07年“我们基本买不起房了”

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2007-12-29 17:21

  •   岁末将至,密集的调控政策终于让狂飙的房价有了松动。1998年,中国正式启动了以“取消福利分房、实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。经适房“面向中产阶级”释放出一个重要信号。随着“三房”对接系列政策的推出,老百姓心中的石头落了地。正所谓“安居一梦,十年轮回。”

      调控声紧房价蹿高

      转型年、井喷年、调控年?在风云变幻的2007年,房价疯涨让百姓心痛:“我们基本买不起房了。”

      “狂涨不需要理由”

      国家发改委、国家统计局联合发布的数据,全国70个大中城市房价上半年平均涨幅都在6%左右;下半年涨势迅猛,7至11月涨幅分别是7.5%、8.2%、8.9%、9.5%、10.5%。一些大城市更是以平均两位数的涨幅持续上涨。

      房价上涨速度之快,已经能和资本市场相比。以北京市为例,7月下旬,中大恒基发布研究报告称,北京今年上半年住宅开盘均价为12655元/平方米,同比2006年上涨了42.3 %,涨幅惊人;国家统计部门发布的数据,10月北京住宅售价上涨15.3 %,已连续6个月涨幅超过两位数。

      “狂涨不需要理由。”2007年,开发商私下说的一句话,成为这一年度最令人震撼的经典名言:现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。

      调控新政收紧楼市

      与房价蹿升相应的,是2007年紧锣密鼓的房地产调控。

      3月5日,温家宝总理在政府工作报告中指出:必须促进房地产业持续健康发展。如果把这算做动员令,接下来,全年调控新政不断,土地、信贷、税收、金融等手段频出。

      首先是收紧消费环节的信贷闸门。央行今年连续6次加息,10次上调存款准备金率,前所未有;并与银监会联合下发了提高第二套房首付比例及贷款利率的通知。

      其次是加大供给环节的调控力度。一是对土地增值税进行清算,向企业征收30%至60%不等的土地增值税;二是限制开发商囤地。

      在强化“90平方米70%”导向作用的同时,2007年底还颁布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》,以此保证中低收入者住房,抑制房价。

      调控新政让楼市陷入僵局。在10月份房价大涨的同时,全国许多大城市的房市却一片低迷,纷纷处于“有价无市”的局面。无论是新房还是二手房的交易量都已经大幅萎缩。深圳“十一”黄金周期间市场只成交82套。

      幕后推手扭曲楼市

      “有价无市”是各方对房地产最一致的认识,开发商、学者、政府都认为是扭曲的楼市,但在谁是房价的主要推手上却有不同的认识。

      知名地产商任志强在其博客中惊呼:中国的房市疯了。他认为,政府也挤进了房市之中,将土地作为发财的工具,用“招拍挂”和垄断合一的方式推波助澜,让土地的价格飞涨。

      政府部门则认为开发商“捂盘惜售”助推房价。典型事件是北京东区某楼盘“一栋楼捂出一个亿”。该楼盘113号楼于2005年7月17日就已获得预售许可证,但该项目一直到2006年3月18日才首次开盘。

      也有房地产专家认为,房地产领域的腐败抬高房价。本应当担任调控主角的政府和有关部门,身陷利益之中,他们也像开发商一样从房地产市场中获利,执行中央调控政策的动力不足。

      这种观点的依据是:国土资源部部长徐绍史对媒体公布,非法批地的案件,主要是地方政府和涉及政府为违法主体,占用涉及土地面积的80%。

      再出重拳拴紧“野马”

      为了拉住这匹“野马”,自今年下半年起,第三次宏观调控加大力度。打击开发商捂盘哄抬房价、采取金融政策平抑房产投机等政策组合拳频频出击。

      “老百姓总告诉我,不要忘记房价。”11月21日,温家宝总理在新加坡参观保障性住房时发出感慨。随即出台了经适房、廉租房等系列政策。专家表示,这一系列政策已经表明了政府调控的态度,楼市需求将被分流。廉租房是政府着力解决的问题,经济适用房将用市场和政府调控相结合的方式解决,中高档商品房则用完全市场的方式来分配。

      被人们寄予厚望的国家督察组,已于12月初奔赴全国10多个城市,检查各地落实既有房地产调控政策的情况。其中房价与供应结构调整,将成为检查的重点。

      临近年底时,楼市的销售也似乎在步入寒冬,直接的表现就是成交量在急剧萎缩。11月上旬,深圳新房日均成交仅在30套左右;在北京,一些房地产公司也开始变相降价,通过“买房送精装修”、“送全套家具家电”等各种方式来进行促销。

      随着“从紧的货币政策”和“第二套房贷以家庭为单位计算”两记重拳的实施,房价初显“拐点”迹象,各方都在博弈中密切关注着走势。

      明星地产商潘石屹在其博客上撰文:“迎接暴风雨。”新的调控风暴即将降临,明年我们再回首房地产行业时,会不会还有这样的感受——房子更贵、开发商更富、政府更着急?

      展望2008:房价取决于政策执行力

      中央经济工作会议提出,明年的货币政策由“稳健”改为“从紧”;央行、银监会界定“第二套房贷”以家庭为单位。年底的这两则消息,让人们对明年的房地产充满了更多期待。

      在2007年严厉的房贷新政、住房保障政策出台后,深圳、上海等地房价应声而降,是真的下降还是散布虚假信息对抗调控?时间很快会做出回答。

      如果这些政策执行到位,一定量的经济适用房、廉租房能进入市场,会增加住房的供应量,有效缓解需求,形成梯级消费,也会使商品房市场在价格预期方面受到较大的影响。

      问题是,究竟会有多少经济适用房、廉租房会投入市场?当前土地转让收入成为一些地方政府的主要收入来源,他们会拿出多少地,完不成任务有没有问责,充满变数。

      还有,明年实行从紧的货币政策,估计通过加息是常用手段。这一政策必将对房地产市场需求产生结构化影响,一方面抑制了中低收入者自住需求的支付能力,另一方面高收入者投资投机需求将积极入市,也有可能推动房价继续上扬。

      实际上,如果房价继续飙升,政府有可能出台更严厉的调控措施,物业税就是其中之一。此举也会使一二手楼市的价格升势明显减缓。

    撰文:李忠峰    

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