主持人：接下来有请来自五合国际的刘力先生为我们做主题陈述。

　　有请！

　　刘力：大家下午好！

　　今天结合沈阳的房地产形势简单阐述一下产品方面的考虑。因为五合国际是做地产住宅类产品设计。

　　2008年整个房地产行业会经历一次非常巨大的洗牌，刚才几位老总都已经讲到了，这种洗牌最后的结果不仅是开发行业会有少数的具有资本型优势或者资源型优势能够留下来，而且它一直波及到下游所有地产行业。大家现在已经看到在深圳、北京所谓二手房中介受到的影响。最后只有具有核心技术的、具有一定的品牌优势的才能够留得下来。

　　在沈阳我们是这么看的，在沈阳市也做了几个项目，觉得现在沈阳新区建设左一个右一个，没有哪个建设具有规模。比如最早的浑南新区，整个土地投放量非常的分散，这是从大的形势决定了在沈阳做开发商非常难做，哪个地区的项目也不好卖，哪个项目都很难跟别人拉开差距，所以每个项目的优势都是非常的不足的，导致整个沈阳市所有的楼盘高度同质化。做销售的大家都知道，非常累，怎么告诉消费者说我这个楼盘跟别人就是不一样的。

　　今天在这给大家出出主意，同质化的楼盘我们至少有三方面的事是可以做的：第一件事叫高整合。我们可以从建筑的规划、户型、立面、结合的装修、结合的景观统一到一起来考虑。我们在国内有做了这种大盘的尝试。像京进新城凯越大酒店，去年九月份开业了，是在北京和天津中间非常一个巨大的楼盘。里面不但包括最出名的酒店，还包括日本式的汤泉。

　　短期之内这种所谓的建筑形象的创新可能集中在景观，比如说像新河湾，也可以集中在立面上，短期内大家的户型和技术含量都是差不多的。

　　这是我们在国内高层公寓里面做的最奢华的一个楼，两个双塔，在珠江新城的最后一块地上，一侧是珠江，另一侧是珠江公园。建筑是方形的，但是两个阳台每层选住五度，最后旋转出这样的立面。

　　这是广州十几年的烂尾楼叫宝华大厦，现在上面利用的手法都是非常老旧的七八十年代的手法，我们的设计也做了两个手法，全部是平整的、直角的，非常静止微观的外立面，下面是个商场的入口，也像一个手机的滑盖一个，最后一个方面是从工业的，比如汽车设计模仿生的设计，没有立面，只有平面，完全是在三维里面设计。这个设计衍生到极致就是我们三亚做的酒店，里面的功能怎么解决都可以，关键在于外部的形象已经进入到我们所谓的后工业时代或者叫前数码时代。

　　第二个建议就是高精度。在国家实行90、70政策之后，户型设计已经可以不必做了，我们自己内部统计过，小户型90平米以下的也就20几种，你到楼市上搜罗搜罗楼书哪种好卖就按他的做就好了。我们现在的做法就是一个户型基本做完了，不是简单画施工图画出来再去做室内的装修，我们是先做室内设计再去画施工图，为什么呢？我们传统的设计方法是建筑师为主，建筑师更像工程师，首先考虑的是轴线，上下墙体对齐，而不是一个使用者，那么室内设计师是离使用者更近。所以我们现在的做法是从室内的角度把它先完善，至少从平面上可以优化，再进行施工设计。举个例子，我们以前的住宅是不做玄关的，现在我们至少要做四平米的玄关，门一开里面是个感应的灯这个灯就开了，那么进门你要换鞋，换完了之后鞋留在下面，迈一步上去是里面，就把脏区和干净区分开，还有现在别人进门来查水电表都在厨房里藏在什么柜子后面，他们能不能把所有都集中在入门的玄关里。

　　最后一个建议就是高科技。

　　这是我们做的南京风尚这个楼盘，可以看到不但是高科技而且是高精度，只有6万平米的一个小楼盘，但是创下了中国几个第一，是中国第一个别墅类产品里面采用高科技的，它现在卖的别墅部分是中国第一个微能耗住宅。它恒温恒湿，我们是中国第一个把厨师系统做进去了，所以它是高舒适度，没有空调、没有暖气。另外是低能耗，这个能耗的降低不是像我们现在行多楼盘上面，那天我数了一下中国所谓的节能住宅、健康住宅、环保住宅，但是没有几个具有真正的指标。能耗到底是多少瓦这个没有办法回答，沈阳能耗和北京能耗一样都在40瓦，只有风尚能够做到是10瓦以内的。售楼的时候有两个指标，一个是舒适度的指标，一个是能耗的指标，大家可以看一下这个楼盘所有的立砖所有的面砖没有一块是板砖，一律是整砖。做到这样的住宅成本到底能提高多少呢？500—800块钱，不包括国家现在提供的各种补贴。如果我们在北京做这样一个楼盘补贴大概能够申请到200块钱左右，500—800块钱全部国产化技术，全部使用国内的成套技术。

　　从以上这三个方面来看，沈阳虽然楼盘竞争很厉害，同质化问题很严重，但是未来的产品升级的空间货币非常巨大的。

　　谢谢各位！

·城市观点论坛秘书长陈诗涛致词 08/03/28

·城市·观点论坛沈阳行现场直播 08/03/28

·观点机构博鳌房地产论坛 城市观点论坛陈诗涛致词 08/03/28

·2008中国房地产走势沈阳发展论坛 08/03/28

·耿洁：沈阳市场还是健康冷静的 08/03/26