业内人士认为房地产市场正经历“政策消化期”考验“拐点”露端倪

　　自2007年9月底国家出台房贷新政以来，原本火热的楼市突然冷却，似乎进入了“冬眠期”，市场观望气氛渐浓。北京、上海、广州、深圳等一线城市房价出现了下跌，而南昌楼市也受到影响，2007年11月份商品房成交量与几个月前相比缩水近一半，比2006年同期也下降不少。两个多月来的房地产市场动荡，让人们对未来的市场走势有了些许不安，加上近期中央经济工作会议上确定“从紧的货币政策”；2007年内央行6次加息，从今年元旦起，最新还贷利率实施等等。一时间，“南昌楼市的拐点到了”之类的“拐点论”成为舆论焦点。对此，本报记者近日探访了南昌的房地产市场和业内人士，大家普遍认为目前楼市正在经历“政策消化期”的考验，“拐点”苗头开始显现。

　　近两个月商品房成交量下滑明显

　　有数据可以说明目前南昌楼市观望气氛浓厚，那就是近两个月商品房成交量下滑明显。据了解，2007年10月份，南昌市商品房成交量比9月份减少三成，而11月份的下降速度更加快，成交量只有9月份的一半。而在二手房市场，近两个月的二手房成交量更是萎靡不振，但价格却没有动摇，买房的和卖房的都在观望，等待时机才出手。

　　京昌房产熊先生认为，房贷新政出台是直接导致前期火热楼市紧急刹车的一个主要原因，而临近年底各银行贷款额度相继告罄，对房贷发放控制得很紧，尤其是二手房的房贷更是比商品房房贷严格得多，造成房贷发放停滞，这是目前楼市处于观望期的一个原因。

　　房地产市场正处于“政策消化期”

　　同致地产分析师李先生表示，近来，政府出台的几项房地产调控政策效应初显，楼市需求被分流，南昌房地产市场正经受着政策的考验。2007年，中国人民银行连续加息了6次，5年期以上的商业住房贷款利率从2006年的6.84%上调至7.83%，上调近一个百分点。利息在涨，地价在涨，房价在涨，房地产市场上的角力正步入关键阶段。

　　影响比较大的应该是关于第二套房贷款的政策。中国人民银行于2007年9月27日，发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。然而，这一政策尚不明朗，央行贷款政策收紧，加上加息预期，买方观望情绪浓厚。李先生认为，目前，南昌房地产市场成交量下跌是各项政策综合作用的结果。不过，南昌楼市的刚性需求比其他城市要强烈些，过了这段政策消化期后，楼市应该会好转起来。

　　“观望期是出手购房的最佳时机”

　　“我打算今年结婚，想买套房子作为新房，但在目前市场观望氛围浓厚的情况下，我该不该购房呢？有人说房价下降的拐点就要来了，如果我在这个时期买房的话，会不会吃亏呢？”这是近日记者接到的一位余姓市民来电咨询的问题。其实，与该市民有类似想法的人有不少。

　　蓝地顾问副总经理彭蔚告诉记者，近年来，南昌的经济快速发展，城市化进程正在加快，随着城市范围的扩大，势必有更多的人入住南昌。因此，在相当长的时期内，南昌的住房刚性需求格局不会改变，买房的人多，房价就不会轻易下降。目前，房贷新政、加息还有贷款难只是暂时影响着人们的购房决策。有人说，近期中央经济工作会议上确定“从紧的货币政策”，央行于2007年12月25日再次上调存款准备金利率就是货币政策从紧的一个信号。但这并不意味着到银行贷不到款。今年初，各银行贷款计划和额度将下达，去年年底房贷发放停滞的情况将会改变，届时，二手房贷款申请应该可以办下来。贷款发放渠道的畅通将刺激人们购房的欲望，到那时，楼市观望期结束，房价又将呈上升之势。所以，观望期是出手购房的最佳时机，这个时期房价不会跌什么也难以涨起来，开发商考虑到之前买家的利益，一般会选择价格暗降的做法，即以各式各样的名目来打折促销，如房价打折优惠、赠送物管费、赠送家具家电等。这样，在观望期买房，能享受到很多优惠，买房所承受的价格肯定比观望期结束后的房价便宜点。“越早购房越有不吃亏”，这句话是有一定道理的。

　　楼市目前显现出“拐点”端倪

　　一些媒体上“南昌楼市提前入冬”、“成交量下滑观望气氛浓厚”等字眼让不少人产生房价下跌的“拐点”将来到的想法。不过，近期青山湖·香寓等楼盘开盘在售价没有下降的情况下，依然卖的很火。记者采访南昌市多个楼盘，得知很多楼盘的报价没有下降，但也没有上调。这些似乎没有验证“拐点论”。

　　“南昌的房地产市场，目前已经出现了拐点的苗头”天睿不动产策略机构总经理盛政祥在接受记者采访时说。他表示，从去年9月27日房贷新政实施以来，楼市观望气氛渐浓，出现了销量明显下降的情况，去化速度减缓。南昌楼市的购房者中，自住型需求占相当大的比例，在目前供应结构比较合理的情况下，人们开始审慎地对待购房，出手不再那么急切了。因此，在进入观望期后，没有哪个开发商在这个时候轻易打出高价牌，去年前9个月那种房价涨幅节节攀升的趋势到目前已经接近停滞，价格处于平稳状态，按照业界“房价不涨就是跌”的理论，楼市的“拐点”已经开始露出端倪。如果政府对房地产市场的调控力度持续加大，那么在今年的某个时候，楼市由卖方市场转为买方市场时，“拐点”将变得很清晰。

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