风语一席谈：限价房定价9840，真正值得高兴的是谁？

　　1月4日，深圳市土地房产交易中心公开出让二宗限价商品房居住用地，其中，龙华地块成交，成交楼面地价为4501元，其最高销售价格限定为9840，另外一块位于龙岗区宝荷路的因为因竞投申请人未达到法定投标人数，流标.在消息公布后，各大论坛的空军同志都是摇旗呐喊，仿佛他们赢得了巨大的胜利，还有人发帖说这是政府对房地产最严厉的打击，是房价即将暴跌的征兆。而相反的，论坛曾经一些活跃的空军也都是垂头丧气，仿佛打了败仗的公鸡。

　　空军们为9840的限价房欢呼，很大程度上是因为，这个价格和龙华很多在售项目比起来，价格是非常低的，龙华很多项目半年前的售价就达到了15000，现在在售项目的价格虽然面对调控理性了一些，但价格也在12000以上.很多人都认为，限价房的价格也对龙华的高价，对深圳市场的高价产生巨大的冲击。

　　这，让人感觉不可思议。

　　为什么风语会觉得不可思议？因为现在多空有些颠倒，限价地块出让，高兴的应该是多军，但多军无言。绝望，沮丧的应该是空军，但空军却开始了欢呼庆祝，最不可思议的是，不管是多军还是空军都认为，9840限价房低了。

　　而这一切的根源，都在于大家都不了解，限价房的真实含义，在于大家都不了解，限价房地块出让，对市场真正的影响。那就让我们先全方面了解一下限价房.

　　◆什么是限价房？

　　九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中指出土地供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价商品房”。

　　◆限价房的特点是什么？

　　1：限价房本质上仍然是商品房限价房这种以“房价限地价”的操作方式决定了限价房与经济适用房在土地获取性质上有本质的区别。经济适用房建设用地的获取是政府无偿划拨的。

　　2：限价房是带有住房保障性质的商品房政府在限价房的土地出让、税费减免、限定房价、购房申购以及房屋销售等各个环节均有介入，并给于一定的优惠。

　　3：限价房的出现有效弥补了住房供应中的断层经济适用房的限购对象虽让市中低收入家庭，但是由于限购条件相当苛刻，许多中等收入家庭由于收入状况超过了当地的经济适用房申购条件，而被拒之门外。而限价房的出现正好弥补了这一断层。

　　◆购买条件

　　购买限价商品房的居民必须是实际无任何房产和住房建设用地，且符合下列条件之一：1、夫妻双方均为深圳市户籍；2、夫妻一方为深圳市户籍，另一方必须在本市累计缴纳社会养老保险达到96个月；3、夫妻双方均为非深圳市户籍，双方必须在本市累计缴纳社会养老保险达到192个月；4、单身人士(含单亲家庭)或夫妻一方年满35周岁，本人必须为深圳市户籍或在本市累计缴纳社会养老保险达到120个月。还有一点，售出的限价商品房在取得房屋权属证书之日起5年内不得出售。

　　◆9840，是高是低？真正高兴的是谁？

　　很多人都认为，9840的价格是很低了，低的足以对现在的房地产市场产生冲击，但风语不这么认为，风语认为，作为限价房，这个价格太高，高的足以看成是政府在托市。

　　那限价房多高才是合适的呢？参照广州正在销售中的限价房和周边房价的比例，60%是比较合适的，低了会造成开发企业的亏本，而高了又体现不出限价的意义。如果是按照广州限价房为市场价60%的比例计算，龙华片区政府认可的房价应该是16000左右。如此来看，真正高兴的应该是谁？乐观的投资者可以当这看成是一个信号，看成政府对房地产进行保护的信息，而不乐观的人也应该想想，很简单的想想，龙华的限价房都9840了，那商品房呢？

　　◆风语对限价房怎么看？

　　1，是鸡肋

　　这样说很不客气，但确实是如此。我们以龙华的地块为例，来算算开发商的利润。项目土地成交金额为238860000元，总建筑面积53064平方米，减去社区服务中心和幼儿园之后的开发商可用建筑面积为28064平米，折合楼面地价4970元，加上2000的建筑成本，约1000的园林成本，税收，营销成本和3年内最低1000元的资金闲置成本，每平米的综合成本已经达到8970，而政府规定的价格却不能超过9840，每平米的利润不到1000元，如此低的利润率，不是鸡肋是什么？相比各项目30%以上的利润率，这样低的利润在房地产行业基本是很少有人会看的上的，因为如此,限价房的出让总是少人问津.即使有人买,也是那些没地开发却要养活一大帮子人的企业。

　　2，难成主流，对房地产影响有限

　　说限价房难成主流，主要原因还是它违背了市场经济的规律。在限价房的身上，有着计划经济的影子，并不是市场自发生成的，它介于商品房和保障性住房之间，替代不了商品房，也替代不了保障性住房。解决市场需求的，最后还是要靠大量的普通商品房，解决保障性住房的，最后还是要靠大量的经济适用房和廉租房。

　　所以说，限价房对房地产的影响是比较有限的。但尽管如此，我们搞清楚真正高兴的应该是谁，还是非常必要的，免得一些人空欢喜一场。最后风语还想对那些不该开心却开心了的人说一句，人可以傻，但不能傻到这个程度。

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