且要趁着问题不太严重的时候做一点调控。

　　现在大家比较反感的就是调控的一些手段和措施，我也不想多讨论这个问题，但是确实要认识到需要调控，而且需要尽早的调控。反过来想，假如不调控，你就让这个市场高涨下去，二年就翻一番，二年再翻一番，这就不是一个地区的问题，一个地区就会扩展了，炒房团就会四处溜达了，这种投机的行为继续发展下去，让它将泡沫越来越大吗？经济学的研究方法不是追求十全十美，我们可以想一想假如不是这个方案，而是另外一个方案，假如不调控，假如不出来做点事，假如不将投机的行为抑制一下，什么时候是个头？最终的头就是经济危机，就是金融危机，就是房地产危机，就是楼市跌价60%、70%，这不是瞎吹，我们周边的国家都经历过的，我们在某些地区也经历过的，九十年代以来的情况。全世界市场经济的发展，说不要政府都搞市场，市场经济从几百年前一轮一轮的经济周期，一开始都是价格、利润高涨，然后是过剩的生产能力，大量的供求关系的失衡，然后是经济危机，然后是60、70%的楼市下跌，这是我们业内人士要看到的吗？早一点调整，反倒可以防止这样的情况发生。为什么会经济危机，经济危机是消灭过剩的生产能力，达到供求的均衡。大家都知道世界大箫条，二三十年代，消灭了全世界50%的生产能力，最后实现了供求均衡，经济才重新发展，而消灭生产能力的背后，是消灭谁啊？是消灭企业，消灭什么样的企业？消灭中小企业，全世界概莫如此，在危机中淘汰的都是中小企业、中小房地产商，大企业都可以顶过去，要撤资首先就是撤小的房地产企业，哪一个好？我们在这个意义上来认识调控，要不要调控，要不要对投机的趋势进行抑制，我说要。我们要从积极的角度看待这个问题，要对有利于我们大家持续稳定的角度来看这个问题，是有好处的。具体做法大家可能有争议，但是方向，甚至我认为它调控的都晚了一点，不算太晚，但是晚了一点，调控是必须的。

　　我们在讨论政策怎样进行调整的时候，前提不是不要调整，而是怎样调整，怎样实现我们大家的稳定发展，而不是继续像过去高涨的情况。这是我们从经济均衡的角度加以分析的前提。

　　至于怎么调呢？这个问题我想讨论讨论。我不想谈论一些细节，大家都是业内的，政策需要业内人士一个一个讨论。在考虑这个利益集团利益的时候，也要考虑别的利益集团的利益，同时也要考虑自己长远的利益，即使从我们自己利益集团出发，在考虑下一步政策怎样进行时，也有很多值得讨论的问题。

　　刚才聂梅生会长非常详细的讲了他们最近研究的很多成果、观点，多数我都同意，特别同意刚才聂会长说的廉租房的问题。有几个问题我想提出来讨论一下。特别感谢聂梅生会长前面的发言。我提出来讨论，也是为了使下一步的政策讨论更加深入、更加科学。

　　第一个是关于投资率高低的问题。我刚才说了住房的投资增长率过去是26、27%，不算太高，但是不能否认在一些地区确实是比较高，而且我们参照全国的25.8%投资增长率，这是经济过热时期过高的增长率，在10-15%之间是比较正常的。我们的房地产从引入住房按揭贷款之后，确实增长速度应该快一些，因为这是新制度引进之后形成的阶段性的调整，这甚至会持续一段时间。但是一直保持着26、27、28%的话，比正常的高出10%，也不能说没有问题，这个参照系应该是正常情况下的经济可持续增长，而不是过热时期的投资增长率。

　　第二是投资回报率，不等于GDP的增长，有时候高有时候低，比较好的参照系是利率，因为利率是投资的机会成本。略高于利率，当然可以比较高，我们占1%、2%、3%的投资回报率，当然低一些，但是高于利率的投资回报率是比较正常的投资回报率，不一定是GDP的增长，当然是会有波动的。对老百姓来说，当利率很低的时候，投资也会很多，因为机会成本很低，这里面有很复杂的经济关系在里面，说房价每年涨8%，这不一定是合理的参照，美国、欧洲的房市也不是每年增长8%，他是4%、3%的增长，每年的房价增长5%，中央银行就会出来干预了，认为楼市可能开始要过热了。基本上老百姓对于房价的增长，带来的回报参照系比较好的就是利率。这是从经济学的角度来分析的方法。

　　第三租金太低的问题，我个人看法，同意刚才聂梅生会长说的问题，但是我觉得租金太低有另外一方面的问题，就是现在太多早期的公房，也包括刚才聂梅生会长说的房改房，很难进入到卖方的市场，因为太久了，银行都不愿意给按揭，只能在租方市场进行出租，现在实际的情况是租金过低。在调节住房市场的情况下，如何让大量的租房进入到二手房市场的买卖，这对调节租金和房价比例有一定的意义。

　　第四房价最好是稳中有上升，我也同意是随着经济增长自动的增长。现在房产、房价在某些地区往下走，这要理解为是调整，在一定意义上、一定程度上这是调整，它是因为过去几年不是稳中有升，而是升的太多了。这个调整期是必要的，没有这个调整期，我们回不到供求均衡，就还没有解决这个问题，确实需要做一些调整。在这个问题上，不能将当前这么几个月短期的情况，看成是长远的情况，当然我们要防止出现长期的价格低迷，但是我们不能将调整时期看成是长远的问题，而来讨论税等问题。

　　第五个问题关于地方政府和中央政府，地区政府希望炒房团将自己的房价炒起来，希望房价越高越好，土地价格越高越好，天经地义，因为他们不负责宏观经济，不负责中国经济稳定的问题，这是中央政府的问题，而恰恰是因为地方政府的行为方式，中央政府非要采取调控措施，这是博弈关系的问题。宏观调控永远是中央政府的利益，不是地方政府的利益，因此我们可以看到中央政府、地方政府以及企业和政府之间的博弈，这是正常的情况，但是因为这样，所以需要中央政府对整个宏观经济的走势要保持警惕，要采取措施。

　　至于说到融资机制，现在因为资金紧张，大家讨论融资机制的问题比较多了，我也同意现在中国确实需要更多的融资机制，包括自发形成的融资机制，但是也要注意到一个问题，融资机制的多元化可以化解银行的金融风险，但是不一定会防范整个金融的风险，因为它就成为一块金融，仍然会有很大的风险。香港是各种投资机制都非常健全的地方，一样会出现一个大泡沫，一样是60%70%的购房者都成为负产阶级。因此确实要多元化这个渠道，来缓解某一个部门的金融风险，但是也要注意到投资渠道多元化，越多元化资金链越大整个的风险越大。

　　如果要我做一个预期，或者下一步怎么办的问题，既然我们承认调整是必要的，另外一个方面，也要看到调整是会见效的，大家日子可能比起过去会不太好过，如果大家现在的日子还很好过，那说明政策就根本没有效，政策要想见效，当然会有一个调整的时期，包括价格，有价无市，包括连续价格的下跌，在这期间也许投资会减少，住房投资也许会减少，因为预期的变化。会有一个调整期，而且这个调整期，刚才有人提问，这个调整期结束不是等着政府来结束，我说这个要等着市场来调整，不是等着政府来救市，如果市场没有发生变化，那等于没有调整，要等着市场调整出现的时候，政策才能做相应的调整，如果市场已经开始发生变化，包括价格，才说明政策开始见效，才说明人们的行为方式发生变化，那时候恐怕才会有政策的调整，当然不是说技术怎么操作的调整，而是政策方向的调整。我觉得要做好思想准备，从政府调控部门的角度，从经济均衡的角度，我相信这样一种调整时期是必要的。

　　市场上的行为主体要有所行动，要使市场看到有些变量发生变化，至于说什么时候出现，取决于诸位，取决于市场，这是我们预测不到的事情。但是现在全部的情况，我也觉得很正常，就是刚才聂梅生会场说的，很多地方没有大泡沫的地方继续在增长，有泡沫的地方受到打击，我觉得很正常。经过这一轮的调整，我相信我们的房地产市场会更加的成熟、更加理性，调控的方法也会更加的科学，我们的制度也会更加完善。中国的房地产确实会有更好的发展，诸位，不是说比过去赚更多的钱，而是持续的发展，迎来又一个春天，但是我不同意现在是冬天，现在是一个调整期，这是过热期之后的调整期，我们在调整期讨论这个问题，大家也需要理性，需要一点深刻，而不仅仅是一些抱怨，将一些短期的现象当做长期现象来讨论，作出不切实际的判断，这对实际不利，也对诸位未来的发展不利。

　　我就说到这里，谢谢大家。

　　新浪网：刚才顾会场接受我们采访时用了三个比喻，一个比喻是千年等一回，第二个比喻是让人欢喜让人忧，就是您刚才提到的宏观调整的政策以及过程，第三个比喻就是爱你一万年，意思是说中国房地产的前景是非常美好的。但是据我们了解的资料，目前北京的市场，整个的房价，四环以内大约在6900元左右，一个普通的消费者，包括我，虽然我很您的距离现在比较远，但是我的心态和您的心态一样，都在关注中国房地产的发展。对于这些问题，您怎样看待？工薪阶层，可能要用上十年二十年的工资，才能买上一套房子，这样的矛盾怎样解决？

　　樊纲：你提的这个问题，也是我刚才说到的利益均衡问题，政府出台做宏观调控的核心问题，怎样考虑到工薪阶层的利益问题。确实要认识到中国在相当长的一段时期内，作为市场主体的工薪阶层是收入很低的阶层，还不仅仅是现在，今后二十年中国工薪阶层的收入还不会很高，确实要考虑到工薪阶层的利益。房地产是一个利益集团，按照人数来说那边的利益集团比房地产的利益集团要大的多的多，在政治家那儿，在政府那儿，要考虑这个集团的利益也是天经地义的事。

　　我确实同意刚才聂梅生会长说的，租和售确实不一样，有其房不等于拥其屋，低收入阶层的住房是有其市场的特殊规律，一定意义上新的房子仍然是贵的房子，在市场初期搞很多低价房会造成市场的扭曲，市场会投机到那儿，确实要发展二手房的买卖，城市拆迁的过程中也要考虑工薪阶层的利益，低收入阶层我觉得比较现实的就是租房和买二手房，这是现实的选择，而我们对这方面忽视太多，而对买新房子的重视太多。造成一个现象，工薪阶层、低收入阶层都要去买一套新房子，这是不现实的。据我所知，全世界毕业的学生至少十年之内不会购买新房子，像做媒体做学术的，不是去搞商业的，一辈子也不见得能买房，这恐怕是现实的，这是需要政府、需要社会，包括媒体在舆论上，在分析这些问题的时候，要充分考虑这些差别，我们毕竟是低收入的发展中国家，我们还要发展很长时间，在这个时期中我们的收入差别还很大，我们从政府、市场结构的调整，政府政策的调整中，我们都要考虑现在的现实状况，而不要用虚幻的画饼充饥的方法，来将大家的需求结构搞乱，我觉得那倒是比较危险的。不知道有没有回答你的问题。

　　搜狐网：刚才您从一个经济学家很专业的经济理论进行了演讲，我想问您一个政策方面的问题，您说国家的宏观调控首先是在遏制需求，您刚才说大量的房改房要走上市场进行流通，在房屋的供给方面要进行一定的调整，但是我们现在最新的国家税收方面的政策出台，是三税其收，个人所得税、契税等等，增加了流通的成本，怎样看待二者之间的矛盾和关系呢？

　　樊纲：在房产交易的环节上征收交易税，这是全世界的通用做法，而且不仅仅是调节收入的一种做法，也确实是为了遏制投机行为过多，全世界都是这样做的。

　　今天我们引入了交易税的概念，至于说高低，或者说怎样，我认为是必要的，而且我认为没有必要搞的太复杂，一种房子一种税，那会造成很大的扭曲，也定义不清。而且我也建议，从我们经济学分析的角度来说，我比较赞成统一的税负，统一的交易税，不管是新房子还是旧房子，不管是高档房还是低档房。如果对低档房不收税，可能反而使大量的投机去到低档房，使低档房的价格炒起来。用统一的税收，低档房因为价格比较低，交的税也会比较少，用这样的方法。还有历史的问题，可以单独的处理，除了这个问题之外，甚至这个问题，我觉得历史的问题可以大而化之，不可以追求很多的细节，否则将问题搞的很复杂，交易成本会更高。

　　我同意统一税率，税率可以定的低一些，但是要实行统一税，可以防止投机在各种房产之间的转移，反倒使我们的市场结构遭到很大的扭曲。但是征收一定的交易税以防范投机，我觉得是必要的。中国某些城市一年的倒手率达到了十次，这是过分了，在交易的环节上如果没有任何的限制，我觉得是有问题的。

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