在内地强力执行货币紧缩政策之际，房地产公司把寻求资金的管道纷纷寄希望于隔岸的香港。

　　3月，内地房地产公司在香港非常热闹。恒大地产(3333.HK)在香港的主流报纸连续两天打14个版面的广告。香港的一些评论人很惊讶于恒大的广告,“太夸张了，没有公司在上市前做那么多的广告！”

　　龙湖地产也在为自己的启动上市做准备，在香港的一些财经报纸上可以看见一些小幅的广告。而捷足先登的SOHO中国(0410.HK)、复地(2337.HK)、首创置业(2868.HK)几乎同时发布2007年报。

　　在内地强力执行货币紧缩政策之际，房地产公司把寻求资金的管道纷纷寄希望于隔岸的香港。

　　恒大艰难入港

　　一位香港消息灵通人士告诉记者：“恒大公关方面告诉我们的是国际配售部分已经完成。但也另有说法是国际配售反映非常一般，目前还不够。”但同时，“这次恒大的配售和以往内房股上市很不一样，过去碧桂园等上市都有基础投资者，这次却没有一家基础投资者。”该人士称。

　　恒大地产早在今年1月份获得港交所上市批准后，因市场不好，推迟了路演，也未宣布招股计划。

　　如果单说土地储备，恒大招股文件上说的是该公司在全国战略地点拥有建筑面积达4580万平方米的土地储备，现正进行开发或作为未来开发用途。

　　有香港分析人士认为：“现在该股招股价里净资产都有了60%的折让，但一些投资机构认为还应该有一些折让。因为现在次级贷之下，气氛非常不好。有的还要留一些钱买别的要来上市的内房股。而且内地的房地产处于调整期，大家都很担心新的宏观调控。”

　　中原证券房地产行业分析师魏博认为：“香港的投资者当初只看土地储备多不多。但在内地和香港当开发商是有区别的。香港拿到地可以高价转卖掉，加之内地土地税收的政策，过去那样单看土地储备的时代过去了。我看一家房地产公司，很少关心土地储备，土地够2年开发就行了。开发能力，融资能力才是更重要的，而土地只是一种原料而已。更何况，现在A股万科市盈率也不过20倍多一点。现在的投资经理人都不太看好房地产类股。”香港投资界早年锁定内企“土地”规模的观念，正悄然生变。

　　成功上市之后的碧桂园最近的一次融资也得到高度的关注。2月17日，该公司发布公告称，将发行不超过43.14亿元人民币的可转换债券。这是继2007年10月首次发债遇阻之后，碧桂园再次尝试融资。而经济学家谢国忠的评价是：“碧桂园将为此次融资付出高昂的成本，加上人民币升值因素，此次碧桂园融资成本远高于20%。”

　　“如果真的推算出如此的利率，作为一家那么大的开发商，实在不是明智之举。”有内地分析师认为，“那应该是项目公司的利率水平。”而在一些二、三线城市，譬如昆明，项目公司的民间拆借年利率到了30%。

　　接受本报采访的香港的分析师测算碧桂园的净资产负债率是310%。以此推算碧桂园的资产负债率是75.6%。这在内地的房地产公司中比较正常。万科目前资料显示的资产负债率为69%，推算净资产负债率为222%。同样，也要注意，早先就有专家指出：“资产负债率表面上差别只有十几个百分点，实际上企业的负债水平差别很大，如果换算到净资产负债率，前者是100%，而后者是200%，后者的净资产负债水平是前者的一倍。”

　　香港的分析师也担心：“碧桂园的状态，如果遇到加利息的话，容易导致现金流不太健康，如果账目都是短期就更不乐观。”

　　另类SOHO中国

　　潘石屹和一个貌似王石的人坐在一辆黄包车上，路过“三月”的十字路口，当车夫询问拐还是不拐时，“王石”大呼拐，潘石屹大呼不拐，而这张PPT幻灯片的标题是“SOHO中国没有拐点”。潘石屹在年报发布会上用一幅生动的漫画作为最后的总结。

　　SOHO中国刚上市不到半年，这半年出手拿地甚少，致使库存了150亿元现金。这成为潘石屹可资炫耀的优势。根据SOHO中国的年报显示，其资产负债率仅为38%左右。

　　“SOHO中国在2007年疯狂的时期始终提醒自己保持清醒头脑，没有卷入到疯狂的圈地大潮中去。”潘石屹很得意。而在这个严格控制信贷的关头，潘石屹称：“现在的开发商是缺钱，不是缺地。”

　　恒丰证券董事林家亨就表示：“我看好世茂房地产和SOHO中国。在北京有很多非常优质的商用写字楼，有稳定的租金收益，负债率也低。”

　　当然，SOHO中国面临的依然还有前门土地的问题。

　　1月28日，北京市土地储备中心公示前门地块中8块可以招拍挂，并于2月29日招标。但1月31日却撤消了公示，原因不明。

　　在开会席间，有港记者问：“如果前门8块地拍卖，可以以上市公司名义参与竞拍，但如何保证，SOHO中国参拍一定能得手呢？”潘的回答是“这8块地，都是零散地嵌在44块地中，基础设施交错配置，其他公司如何承担其中的基建、市政负担呢，所以别人一般不愿意插手，对他们而言没有什么价值。”

　　会后，有香港记者抱怨对这个回答并不满意。

　　投行新宠：国资为上

　　而这个时候，现金流充裕的远洋地产行政总裁李明心情也颇为畅快。他在3月10日接受记者采访时，指出：“我们在国内融资的基础还是比较好的，几个大的商业银行都跟我们有长期的合作关系，所以我们讲共同成长，即便在目前的这种情况下，我们在大多数情况下还是取得基准利率下浮的商业贷款。即便是利率上浮，也最多上浮2%-4%。”

　　上市当天，远洋就将5亿美元汇入了境内，成为了一家正现值的公司，而之前有分析人士称，远洋上市前的负债率为近70%。

　　和潘石屹一样，李明现在也可以高高兴兴地去拿钱买地，也有很多公司来谈合作，“还专门成立了一个团队接待来谈合作的公司。”但李明表示：“将来还是要采取稳健的拿地模式，即便有充足的钱，还是要按照每年的开发规模吸收新的土地。一年的开发量基本维持在300万到400万平方米的水平，不会盲目扩张，有个三四年的量就可以了。”

　　远洋地产现有的土地储备为建筑面积1500万平方米。

　　另外一家国资背景的地产公司首创置业一样也是不缺钱不缺地，同样也受到大投行的青睐。花旗集团将远洋地产(3377.HK)、首创置业(2868.HK)评级维持为“买进”。

　　花旗集团报告表示，投资者可以开始逢低买进那些过度回调的、业务集中在北京的房地产类股。鉴于住房需求强劲(尤其是优质地段)，向市场释放的住房供给增多，且价格呈温和上升趋势，北京房地产市场成交量有望上升。

　　而此时，拟于未来适当时候申请发行不超过14亿股新A股，于上海证券交易所上市对于首创置业也是极大的利好。国泰君安(香港)的评估是，若假设新A股2008下半年获准发行，发行价为每股4元，则公司2008年净现金余额将增加约56亿元。

　　国泰君安(香港)认为首创置业已通过长期股权基金激励计划，并进入项目结算高峰期，2008年盈利增长可期。公司股价估值偏低，评级由“收集”上调至“买入”。

　　道亨证券研究部主管袁志峰认为：“虽然内房股的2007年的净利润不少，但代表的是2007年。2008年还有很多不确定因素。我们认为未来的3-6个月都有很大的不确定性。投资者普遍认为内地的房地产的销售会斩首，价格会下跌。盈利预期下降。”

　　而魏博则认为：“地产股能否回暖我希望看4、5月份的销售旺季。”但愿，二、四季度集中进行销售转账的账物性周期时，大家可以看到新一期的内房股表现。

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