北京住宅:第四季度出现下降趋势

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2007-12-29 14:53

  •   2007年北京房地产市场,人们能记住的估计就只有价格,也只在乎价格。这一年,房价以前所未有的高速在狂飙着,不论是单价还是涨幅,都创下了历史新高。比2006年,有了四成多的涨幅。不过,到第四季度,涨幅出现了下降趋势。

      全年单价大幅上涨

      根据北京中原投资顾问部的监测,2007年1月1日至2007年11月30日,北京全年单价大幅上涨,无论价格还是涨幅均创历史新高。1-11月平均单价达11377元/平方米,较2006年涨幅达41.2%。

      而据中大恒基不动产营销的统计,2007年北京房地产行业出现了前所未有的价格飞涨的局面,许多项目一天一个价,每月上涨千元以上,截至2007年10月五环内楼盘均价已经高达14365元/平方米,五环外的楼盘均价也超过10000元/平方米,同比2006年上涨了49%,涨幅非常惊人。

      中大恒基不动产营销总经理赵晨明表示,北京楼市飞涨的房价使得房地产市场出现了前所未有的火爆局面。从理论上讲,房价短期过快增长,必然形成泡沫,对房地产行业的长期稳定发展是相当不利的,但是,由于受到宏观经济、奥运效应、外资效应、投资炒作等多重因素的影响,北京的房价迟迟未能得到有效的抑制,房地产企业却借机捞足了钱,一些实力雄厚的企业,借机进入了资本市场,进行了新的扩张。从长期来看,价格不可能长期偏离价值而存在,随着国家调控的逐步到位,价格将逐步回落到与价值相当的水平上,房地产市场在经历短期的暴利时代之后也必然会回归和谐发展的轨道上来。

      新增供应量价格高位运行

      实际上,房价的大幅上涨,还表现在新增供应量上。2007年,新开盘的项目价格不断上涨,6月以后,开盘价格不断上涨,每月增长额度高达千元左右,各月供应的变化虽导致商品住宅开盘均价起伏不定,但开盘整体均价过万,处于高位运行已成不争的事实。

      2007年上半年有三次开盘整体均价的环比下降,其中:2月份受市场淡季影响,价格小幅度下降;3月份中低档新增供应的增加,尤其是8000元以下楼盘占放盘总数的绝对主流拉低了开盘整体均价;5月份8000元以下楼盘再次占据放量的绝对主流,从而再次拉低开盘的整体均价。但之后房价就不断上涨了。

      据中大恒基不动产营销的统计,2007年1月到10月,住宅开盘整体均价为12290元/平方米,五环内楼盘均价已经高达14365元/平方米,五环外的楼盘均价也超过10000元/平方米。另外一高是开盘均价同比2006年涨幅高:2007年开盘均价12290元/平方米,同比2006年上涨了53.6%,涨幅惊人。

      2007年1月到10月,普通住宅开盘均价为12290元/平方米,同比上涨53.6%,公寓开盘均价14841元/平方米,同比上涨41%,别墅开盘均价15377元/平方米,同比上涨65.8%。“别墅叫停”导致别墅用地不断减少,价格不断上涨。此外“90/70”政策的落实促进针对高端市场的投资,资金大量涌入高端市场将带来别墅价格的飙升。

      第四季度涨幅下降

      综观月度走势可发现,价格上涨主要集中在前三季度,第四季度后,宏观调控效力凸显,价格开始下调,但价格降幅相对平缓。

      继深圳、广州、上海一些楼盘跳水之后,北京楼市虽然很少有项目明说降价,但是“打折”已经风起云涌,随着年底的临近,折扣的范围和幅度又有了明显扩大。几乎各个区域都有一些项目出现9.5折左右的较低折扣,产品类型囊括了公寓和住宅。这也使得房价涨幅下降。据记者了解,目前打折的对象基本是全款付款的客户,基本可以享受到9.9-9.5折等不同的优惠。比如,位于朝青板块的天鹅湾,目前表示,其销售的住宅一次性付款在打9.9折基础上再打9.6折,赠送SMEG或同档次极品家庭厨房电器。位于北五环与京承高速交口东北侧的北纬40°,全款购房9.8折,位于京通快速路会村出口南的远洋一方,最低折扣9.7折优惠,并可获赠物业费。另外,折扣最大的是位于海淀西三旗的富力桃园,该项目打折的幅度达到了9折,而且不仅是面向全款客户,连按揭客户也能享受。

      赵晨明表示,由于房价的高位运行,再加上银行收紧房贷、第二套房贷政策出台、广州深圳楼市调整等综合因素的影响,市场销售出现了观望情绪,造成销量下降。不少项目迫于年底汇款的压力,不得不采取各种形式的打折促销手段,使得房价涨幅有了下降,这种情况将会持续到明年。

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