一直处在暧昧中的“小产权房”，终于遭到国务院的明令叫停。

　　政府：确保耕地“红线”市民：遭遇低廉价格的诱惑

　　国务院办公厅1月8日下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(以下简称《通知》)，通知强调要严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。通知明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　一直处在暧昧中的“小产权房”，终于遭到国务院的明令叫停。

　　“预防”转为“下药”

　　“之前只说购买小产权房有风险，禁止购买，只是打了‘预防针’。由于没有具体的执行意见和政策，还是有很多人受低价的诱惑继续购买”。武汉市房地产研究中心主任王涛这样告诉记者。

　　近日，家住武昌的张先生经人介绍得知，武昌火车站附近有较便宜的房子，此地交通方便，购物，吃饭、休闲等周边配套也十分得方便。介绍人明确地告诉张先生，房子是村民自己盖的，但价格十分便宜。“二千元一平方米，比周围的房价低四五千呢！”张先生十分动心。“对于我一个月薪3000多元的普通职员来说，市面上的商品房我根本承受不起。”其实，不止张先生一人有如此的想法，很多动心于“小产权房”的购房者，都是受经济能力的限制，萌生购买“小产权房”的想法。

　　其实，早在此前，在集体土地上开发并向社会出售住房的问题(即“小产权房”)就引起社会关注，为此去年6月建设部曾发布风险提示，表示由于小产权房不能办理房产证等合法手续，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。

　　“明确的措施出来，就由‘预防’转为‘下药’。《通知》再次重申严格禁止和严肃查处‘以租代征’转用农用地的违法违规行为，要求相关职能部门合力执法，还分别从项目审批、水电气供应、产权办理、金融放贷等方面提出了六个‘不得’，从源头上把非法占有农用地的项目卡死了。”武汉市房地产研究中心主任王涛这样告诉记者。

　　刹风乱占滥用农用地

　　据中南财经政法大学新华金融保险学院副院长张东教授介绍，此次国家重申城镇居民不得买“小产权房”比起以往相关规定而言更细化、明确，以前只是说农村集体用地不可进行转让，而这次规定中明确表示：任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，严禁通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地，严禁将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发。农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　张东教授说：“小产权房现在某些地方有扩大的趋势，现在还有一种观点：城市房价涨幅太快、供需结构不好，于是就有不少居民在不知情的情况下购买小产权房。加上一些开发商、集体、土地部门参与将小产权房转为国有合法产权房，国家当然就要进行宏观调控，给出旗帜鲜明的表示：重申不能购买、调配农村和城镇土地的不同用途。”通知明确，政府要严格执行土地用途管制制度，严格规范使用农民集体所有土地进行建设。

　　耕地如同农民的“生命线”，如果农村集体经济组织将耕地变成宅基地，然后在宅基地上建房，继而向外出售，从眼前看确实获利多多，让农民们喜不自禁，但如果这种做法被明确允许，城里人蜂拥去农村购房，那么在眼前经济利益的驱使下，农村集体经济组织必会将更多耕地变成宅基地，建更多“小产权房”供城里人享用，其后果可能是：若干年之后，一些城市郊区的农民将无田可种，他们将失去赖以生存的“生命线”。

　　“小产权房占用农田，对农村土地规划造成不好的影响，同时也搅乱了城镇的住房市场，这些危害是不可否认的，”张教授说道。

　　“以牺牲农民的长远利益为代价，无异于饮鸩止渴。”一位房产人士表示。

　　“小产权房”明令叫停

　　一位居民在南湖附近购买了套小产权房，但由于房产证一直办不下来，于是他想把房子出售掉，但因为证件不齐也不好卖出去，长时间处于多方面的纠纷中。小产权房的风险显而易见。武汉市房地产交易管理中心人士表示，除了不能办齐两证、正常交易外，如果遇上国家征地或是拆迁，购房人利益也将很难保证。

　　“意见的出台可以有效地遏制小产权房的建设和交易，同时对于城镇土地的整体规划和合理流转起到很好引导作用，”王涛认为。

　　国家土地副总督察甘藏春在回答记者提问时表示，根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外包括“小产权房”，都是现行法律不允许的。

　　为了从源头上防止“小产权房”问题，通知规定，严禁通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地，用于商品住宅开发。这意味着，今后开发商和村委会“合作”占用农村土地，开发卖给城镇居民的商品房，也属违规之列，必须禁止。

　　据湖北省国土资源厅人士介绍，按通知规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，将不予批准。今后，村民卖房牟利的行为将大大减少。

　　评论>>>

　　“我们没有更多的选择”

　　近日，一位朋友的朋友找到记者，“神秘”地说她通过熟人介绍，在武昌可以买套小产权房，三千不到的价格，让人心动。她唯一担心的是，现在，报纸、电视上对“小产权房”一致喊打，让她顾虑重重。

　　目前，引起争议并招致政府调控的是我们经常看到的往往存在于城乡结合部的小产权房，即乡产权房，也就是上面那位朋友非常想买的房子。

　　很多人会很疑惑，一边是买不起房子的老百姓，一边是大量推倒的小产权房，为什么两者之间找不到一个平衡。小产权房之所以能在民间滋长，发展规模颇为壮观，价格便宜无疑就是最大的原因。即便在武汉这样的地方，相对于中心城区动则近百万一套的商品房，城中村对外销售的小产权房一般只要30万左右，对于很多买房人来说，让他们选择小产权的理由也很简单：我不买小产权，我这辈子也许就买不起房。

　　政府不断重申，小产权房不合法，提示购房风险。而买房人都有一个困惑，我买房就是自住，既然我们的父辈可以在单位宿舍住上一辈子，我为什么就非得为了合法产权付出一生的积蓄和辛劳？

　　在此前，我们往往认为购买小产权的人都是中低收入者，不过发生在北京等地的事实告诉我们，小产权房的购买群体已经扩大，发生的一些纠纷也显示，购买小产权房的交易并不能得到现行国家法律的承认，买房人的权益也无法得到保障。这是所有购买小产权住房者的一个最大担忧，尤其是在城市快速的扩张进程中，说不准哪天你的房子就被纳入了拆迁范围，这也让不少意图购买小产权房的人陷入矛盾。

　　关于小产权房所有争议的背后，还是源于土地的问题，政府垄断模式的土地供应制度，在房价日益高涨的情况下，引发了很多置疑，而包括农村土地流转的正常探索，才刚刚开始。在北京、上海以及武汉这样的大都市，不少人都会这样开自己的玩笑：我在村里有几百平方米的房子，可我在城里，连一套50平方米的小户型都买不起，要是能用我乡下的房子土地在城里换套房子，多好！

　　对于土地的探索一天没有结束，关于小产权的争论也不会结束。而眼下，从政府的角度，如果能使得楼市平稳发展，如果能切实保证经济适用房、廉租房等保障性住房工程建设，如果能让绝大多数人能够“居有其屋”，缩小所谓小产权房和大产权房的价格差，或者把所有的小产权都合法地变为大产权，那么，小产权自然也就从我们的视野中消失。

　　名词解释>>>

　　何谓乡产权房

　　小产权房又俗称乡产权房，所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房。

　　对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。

　　第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

　　第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

　　第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

　　第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

　　相关政策>>>

　　国土部重拳“以租代征”

　　“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(以下简称《通知》)再次明确了这个问题。

　　国土部土地利用司负责人介绍，总的来看土地违法违规用地问题有所好转。然而，违法违规征占土地，特别是农用地非法入市的现象令人担忧。

　　《通知》要求严查“以租代征”行为，明确国家机关工作人员批准“以租代征”占地建设的，要追究其非法批地的法律责任；单位和个人擅自通过“以租代征”占地建设的，要追究其非法占地的法律责任。此外，该负责人还强调，要求各有关部门对未取得合法用地手续的农村集体建设项目，要在项目审批核准、规划许可、产权登记、贷款发放和企业登记等环节予以严格限制。对未取得合法用地手续的建设项目，发展改革部门不得办理项目审批、核准手续，规划部门不得办理建设规划许可，建设部门不得发放施工许可证，电力和市政部门不得通电、通水、通气，国土资源管理部门不得受理土地登记申请，房产部门不得办理房屋所有权登记手续，金融机构不得发放贷款。

　　猜想>>>

　　谁动了谁的奶酪

　　博弈十年之后问罪小产权的原因

　　“每平方米3千元,物业费每平米5毛8,取暖费每平方米16元,物业也不错的,一样有人清扫卫生,过了晚上十点,您要是停车,立马有戴着红袖标的治安管理员来询问。我觉得很好,况且也只能买得起这样的房子,于是我卖了门头沟的房子搬到这,买了3套房,父母一套,岳父一套,自己住一套,邻居的情况也大多如此,酒仙桥的、昌平的，更远的也有。”什么样的房子可以如此低价，您也许猜到了——就是“小产权房”。

　　大约十年前，“小产权房”悄然出现在城市郊区；大约五六年前至今，“小产权房”的广告已经和商品房一起在售楼网站出售，这自然引发纠纷。由于最初“小产权房”对村民、政府、购买者三方有利，因而得到了各级政府的默许，并给那些因房价过高而买不起房子的城里人一份希望。据北京中大恒基房地产经纪公司统计，目前在北京周边的顺义、房山、通州、密云等城乡结合部，共有70多个已经售出、在售、在建的“小产权”项目，占北京可售房屋面积的比例高达近三分之一，价钱却比大产权的商品房低了三分之二左右。

　　日前，建设部发出对小产权房的风险提示，提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。北京市国土资源局局长安家盛昨天在第17个全国土地日宣传活动上表示:“市国土部门正联合市农委在全市范围内调查‘乡产权房’、‘小产权房’的家底，根据调查情况将对违规开发建设的项目予以停工停售。”但直到今日，部分“小产权房”仍在建设中，人们不禁要问：小产权房的“茁壮成长”并非一年两年，小产权房的隐藏风险也不是一天两天，为何直到今天形成“燎原之势”，政府部门才想起“发威问罪”呢？

　　所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

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