跟风降价？沈阳楼市虚高的成分本来就低，而且，大的开发商，他们的成本决定了不一定能跟这个风。

　　2008年，东北的楼市将如何走向？本土的房企如何应对外来成熟地产商的竞争？城市观点论坛沈阳行在即，观点网就东北的房地产市场、区域经济对比等一些问题专访了沈阳瑞志城建置业发展有限公司资深总监耿洁。

　　观点网：现在2008年比较热的话题就是新的金融形势，今年国家的信贷从紧，可能导致不少开发商在资金上有些紧缺。您觉得信贷从紧对开发商的影响有多大？

　　耿洁：对开发商肯定会有影响，但影响不会像我们想象的那么大。开发商在这方面应该提前都会有一些准备，对成熟的开发商不会形成特别大的问题，影响比较大的应该就是那些靠资金链周转的那些开发商，国家政府也都是应该限制这类开发商，相信这也是政策出台的一个很重要的原因。

　　观点网：两会刚刚闭幕，马上那个就会有一些新的政策方面的信息出台，温总理的政府工作报告也提到要由“全面调控”变为“保障供给”，明年也将出台一部《住房保障条例》的法律，您如何看待这些政策法规？

　　耿洁：这是国家想要从源头上解决房地产过热问题的问题，就像房市一样，业内的人都知道，真正买房的人都不是大多数，很多买房的人都是固定的，有人甚至有几套房。

　　房地产保障的措施是面向更多的人，只是把能买得起房的人的人数扩大。市场都是细分的，有高端，中端，低端，而且每个市场里也都还会细分，这些细分的市场会发生变化，但不会发生特别根本的变化，供应量加大肯定对客户来说是好的现象，但对开发商来说，竞争会更激烈一些。

　　比如城建的产品，定位在精品，中端偏上，有的甚至是高端的，这类市场格局变化应该不会特别的大，关注的不是价格，更多的是品质。

　　观点网：2008年北京奥运马上就要召开了，奥运对中国的影响肯定是方方面面的，您觉得奥运会会给东北的楼市带来什么样的发展契机呢？奥运之后又会给东北的房地产业留下些什么样的遗产呢？

　　耿洁：奥运本身是拉动经济的一个大的热点，这个已经证明了。对房地产的影响，会有，但不会特别的大。

　　如果要有影响的话，拿沈阳来说吧，沈阳市奥运的一个分赛场，肯定提高沈阳的知名度，城市的知名度提高，对这个城市的影响是长远的，对吸纳人口，拉动经济的影响也是在长时间内才能发生效应，就像一个名片一样，能让人认知以后，才能对人产生影响。人群增加了，流动人口增加了，肯定对房地产就会有影响的，这样是长时间的。

　　奥运本身，在沈阳，对奥运体育场馆周围的房地产，肯定会起到一些促进作用。

　　比如浑南，政府已经发展了很长很长时间，但一直缺乏一个引爆的点，政府说要往那边搬迁，但一直都没有真正落实。我相信奥运会成为浑南楼市的一个引爆点，浑南的很多项目，尤其是奥运中心附近的这些项目，应该价格上会比其他区域的价格要升值快得多。

　　观点网：我们知道东北有自身的地域特征和人文景观，家居环境和人民的要求和长三角地区还有珠三角地区都有一定的出入，那么，我们想知道，您认为，东北楼市目前有些怎样的区域特色？

　　耿洁：现在很多品牌的开发商都已经进驻东北楼市了，这些开发商大多都是南方的，广州，深圳，北京，上海，这些发达地区的，进来之后肯定会带来很多南方的特色，包括在楼市和营销方式。

　　东北本身有它的气候条件所限，干燥，冬天漫长。南方的产品可以复制，但规划和园林受沈阳的气候条件限制无法复制。南方的一些开发商过来，他们即使有所调整，也不一定完全适应，导致未来的维护费用会非常高，效果并不是很好。

　　现在东北是在学习，在吸收，但学习和吸收中形成了自己的特质，但它的景观园林，永远不能像南方那样做的那么到位。

　　观点网：现在房地产业比较热议的话题就是万科在全国很多城市实施降价，在广州、深圳、杭州也有很多其他的房地产公司被万科带动降价，您觉得这种现象的实质是什么？是不是房地产业真的要出现王石所说的“拐点”了呢？

　　耿洁：我想这是万科的一种竞争策略，包括他选择的时间段，是在春节后马上就推出来了，大家都没有从过年的气氛中缓过来的时候，他就开始披挂上阵了，这一方面是竞争的策略，另一方面是适应政府的政策。

　　万科之前的价格，我们知道，比同区域的要高出一段，从原来的高高在上，到现在是降低身价，跟普通的百姓更进一步的沟通，要抓更多的客户，原来他的客户定位是中端偏上，白领，中产这种，现在可能是要关注更多的人群，更多的工薪的阶层，都是适应政府政策多于竞争的目的。

　　万科到沈阳已经十五年了，今年在沈阳提出的青年置业的这些计划，可能更多的偏重于竞争策略，属于是扎根本土的一个项目，在去年到今年，众多开发商进入沈阳而形成的新的格局，他要区隔于其他开放商，要强调自己已经本土化了。

　　这样，在产品和营销方式都差不多的情况下，而其他的外来开发商都社会资源不是很丰富，土地资本和营销成本都很高，万科能在这方面同其他开发商有差异，就有资本降下价格。

　　他这么做就是既抓眼球，又有实际效果的。用这种策略方式，万科在很多方面还是值得我们学习的。

　　观点网：在沈阳是不是也会出现跟风降价这种现象呢？

　　耿洁：应该不会。第一沈阳市场这种虚高的成分本来就低，沈阳市场还是比较健康比较冷静的。第二，大的开发商，他们的成本决定了不一定能跟这个风。

　　观点网：现在沈阳建筑规划有自己的特点，沈北大开发也已经进行两年了，从城市规划的角度，住宅产品也会相应作出调整，城建会怎么样在产品的艺术性和实用性方面来扩展未来的发展方向？

　　耿洁：城建在这个问题上一直是特别特别关注的。

　　从城建花园，城建东逸花园，到现在的城建北尚，一直在产品的规划和细节上下了很多的功夫，城建北尚现在是沈阳唯一的一个“全国可再生能源建筑示范项目”，他在环保节能这些所有的规划细节上非常注意。

　　城建很早就认识到，作为本土的唯一的领军人物，要跟外来的成熟的开发商竞争，要是在产品上不下功夫的话，只在营销手段上，外表的这些东西上去做文章的话，是不会长远的。

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