在住宅投资市场遭遇“寒冬”之时，武汉的产权式酒店则在雪花纷飞的腊月“热推”。这群开发商高举着“住宅投资受政策抑制后，产权式酒店成为最好的地产投资产品”的旗帜，而市民则持币思量着，盘算着。

　　借“房贷新政”热炒概念，均价过万，仅拥有36年的产权

　　在住宅投资市场遭遇“寒冬”之时，武汉的产权式酒店则在雪花纷飞的腊月“热推”。这群开发商高举着“住宅投资受政策抑制后，产权式酒店成为最好的地产投资产品”的旗帜，而市民则持币思量着，盘算着。

　　记者走访在售产权式酒店项目发现，对于购买人来说，了解产权式酒店的风险，尤其是明晰产权最为关键。

　　酒店与地产频频联姻

　　不久前，由亿房网举办的“情定小户型”看房活动吸引了众多网友的关注。在所参观的5处小户型楼盘中，酒店式公寓与产权式酒店吸引的关注目光最多，其投资价值得到了网友的初步认可。

　　据调查，目前江城在售的酒店式公寓有位于南湖的橙屋·服务式公馆、位于汉口顺道街的汇金国际公寓以及位于江夏的富丽豪廷。而在售的产权式酒店则有位于傅家坡车站旁的快乐时光国际公寓、位于虎泉的恒源·卓悦假日国际酒店公寓、以及位于江汉一桥的君逸·濠天产权式度假酒店。　　　　　　　

　　其中，恒源·卓悦假日国际酒店公寓与君逸·濠天产权式度假酒店采用了“产权酒店+小户型公寓”的模式。以恒源·卓悦假日国际酒店公寓为例，项目定位于四星级产权酒店+精装国际商务公寓，总高86.5米，大楼1至4层为商业裙楼，5至12层为四星级酒店——武汉卓悦山水大酒店；13至21层为精装商务公寓。

　　曾经参加过多个网站组织的小户型看房活动的徐小姐表示，自己买小户型就是用来投资的，只是自己不太明白，产权式酒店跟所谓的酒店式公寓有什么区别？

　　两者的不同之处在于，酒店式公寓的投资成本是“房价+装修价”，业主可选择自住或出租；而产权式酒店的投资成本则是由“房价+四星级装修标准+宾馆三十多种配套投资装修+完善豪华的硬件环境”，虽然产权式酒店将客房产权出售，但业主必须将客房交给酒店统一管理，并不得自己寻找租户或自行入住，酒店每年给予投资者总房款一定比例的投资回报。

　　借房贷新政宣传投资价值

　　傅家坡车站旁，由烂尾楼变身为产权式酒店的快乐时光国际公寓，吸引不少置业者的目光。记者多次踩盘时发现，对于客户来说，该项目最吸引他们的是其优越的地理位置，他们认为只有优越的地段才能保障物业升值和后期的转售及租赁。

　　该项目的售楼小姐给记者算了一笔账：比如投资一套总价为42.5万元的该酒店式公寓，首付三成即13.5万，贷款15年，每个月月供2551元，而在这15年中，业主将会获得每月2833元的回报。每个月的回报在付完月供还略有节余。而君逸·濠天产权式度假酒店的售楼小姐在了解了购买意愿后，也拿出计算器给记者算了投资与收益的账目明细。

　　虽然项目定位有不同，但是如今市场上在售的产权式酒店项目似乎不约而同将投资概念和“二套房贷”政策联系起来，纷纷打出“住宅投资受政策抑制后，产权式酒店成为最好的地产投资产品”的口号，置业顾问的说词也如出一辙：“二套房贷出台后，购买第二套以上住宅的首付比例和按揭都将增加，这对于以住宅投资为主的投资客来说，显然投资成本骤然增加。投资回报率相对比较高的产权式酒店就是最适合的选择。”

　　在汉口某产权式酒店项目装饰得颇像酒店大堂的售楼部，一位来自深圳的女士表示，感觉每平方米近万元的价格高了，而管理方承诺的十年投资回报率又低，虽然置业顾问表示十年后房子升值后可出售，但她觉得该片区的房价不可能成倍增长。

　　事实也的确如此，如今武汉在售的产权式酒店的投资回报率都定在8%，但产权式酒店与一般住宅本质的不同就是提供酒店式的服务，故而今后服务质量的好坏直接关系到物业今后的租金和收益回报。对此，投资者一定要查看产品是否聘请了有高质量和好口碑的酒店管理公司，毕竟开发企业的实力和文化价值将在很大程度上决定产品的未来。

　　市民购买需明晰产权

　　有研究发现，目前产权式酒店在中国发展正遭遇诚信危机：部分开发商开发产权式酒店的动机并不单纯，有的仅仅是为了盘活停建多年的“半拉子”工程，缺乏实质的价值。

　　更有部分开发商建设产权式度假酒店的目的就是为圈钱融资，缓解自身的资金压力，将投资者的利益抛诸脑后。还有部分开发商重开发轻管理，在收回酒店建设的成本后疏于对酒店的管理，导致日后酒店经营不善，所谓的高额投资回报更是成为一纸空谈。

　　就产品本身来说，看似完美的产权酒店也存在没有住宅或酒店的独立使用功能、共用部位的所有权属性不明确、购房者与酒店管理公司之间关系不明等缺陷。所以，投资产权酒店一定要慎重，购买前一定核实土地和房屋是否属于商业用途，查阅将要与酒店管理公司签订的托管协议中权利义务是否合理、合法等。

　　对武汉来说，目前有部分在售产权式酒店由“烂尾楼”改造而成，这类购房者，除了关心的房产的位置、价格、户型及配套外，需要注意自己房产所在土地使用年限的审查，弄清楼盘的土地使用年限，尽量事先防范，避免自己的合法权益被侵犯，以临近江汉一桥改造而成的某产权式酒店项目为例，据售楼小姐介绍其产权为36年，花近万元买下仅有36年产权的住宅，打算出手的市民需要多掂量。

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　　四大注意谨慎投资

　　产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、投资型酒店公寓。

　　由瑞士亚力山首先提出的“Timeshare Hotel”，是产权式酒店的发端。而退休住宅型酒店则是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获租金回报。

　　所谓的投资型酒店公寓则是指开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，并将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得公司赠送的一定期限免费入住权。目前武汉市在售和经营的产权式酒店属于第三类：投资型酒店公寓。

　　但是，什么样的产权式酒店最具备投资价值呢？投资产权式酒店，需要注意以下四大问题：

　　区域

　　产权式酒店作为一种投资性产品，所以也具备商业地产投资的区域原则。

　　产权式酒店的客户大部分是商务人士，他们在外居住都注重方便，所以酒店周围的商务氛围是否浓郁、交通是否便捷等决定物业有没有稳定消费群，借力成熟商圈的物业更具投资价值。

　　地段与交通

　　在大的区域条件之外，地段也是决定产品价值的重要因素。一般来说，区域的交通枢纽、核心街道，核心街道的金角银边都是很具价值的地段。对于投资性产品来说，拥有一个好的地段，就拥有了成功的一半。

　　服务质量

　　产权式酒店与一般住宅本质的不同就是提供酒店式的服务。服务质量的好坏，自然也是判断其价值大小的标准。因为服务水平高低直接影响到后期出租时客户去留。

　　价格

　　按理说，价格其实不是考量此类产品的主要因素。但随着近年来市场的迅猛发展，因为很多人为的原因，不少产品的价格被扭曲，违背了产品的价值。，这种对未来价格的透支，让看似“旱涝保收”的酒店式服务公寓投资，也暗藏危机。

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