创辉租售触礁深度内幕

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2008-01-21 18:08

  •   在一连串儿重大变故相继曝光之后,潜在的战略投资者们对创辉这个烂摊子还有多少兴趣已成疑问。

      事到如今,林凤辉还不忘强调“我们依然是全国最大的二手中介公司”。

      这位发家于深圳的创辉租售创始人,如果在大半年前放出如此豪言,迎接他的也许是掌声与鲜花。但此时此刻,一切却变成了自嘲式的黑色幽默。

      不到10天前,创辉租售上海分部约200家门店全部停业,负责人“人间蒸发”。几天之后,创辉广州分部宣布停业整顿,遍布珠三角各市乃至华南地区的全部门店都已大门紧锁。连公司总部所在地深圳,也有大量门店先后关门。

      这个号称拥有1800家门店的“全国最大二手中介”,究竟出了什么事?

      开店3000家只为上市“惊险一跃”

      “他的路子不太对吧,一开始就把自己熟悉的资本运作那一套用在经营地产中介上。”一位地产行家曾向记者表示,“短短一个街区就开五六家门店,这不是在做生意,这是在到处撒网,行话叫‘以本伤人’”。

      去年9月刚刚进入上海的创辉,一个月后就宣布同时有200家门店开张营业。要知道此前上海最大的二手中介才不过130家门店,而且是经过了近15年发展才达到如今的规模。

      “‘做地产中介,仅靠诚信是不够的,最重要的是规模与速度。’这是林凤辉每次给新人培训时都要强调的。”黄强(化名)回忆道。作为创辉最早的创业者之一,黄强对于林凤辉可谓知之甚深,“从企业创立那天起,上市就已经是他的目标”。

      “起初林凤辉的野心还没那么大,只是打算3年内成为深圳最大的中介。”黄强回忆道。但2006年起股市火爆,林的资金在股市中不断翻涨,他的胃口也随之膨胀。分店一天一家地开,2007年初创辉已达到1000家的规模。为了尽快满足上市的要求,去年9月,林凤辉喊出了2008年要开到3000家分店的惊人口号。

      为了推进这一外人看来近乎狂妄的扩张大计,创辉不断利用灰色地带拓宽资金来源。“鼓励购房者将定金或者购房款存入公司账户内”,成了创辉经纪们的基本守则,为此公司不惜向经纪们提供现金激励。而所谓的“公司账户”,基本都是创辉高层或大区经理的私人账户。上海创辉倒闭后,购房者发现该公司资金监管账户上赫然写着上海分部负责人肖建生个人的名字。创辉控制的担保公司,则是林凤辉的另一个“钱袋”。

      林凤辉的扩张根植于他对楼市异于常人的乐观,他是“中国楼市将再涨20年”观点的坚定支持者。自2000年他涉足深圳房地产投资之时起,深圳楼市确实进入了一个长期快速上涨的通道,去年上半年深圳楼市的狂飙,更让其有些飘飘然。但人算不如天算,一场不期而至的楼市寒流,让他和创辉乱了手脚。去年七八月份以来,深圳楼市迅速走低,二手房成交量滑入低谷,创辉借助客户资金“过桥”的妙手遭受重创。九十月间A股持续转弱,使得他以股市补贴楼市的安排也难以为继。

      面对接踵而至的资金压力,林凤辉采取了一系列控制成本的方法。一方面一再削减员工提成,另一方面希望通过各种方法压低店面租金。林预计,这轮楼市低潮很快就能度过。

      然而事与愿违,在中天置业蒋飞事件曝光后,银行方面也提高了警惕。按照华南地区地产中介业惯例,每家大型中介都控制着一个按揭担保公司,创辉也不例外。这些担保公司起到中介运作“资金缓冲”的作用。有银行界人士向记者表示,蒋飞卷款潜逃后,深圳几乎所有银行都将“形迹可疑”的创辉列入高风险“黑名单”,创辉旗下担保公司任何担保贷款申请均被搁置,林凤辉的资金链到了最后断裂的边缘。

      “弃车保帅”引发阵内反水

      外部资金“水龙头”一再拧紧,林凤辉唯有向员工伸手。

      记者得到了一份盖有创辉公章的《关于员工工资收入转持股准备金的说明》文件,里面显示,去年12月,林凤辉推出“员工工资转入持股准备金”计划,只要员工最少存入1万元现金,即可成为公司股东,价值基本等同于创辉的原始股。据创辉员工称,公司一再鼓励员工向亲友或社会人士推销此计划。另一方面,他还准备推行所谓“经纪人合作制度”,简而言之,就是不再发放员工底薪,改以近35%的高额提成替代。市场上中介行业经纪买卖成交平均提成为15%~20%。

      但没等创辉的员工“融资”方案得以推广,各种要求支付的账单已堆积在林凤辉的办公桌前。林的选择是“壮士断臂”,成立不过数月的上海分部首当其冲。记者掌握的一份创辉去年12月中旬发布的内部文件显示,林凤辉当时决定,上海200家门店只保留15家,其余门店2008年1月30日后不再汇入任何资金,普通员工的工资不予发放,经理级员工基本工资大幅削减,经理的业务提成强制转买员工股。

      林凤辉的“弃车保帅”战略换来的,是员工对其的极端不信任。据创辉华南区总经理吴广业透露,在林凤辉的裁员计划实施前夕,上海分部高层突然“反水”。1月12日前后,其中一名高层带着公司资产以及部分客户资金另起炉灶,随后出现连锁反应,部分上海员工以及债主开始哄抢办公室及门店设备,整个上海分部一片混乱。

      而更令林凤辉头疼的是,上海分部的倒闭也让众多购房者和债主对创辉的信心完全动摇。上海事件后不久,一大批支付了定金的准购房者和债主围堵创辉深圳总部。此时林凤辉身在北京,据说正与几家风险投资基金商谈注资。知情人士称,事件发生后,一些本来有投资意向的风投基金经理们萌生退意。

      为了稳住这些救命的“财主”,防止同类事件再度发生,林凤辉下令华南分部所有门店停业整顿,然而此项决定却成了“创辉终于支持不住了”的警报。

      是中盘还是终局?

      “我们现在还有足够的资产,现在只是整顿,并非如外界所说的倒闭。”吴广业拿着一份资产明细表向记者展示。该表显示,创辉在华南地区拥有13处自有产权门店,市场价格是4300余万元。吴广业声称,公司准备以七折销售上述商铺回笼资金,因此创辉继续经营没问题。

      在记者刚刚得到的一封去年12月11日由林凤辉署名发出,题为《向全体员工的致歉信及目前解决方案》的创辉内部公开信中,林誓言“将不计成本以跳楼价抛售公司的商铺、物业及我个人物业。如果此措施推行到位,将可以收回1亿多元的资金……我个人房产在深圳、长沙、重庆、中山、佛山、珠海、上海、南昌、东莞等地都有,现已委托各区域陆续放盘”。

      近日一度逗留北京的林凤辉曾表示“创辉计划在全国21个城市实行重组,将向战略投资者让出一定股权”。有消息称,创辉华南分部已觅得投资者,注入资金可能达到3000万美元。

      但在一连串儿重大变故相继曝光之后,潜在的战略投资者们对创辉这个烂摊子还有多少兴趣已成疑问。此时此地,学医出身,又修得“点石成金”财技的林凤辉,能否再施妙手,挽狂澜于既倒,扶大厦之将倾呢?

    撰文:龙飞    

    审校:0



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