去年此时，福州一不小心就蹿上了全国70个大中城市新建商品住房销售价格的涨幅首位；而今年此时，榕城楼市进入观望期，“买房？不买房？这是个问题”。另有业内人士认为，观望者已经不仅仅局限于普通市民，原定于本月25日进行的2007年最后一场土地拍卖被迫取消，因为参加拍卖的报名人数不足而改为土地挂牌，此举某种程度上已经反映了开发商对2008年市场的观望态度。

　　纵观一年来的楼市变幻，毫无疑问，2007年是中国房地产行业有史以来经历了最多变化的一年。而这样的调控将一直是“进行时”，而绝非稍纵即逝的“过去时”。今年政策出台之密集、力度之大，对整个中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象进行了遏制，百姓购房，再度进入观望期。

　　【关键词】

　　清算土地增值税

　　时间：1月24日

　　文件名：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

　　内容：《通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。

　　点评：从2月1日起，房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕由此开启。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。

　　土地增值税颁布之初，业界人士都认为这对开发商的利润模式及开发经营思路有所影响，特别是资金实力不足的中小开发商存活情况令人担忧，楼市可能出现洗牌局面。

　　据有关数据显示，今年一季度福州共拍卖(挂牌)出让7块土地，计172255.27平方米，合258.38亩，总成交额14.21亿元，地价总体水平：每亩平均楼面地价550.08万元，每平方米均价2798.71元。与去年同期相比：土地出让面积增加52.36亩，增幅达25.42%；与去年第四季度末相比：土地出让面积增加80.13亩，增幅达44.95%。并且，今年，福州首次对拍卖土地规定了保留价，如果拍卖现场的竞买价未超过这个价格，该幅土地不能成交；3月22日，曾于去年11月和12月份两次流拍的乌山西路地块终于成功“出阁”，种种迹象显示，福州的开发商们并未因此项政策受到过多的牵制，相反颇具实力和信心。

　　【关键词】

　　金融紧缩

　　时间：3月18日

　　文件名：加息

　　内容：自2007年3月18日起，央行实施了六次加息，5年期以上的商业贷款基准利率由6.84%上涨到7.83%；而存款准备金率则从9.5%上调至13.5%。

　　点评：这是2004年10月至今，央行调整利率政策实施最为密集的一次，背负着房贷的市民每月的还款额进一步增加，同时，也使一部分打算通过贷款购置房产的人暂停买房步伐，而一些拥有部分资金，通过房贷购得房产，并以每月租金收益支付房贷的投资人群，终止了自己的房产投资计划，转而投资其他项目。

　　而对于房产开发而言，1月至今，银行多次提高存款准备金率，回收市场上过剩的流动资金，让房产开发商从银行贷款的难度越来越大，房产开发企业的资金取得受阻，不得不通过其他融资方式来解决资金问题，这就意味着，部分不具实力的房产企业将被淘汰出局，企业可能会通过转让手中存量土地或者转让无能力继续开发的项目的方式来缓解资金压力，这样，市场上的土地供应可能加大，可供开发销售的房产将会增加，一、二级市场的联动，将促使房产交易中的置业需求得到满足，并且，对房价的快速增长也会有一定的抑制作用。

　　【关键词】

　　二房首付不低四成

　　时间：9月27日

　　文件名：《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

　　内容：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；不得发放转按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。随后，12月11日，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，并且规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也按照前述规定执行。

　　点评：从稳定房价角度来说，359号文具有积极的意义；对第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。不过，由于当前福州市二手房投资比例相对比较合理，基本在一成左右，市场仍然以自住需求为主；同时，在目前二手房市场中，贷款的比例约为55%左右，而在贷款者当中，剔除首次购房的消费者，用贷款购买第二套房的消费者仅占55%的贷款者中的两成左右，即受到影响的消费者约为11%左右；而在这11%的消费者中，如果其人均住房面积低于当地水平，那么购买第二套房时仍然可以享受首套住房的优惠政策，那么这部分升级置业的消费者也不会受到此政策的影响；因此整体二手房市场不会出现大幅震荡。

　　【关键词】

　　经适房“困难优先”

　　时间：6月7日

　　文件名：《福州市经济适用住房销售管理若干规定(试行)》

　　内容：根据规定，申请人必须同时具备四个条件：(一)在本市五城区工作生活；(二)在本市五城区落户时间满3年；(三)年收入低于4万元(含4万元)；(四)属无房户或者人均住房建筑面积低于12平方米(含12平方米)的住房困难户。此外，申请人未婚的，还必须年满40周岁。已婚的，其配偶的年收入、住房建筑面积必须与申请人合并计算。并按照“困难优先”的原则，由房管部门按申请人家庭的现住房面积、落户时间以及困难情况进行评分，以分数高低分批次确定申请批准顺序。

　　点评：以往，福州市政策性住房分配渠道的多元化，必然产生申购条件、配售面积标准、配售价格不一等问题，导致住房分配不公、多头占房等现象。开豪华车的人住在经济适用房小区内的现象绝对不是个例，以往的经济适用房成为了很多有钱人的投资热点。随着“5年上市限制”的到期，原业主以此获取暴利的现象将成为“首批经济适用房”中一个客观存在的事实。而新政策，将建立起良好的全市经济适用房统一建设、统一分配、统一管理的运行机制，从根本上解决问题。

　　“同一个地段，商品房一个价格，经济适用房一个价格，那么经济适用房比商品房要便宜10%到15%，这样自然会对商品房价格有一个抑制作用，这些都体现了政府对国家宏观调控的执行力开始凸显。”有关专家很肯定，新的政策将对市场起到一个很好的抑制作用。

　　【关键词】

　　多渠道解决住房

　　时间：9月27日

　　文件名：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

　　内容：《意见》明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。

　　点评：随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。该文件首次提到把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，把住房看成了重要的民生问题，并提出了一些具体的规定，这无疑将有助于解决低收入家庭的住房困难问题。

　　2000年，我省建立了廉租房制度，这是梯级住房体系的最下层，它为买不起房的最低收入人群开启了安居门。至今，全省保障性住房竣工面积662.6万平方米，其中经济适用住房650.2万平方米,廉租住房12.4万平方米，解决了7.9万户家庭的住房困难问题。今年底预计还可竣工保障性住房40.1万平方米。按照“国六条”和我省厦门住房保障工作经验交流会要求，福、厦、泉三大中心城市积极探索，采取多种形式解决城市居民住房困难问题。厦门市有了“社会保障性住房”，福州市建设以安置拆迁户为主的限价房，同时福州、厦门、石狮、长汀等地还积极探索在工业园区配套建设经济租赁住房，建设了一批适合农民工租赁的住房。如今，这个符合大众利益的《意见》出台，加之我省“严进严出”的政策使经济适用房今后将不可能成为少部分人渔利的工具。【关键词】

　　容积率不得随意变更

　　时间：9月27日

　　文件名：福建省《关于加强房地产开发项目容积率管理的意见》

　　内容：由福建省建设厅、省国土资源厅制定的《意见》要求，房地产开发项目用地出让后，除两种情形外，一律不得变更容积率。这两种情形是指因区域或城市重大基础设施、公益性公共设施建设或文物保护需要，造成原土地使用权出让合同约定的规划设计条件无法实施的，或因国家政策因素导致原土地使用权出让合同约定的规划设计条件客观上无法实施的。

　　点评：在房地产开发建设中，一些地方随意变更土地出让合同确定的容积率等规划设计条件，一些房企违反容积率等规划设计条件进行开发建设的现象时有发生，而今后，这种情况将被杜绝。容积率的保证，至少保证了购房者居住的合理空间，保证了居住的舒适度等基础指标。

　　【关键词】

　　物权受法律保护

　　时间：10月1日起

　　文件名：《中华人民共和国物权法》

　　内容：物权法规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

　　点评：这部国人期盼已久的法律，明确了个人对财产的拥有权和支配权。整个《物权法》充分体现了重视个人资产，并且对国有资产做特别保护。对于房地产行业的影响主要有以下六个方面：一、住宅70年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。二、实行严格的土地管理制度。三、土地出让方式上有严格规定。四、拆迁补偿的规定维护了物权拥有者的利益，但可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。五、明晰小区公用部分的产权为规范房地产市场提供依据。六、为物业税的征收提供了法律依据。

　　由于不动产产权是物权法里重点保护的对象，这就从法理上理顺了产权关系，必将促进房地产业健康有序发展。从某种程度上讲，由于确立了私权所有，也会促使更多地产商和机构投资者更多地持有物业，进行长期经营。从长期看，对于市场需求将会有一定的拉动作用。物权法的出台对已购房的消费者来讲，是重大的利好，有利于社会的稳定。

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