房市慎言“拐点” 未来涨幅有望趋缓

观点网

2008-01-16 10:43

  •   目前楼市是否出现“拐点”还不能下结论,仍有待进一步观察。如果供求矛盾不能得到根本解决,房价仍可能继续上涨;但从未来走势看,房价的涨幅可能趋缓。

    经济参考报

      专家:“拐点”未到

      广州房价降了,北京房价也下降了……最近一段时间,关于楼市打折、降价的消息可谓层出不穷,但记者深入采访发现,广州和北京的房价尚未出现真正的下跌,甚至有“明降暗涨”的情况。专家认为,目前楼市是否出现“拐点”还不能下结论,仍有待进一步观察。如果供求矛盾不能得到根本解决,房价仍可能继续上涨;但从未来走势看,房价的涨幅可能趋缓。

      记者了解到,近两年,广州楼市一直处于上升通道。据广州市国土房管局统计,2007年广州前10个月一手住宅成交均价整体呈上涨态势,7月后均价出现较快幅度增长,特别是10月份楼价高达到11574元/平方米的历史最高点,环比达到19.5%,同比上涨81.3%。

      然而,进入11月以后,广州一手住宅均价比10月份下降了1141元/平方米,下降幅度达9.9%,创下单月下降幅度记录。于是,广州楼市“拐点说”开始时隐时现。

      “虽然降了一千多,但我还是买不起房子。”业内人士刘刚给记者分析到,“而且实际上,价格还在涨。因为10月份均价比9月份涨了约一千九,所以即便11月份均价降了约一千一,但还是比9月份涨了七百多。两个月房价就上涨了七百多,这恐怕不能称之为降价吧?”

      而同时国家发改委和统计局公布数据也显示:11月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%,一手住宅销售价格同比上涨12.2%,而且广州也处于上涨行列。

      广州合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为,广州11月份房价下降是一种结构性下降,是因为花都等低价地区的成交面积大幅上升,以及小户型产品大量供应市场从而拉低了价格。此外,今年房价上升太快,市场需要一段时间调整适应,但不能因为这次下跌就认为广州楼市已经出现“拐点”。

      事实上,广州住宅市场需求目前仍然非常旺盛

      当12月初万科金色康园等楼盘适当降价以后,立即被抢购一空,而且广州商品住宅空置面积仍在全面下降,截至2007年10月,广州市商品住宅空置面积135.8万平方米,同比下降31.4%。

      广州住宅市场总体成交量也并没有太大减少。虽然2007年1至11月,一手住宅成交面积为758.69万平方米,同比下降11.9%。但是,与一手住宅成交量下降相对应,2007年1至11月二手住宅交易面积持续增加,达到677.68万平方米,同比增长20.1%。

      和广州情况略有不同,记者调查发现,目前北京一、二手房商品房价格依然坚挺。记者先后致电位于北京东四环外的几家楼盘询问目前价格,得到的答复是价格虽然没有前一段时间涨幅高但仍旧在上涨。根据21世纪不动产北京区域市场部统计显示,1月1日至1月6日,北京二手商品房成交均价为13024元每平方米,环比12月最后一周小幅上涨0.2%。

      尽管房价依然坚挺,但受多重政策组合效力影响,成交量持续下降

      据北京市房地产交易管理网上的数据显示,今年元旦期间,住宅期房和现房签约都明显下降。数据显示,住宅期房网上签约总量仅为330套,而去年同期的签约总量为870套,同比骤降了60%以上。现房方面,今年元旦期间,现房签约仅有15套,而去年同期,现房签约为146套。

      与一手商品房的情况相同,二手房成交量也出现下降。据21世纪不动产北京区域市场部统计显示,1月1日至6日环比12月最后一周二手房成交量下降8.4%,需求量下降15.4%。与此同时,北京部分房产中介出现关闭门店,收缩战线的迹象。

      对此,21世纪不动产北京区域市场部经理齐凡认为,目前楼市已进入传统的交易淡季,同时,受宏观调控政策的影响,持币观望的购房者明显增加,市场的购房需求被抑制,但北京楼市根本格局并未改变,价格仍然坚挺。

      针对目前的楼市现状,记者也采访了有关专家。社科院经济研究所研究员汪利娜说,目前并没有一个足够充分的权威数据证明楼市已经出现“拐点”,尽管有一些城市可能出现了供大于求的情况,但从长远看,北京、上海、广州等一线城市房价可能涨幅趋缓但价格恐难下降。“上海从2005年7月份开始增幅已经趋缓,但绝对价格并未真正下降,而是持续在上涨。”汪利娜补充说。

      对于目前楼市打折信息,汪利娜持怀疑态度。她说,以商场为例,很多打折的商品,事实上商家在打折前已经对价格进行了上调,部分商品打折后的价格甚至还高于打折前的价格。因此,对于楼市降价、打折等信息应予以理性分析。

      中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示赞同。他说,目前认为中国房地产市场出现“拐点”为时尚早,依据并不充分。某一地区、某一时段房价的变化并不能作为“拐点”是否出现的依据。

      他举例子说,比如当月房价较去年同期上涨七成,进入下一月份房价下跌了两成,但同比去年同期仍旧上涨五成,因此,并不能就此认为房价下跌。

      对于未来楼市价格的走势,接受记者采访的专家一致认为,供求矛盾依然是当前楼市的一大主要矛盾,除非这一矛盾从根本上得以解决,否则,房价恐难出现下跌。从未来看,对于多数一线城市而言房价涨幅可能趋缓。

    撰文:洛涛    

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