专家:应持续调控防止房价“报复性反弹”

观点网

2008-01-16 10:59

  •   受国家实施从紧货币政策及2007年下半年以来房地产“密集性调控”影响,南京楼市房价趋稳。但一些业内专家们普遍认为,当前造成资产价格泡沫的多种宏观因素依然存在,房价依旧有大幅上涨的冲动,房地产调控应当更注重持续性,防止再次报复性反弹。

    经济参考报

      南京:市场成交冷清

      记者调查了解到,南京市土地、新上市商品房与二手房市场近期均不同程度出现了波动,市场人气冷清,成交不活跃。土地市场波动最为明显。将2007年南京的最后一轮土地拍卖与此前的相比,可谓“一半是海水、一半是火焰”。2007年南京土地市场“地王”频出,11个区共拍出113幅地块,总金额约相当于往年的三倍,达到近350亿元,然而2007年最后一拍,地价如同“过山车”般急速下坠。南京市12月26日出让的16幅地块中,2幅流标,10幅地块底价成交,其余4块参与竞拍的地块,没有出现以往动辄数百轮的“拉锯战”,场面冷清。

      二手房方面,“我爱我家”南京分公司经理舒莉莉介绍,2007年下半年以来南京二手房市场已经两次降温,现在的情形与2005年下半年的宏观调控极为相似,市场人气低、二手房价持续下降。2007年6月,南京市实行“一房一价”政策后,新房价格在半年多内上涨缓慢,二手房价格增幅随之放缓。9月以来,随着“第二套房贷款新政”、公积金贷款限制后,二手房价格停滞不前。考虑到下半年通货膨胀因素,二手房价格实际下跌。

      市场波动是局部现象还是“拐点”来临?

      记者采访获悉,许多业内人士都认为目前的市场波动只是局部和阶段的现象,整体形势要看宏观调控持续时间及力度的大小,根本不算上‘拐点’。南洋地产(南京)公司总经理钟沛表示,因为各地市场发育程度和特点不同,没有出现整体大波动的局面。实际上国内房地产整体处于上升阶段,有些城市只是表面的价格下跌。一些城市地价下跌只是偶然性、暂时性现象。江苏长发建设副总经理周力明介绍,由于国家近期开始实施从紧的货币政策,2008年整个年度预计银行的放贷规模都会减少,房地产公司的资金都会紧张,竞争力都会减弱。预计2008年一手房的价格不会大幅度下跌,因为2007年土地拍卖价格非常高,有的地块楼面地价已经超过了周边房价,比如江宁区拍出的近26亿元的地王,如果建成住宅不比周边房价高两三千元,开发商就收不回成本,即所谓“面粉贵过面包”的现象。在这种情况下,开发企业为了赢利,在房价停滞时期,可能会推迟楼盘开发与上市的进度,熬过紧缩调控的阶段。

      南京最大的房产中介、网尚房地产公司总经理胡光辉认为,如果国家从紧的货币政策持续下去,整个房地产市场将会出现真正的“拐点”,新上市商品房的价格迟早会出现大跌。首先,金融是房地产的“血脉”,从紧的货币政策“卡”住了房地产市场的“咽喉”,压缩了开发企业的生存空间。如果货币政策持续从紧,开发商迟早会“抛盘”。其次,2007年国家加大了政策保障房的建设力度,各地都开始配建一定比例的经济适用房,不少地方表示要把保障人群从最低收入者扩大到低收入者。房地产市场已经由以往的“单纯市场化改革”转向市场与保障并行的“双轨制”,被保障人群的增多将减少商品房购买人群。

      房价依旧有被推高的冲动

      南京大学房地产研究中心教授葛扬等一些专家认为,当前促使产生房地产泡沫的宏观因素并没有变化:首先是流动性过剩的局面可能持续。预计美元在2009年底之前持续疲软,人民币对美元升值的预期没有变,国际热钱依然有进入国内牟利的冲动。从区域来看,江苏省2007年引进外资突破200亿美元,比2006年大幅增长。其次是国内经济继续保持较快增长的趋势不变。第三是城市化带来的自住型住房需求旺盛,仅南京市每年就新增10万大学毕业生。第四是可供投资的资产种类少,主要是股票和房地产。

      专家们表示,上述因素是造成2006年以来国内房价普遍大涨的主要原因。2007年下半年以来房地产“密集性”调控与以往相比,可操作性明显增强,并且每隔一两个月就有新政策出台,伴随2008年从紧货币政策,使得近期房价趋稳。专家们普遍认为,由于2007年地价大幅攀升,原材料和环保投入的增加,决定了房价依旧有被推高的冲动。应当增强调控政策的持续性,包括金融、税收和住房保障体系的建设,防止再次出现房价报复性上涨。同时,可以借鉴国际经验,将流动性引向科技创新等领域,防止房地产滞留资金量过大。

    撰文:邓华宁    

    审校:0



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