赵晓：谢谢主持人，这次终于不会再把我请下去了。特别高兴，甚至是有点兴奋，我们以前开过很多论坛，包括博鳌房地产论坛。那么，今天是在开发商的地盘开，比如前几天是在万科世纪城开。但是，这次有点例外，这是我第一次在一个工业企业开，第一次在这么漂亮的工业基地开。过去我一直讲，房地产商需要向工业企业家学习，因为过去的开发商日子很好过，但是在控制成本方面，在控制质量方面跟中国的工业企业不在一个层面上，中国的工业企业已经走向国际，有很强大的竞争力。

　　中国的房地产一直到今天还是农业水平，这不是我说的，是王石跟我讲的，他说我们现在基本上跟农民差不多，开一块地，包一个项目。但是，项目跟项目之间没什么关系，没有住宅产业化、标准化，万科也是这几年才刚刚开始起步，其他的更加没有，中国的房地产没有进入工业时代，更没有进入象美国一样的第三产业时代。美国的房地产是放在金融系专业项目的。所以，今天我们在工业企业——远大开这个会，我想可能是有它的独特意义的。首先，我向远大的张跃先生，以及他的团队表示致敬，同时我也呼吁开发商们，都能够迁徙，向走在中国工业企业前头的工业企业家学习，把中国的房地产行业推到更高的水平。

　　讲到“拐点”，大家知道深圳的有些楼盘降价了，广州也有所萎缩了。明年2008年有奥运会，按理说是好事。中国干了这么多年，辛苦了这么多年，改革开放取得了这么大的成绩，终于现在要办奥运会了，是全中国人扬眉吐气的日子。但是，如果从全世界来看，很多的办奥运会国家，比如从1964年以后的7个办奥运的国家来看，他们办奥运会基本上不是一件好事，常常是一件坏事，它常常是一个国家经济拐点的开始。统计这7个国家，它们基本上是在奥运前一年，经济增长平均提速大概有2.4个百分点，在奥运之后经济平均下降0点几个百分点，两者加起来大概接近3个百分点，这是过去的历史经验。很多人问，明年会不会成为中国经济的拐点？这个问题不仅在座的问，社会也在问，连杨磊也在问。前段时间我去美国的沃尔玛跟他们讲中国经济，他们看到了中国经济的崛起，但是他们又不太容易看清楚中国经济，所以它们希望听自己的经济学者来谈中国的经济会怎么样，同时他们也提出了很多的问题，2008年之后中国的经济到底会怎么样？会不会象别的国家一样是拐点的出现？前苏联的经济曾经也将即将赶上美国，但是还没有赶上美国就崩溃了，日本也是。我们现在不敢梦想赶上美国，还有亚太，亚太说亚太时代即将来临，全世界也在说今年正好是亚太危机十周年，中国明年的经济到底会怎么样？我想就这个问题先做一个回答。

　　最近，我们就中国的经济发展大势做了一些探讨。我们知道这个国家主要是工业化、城市化，它就是要把这两件事做完，这两件事做完就是中国现代化完成。我们做了这么多年了，是不是做得差不多了？我们估计工业化竞争也就完成了50%。表面上看，中国的经济活跃得不得了，我去美国参观就象今天参观远大一样，我做了一个最简单的实验，我从货柜上随手抓一个东西上面都写着“MadeInChina”。是不是中国的经济已经覆盖到全世界了？不是，这些东西源自于我们以前做的很多基本的产品。中国低端产品数量很多，覆盖很广，但是附加值很低。你生产8亿件衬衫才能换回一架美国波音747飞机。中国的价值链条里面轻工业占1/3。但是，中国有比较优势，中国有非常丰富的劳动力，而且是非常善于学习、非常聪明的劳动人民，就象大家一样为什么经常在一起开会？就是充电！这样一个学习的动力、旺盛的精神，大概只有在中国能看到。有这么多的人力，而且人力资本水分还不断提高，同时这些人在全球化的背景下什么都可以转移，唯独人口不能转移。在美国的时候，美国人说你们的贸易现差很多，中国赚了很多的贸易现差，赚贸易现差的方法很简单，把中国人不断的移民到美国！但是美国不会让很多的中国人口迁移，怎么办？只有转移产品了。2007年中国重工业的增长速度要超过轻工业增长速度的4个百分点，2005年中国汽车首次出现进出口，而且出口大于进口。今年的上半年是翻番式的增长。还有一个东西是船舶，十七大之前我曾经和中央电视台《经济半小时》到大连做调查，中央电视台要拍一个节目《制造业新版》，把大连船舶作为一个重点报道点作为向十七大的献礼。我去到那里看到很惊奇的景象，5年增长了20倍，明年可以到8亿人民币，增长速度非常快，01年的时候一年只能造一艘船，今年可以造30艘船，而且全中国只有这个企业才能造钻井平台。中国的造船只占全球造船份额的18%-19%，但是今年上半年以来全球造船有40%的订单被中拿走了，中国的船舶一定会成为世界最大的船只生产国，汽车也是一样的！中国人生产大飞机把美国人吓了一跳，技术上肯定没有问题，你们看嫦娥都能奔月了，那叫航天技术，飞机是航空技术，小意思。就算是拼成本，假如十年后中国的飞机可以达到成熟产业，那么我们的飞机可以用相当于波音1/4-1/5的价格向全世界销售。中国的工业竞争只完成了50%的竞争，城市化只完成了40%左右的竞争，虽然现在说城镇人口的比例到了45%，但是只是指的数量上的，我们知道我们的城市化质量很差。比如北京，北京是全中国最多人口的城市，山东人把北京叫“属堵”，是堵车的地方，“属堵”意味着城市化进程还没有做好。我曾经说，如果一个人一辈子没到北京住过是幸运，如果一个人一辈子住在北京是一种不幸！

　　北京现在规划要搞立体化的交通体系，将来从任何一个地方到达一个公交路口不会超过5分钟，不会超过800米。如果要这么做，意味着北京还要有巨大的投入，所以我们的城市化进程结合它的数量和质量，我们认为可能只完成了40%的进程。然后是房地产，房地产和城市化、工业化关系都很密切，中国的房地产到了什么进程？我们45%的人住在城里面，相当于发达国家平均水平的50%-60%，大概可以推算出，中国的房地产进程没有完成到1/3。为什么房地产价格老是在涨？就是因为中国的房地产进程滞后于中国的工业企业进程，滞后于中国的宏观经济进程。所以，中国的房地产产业应该还有非常美好的发展前途，这是毫无疑问的。

　　我还讲一下中国的金融业。我们知道在2006年底，中国的金融资产不到美国的1/15，而经济总量却超过了美国的1/3以上，这意味着在金融发展方面我们可能只完成了20%的竞争。这是对目前中国发展大势的盘点，工业化50%，房地产50%，金融1/3。一个企业最难的时候就是你发明一种产品，把这个产品卖出去，能够占20%的市场份额是很困难的。一个国家也是这样，比较难的时候是经济起飞，如果完成了经济起飞到结构调整加快阶段，你会发现它的增长速度是很快的！中国正处在现代化的增速阶段，正处于结构调整加快、经济增长动力强劲的时期。中国明年会不会出现拐点？我想可能性比较少。

　　第一，中国太大。全世界的发达国家所有人口加起来不到8亿人口，中国就是13亿人口。国家大意味着奥运因素对中国经济的影响会比较小。如果放在韩国，韩国是5000万人口的国家，汉城1000万人口，汉城经济圈占整个韩国经济的40%-50%。但是，北京不同，北京1500万人口放在中国这么大的国家里面影响不会很大。

　　第二，中国办奥运会是在现代化的中期阶段，很多国家办奥运是在经济现代化完成，或者是经济现代化国家来办奥运会，这使得奥运会的含义完全不同，对很多国家来说奥运是一个庆功晚宴，而中国办奥运很象是午餐，投入奥运之后还要建很多的交通。

　　所以，奥运不太容易成为中国经济的拐点，中国楼市也不可能，很简单。因为，房地产的发展甚至滞后于中国国民经济的发展，总体上供不应求的格局不会有太多的变化。虽然，有些地方房价有所下跌，那是因为这些地方涨得太凶了，它们需要休息一会儿。大家知道2008年1月1日又可以发现新的贷款，然后你们会发现供不应求的格局还是没有变化，一切又会重复以前的现象，与其说拐点会出现不如说全国人民盼望着拐点出现，因为全国人民都希望降价能够买得起房。

　　下面我们讲中国的宏观政策。前面我们讲这是一个比较好的发展极面，在这个极面的基础上出现了更厉害的因素。我们说中国的经济很好，不仅我们看到，全世界也看到了。所以，全世界的资金不断向中国流动，中央文件说中国的资金是严重的流动性过剩，这是因为货币太多了。我们算了一下，流动性过剩有三个来源：

　　第一，外汇的大量流入。你们看一下中国宏观经济的数据，你们会发现过去三年里面增长最快的是外汇储备的增长，没有一个宏观经济数据比得上外汇储备增长，包括房地产投资、销售也罢，增长速度很快，但是所有的数据没法跟外贸、外汇储备相比，今年以来外汇储备又增长了50%。

　　这样大量的外汇增长成为了流动性过剩的第一个来源，不仅如此，大量外汇集中到非贸易领域，比如房地产、股票，这些是不能做贸易的。中国的房子贵，从美国进口房子不可以，它短期内的供应是受限制的，然后大量的外汇流入到这些领域套取利润，造成了房地产价格上涨。

　　第二，储蓄成本大搬家。这么多的储蓄存款是流动的老鼠，一定会造成物价上涨。现在我们的储蓄存款到达了上万亿。这意味着老百姓辛辛苦苦几十年的储蓄存款象冰棍一样的在化，意味着财富缩水。我们知道，最好的办法就是投资资产，这就好象人跟马比，没有一个人能跑得过马，如果万马奔腾的时候你可能会被踩死，你怎么可能跟马跑得一样快呢？唯一的办法就是骑在马背上。对老百姓来说就是投资资产，所以老百姓买房买股票不仅是他们的合理的理性选择，而且几乎是唯一理性的选择。

　　我曾经跟某些经济学家在凤凰卫视辩论，他们说老百姓投资不理性，买了二套房了还要买房。老百姓说，我投资就是为了追求利益的最大化。当然，微观的利益不等于宏观的利益。假如有的朋友看不见，他就会站起来，站起来他就看见了，微观上非常理性，但是他站起来挡住了后面的人，后面的人也会站起来，所有的人都会站起来，所有的人站起来又等于所有人坐下一样。最好的办法其实是所有人都不买房，或者今天在座的所有人合起来请一个人去代替我们买房，比如请张跃先生去代替我们跟开发商谈，开发商不愿意降价，最后损失的肯定是潘石屹。那么，找张跃先生不可能，只有单独行动，自己买房。

　　第三，金融杠杆的作用。过去我们的金融很糟糕，什么叫糟糕的金融，就是不提供好的服务。我们现在经过金融改革、银行改革，金融变得越来越好了，什么是好的金融？你想要钱就有人把钱送给你。现在银行业面向企业，有各式各样的按揭贷款，你想买300万的房子买不起，没关系找银行给你按揭。你买了房子以后想买股票，没钱，怎么样？招商银行跑到你家，我把你房子的70%的款贷给你就可以了。这说明我们的钱流动得快多了，明年的货币政策重启，前年的额度是受控制的，明年的每个记得都要受控制，每个季度各个商业银行都必须向中央报，银监会都要进行监管，他们会觉得机会来了，为什么这么说呢？做担保贷款、民间金融。明年可能会推出小型贷款公司，他们的机会来了，他们现在在浙江已经存在了普通的民间机构，他们提供的贷款很好，很及时，你要他就给你提供，但是利率很高，年利率可能高达20%。但是，他们会想，明年国家一调控我们就有机会了。这就说明中国的金融越来越发达，金融发达导致了流动性过剩的第三个来源。当流动性过剩的时候，我们会发现中央银行面临着极大地压力。

　　现在我们的经济到底有没有过热？有很多人说已经过热了，为什么呢？因为我们的经济增长15%，物价不断往上涨，已经到达6%点几了，政府还提出过多的贸易现差，过多的投资，经济过热。其实，现在中国的经济不算过热，15%的GDP的增长，货币增长才18%，真正过热是93、94年。那个时候过热的时候，经济增长13%，通货膨胀是24%，投资增长是40%-60%，而不是现在的20%，然后货币供应量增长相当于GDP增长的三倍。但是，目前货币供应量增长和GDP增长只有一倍，还比不上美国，美国有两倍多。所以，从物价等各方面看，其实我们现在还可以，基本上控制得比较好，甚至可以说是比较难得的经济增长情况。也包括物价，很多人说物价也涨得挺高的，但是我们说物价有特殊因素，我在这里简单讲四个观点：

　　第一，物价最危险的时候可能已经过去了，我说的是可能。什么时候最危险？是今年的6、7、8月份，今年这三个月物价上升很快，那个时候有危险，这个危险是引发全世界的抢购，象88年一样，但是没有抢购，8、9、10、11月份尽管都在6%点几，增长很稳定，我想物价最危险的时候已经过去了。

　　第二，这一轮的物价增长有需求的因素。但也有供求的因素，而且以供求的因素为主。前面我们讲需求因素没有太多的失控，投资也罢、货币增长也罢，你用一倍多的货币增长支持了15%的经济增长，很不错。我们的物价是怎样上来的？比如猪肉出现了蓝耳病引起了猪肉物价上涨。我们知道物价上升跟需求拉动不太一样，我们知道农副产品有生产周期，如果空调不够的话可以加班加点生产，空调供应上来之后价格就下来了。但是，农副产品不一样，农副产品供求不够的话，你再怎么给它使劲它的增长都是降不下来的。今年，猪肉价格上涨的时候，温总理很着急，鼓励农民养猪，养猪补贴比龙头的补贴还多，但是猪是不停人的啊！猪再怎么补贴，今年涨十公斤，明天涨一百公斤不可能啊，它就得慢慢涨。但是，农民的行为是反着来的，农民是屯粮的，是很好的投资者。就象股票投资一样，股票投资通常的行为在涨的时候不会抛，而是在跌的时候抛。很多农民也一样，今年涨的时候不卖，明年粮食增收稳定了开始下降，农民就开始抛了。从这个情况看，如果下一轮的生产供应上来之后，基本上这一轮的上升就会过去了。

　　第三，物价上升不全是坏事，有它的负面性，但也有它积极的一面。前面我们讲中国正处在结构调整加快的时期，我们正需要一个物价波动来调整。前几年农民是流着泪杀猪，一个农民养5头猪都不够过年。搞农产品的企业都不务正业搞房地产去了，不正常。所以，现在粮食价格涨一点，猪肉价格涨一点没坏事。最近我们发现在北京找保姆比较难，为什么？因为保姆不愿意在北京替人养孩子，保姆愿意回去养猪！所以，国家怎样支持农业？支持粮食？重要的不是给它免这个税那个税，重要的是尊重市场的作用。能源原材料也需要价格上涨，吸引资金投入。

　　第四，全社会包括政府，也包括各位，我们应该逐渐地接受每年4%-5%的物价上涨，不要认为物价上涨一定要在3%以内。或者4%-5%的物价上升对中国的经济更有好处。

　　我们讲济南经济没有多大问题，经济目前也没有失控，那么为什么政府还要提出防热防胀？尤其是货币政策要转向紧缩？最根本的是要防止泡沫，防止未来。各个国家一百年发展的经验表明，一个国家在高增长、低膨胀，本币升值的过程中最容易引发泡沫。所有国家都是这样，几乎没有一个国家避免过泡沫，现在轮到中国了。所以，我们看到房地产价格猛涨，股票的价格也在猛涨，政府很担心，政府担心我们会不会是下一个日本，政府担心这个泡沫会不会很难灭。房地产主要是从货币政策出来的，所以货币政策要发出一个明确的紧缩性货币政策，这个说法的提出本身就是对全社会的信息调控，紧缩性货币政策主要内容有两块：

　　第一，想办法把流动性装回去。我们知道《姨夫和魔鬼》的故事，姨夫不小心把魔鬼放出来了，要把魔鬼收回去。现在政府的行为也是把魔鬼收回去，政府所有的政策都是鼓励居民消费，都是鼓励银行改革的。但是，到今天，我们发现流动性严重过剩，现在政府要通过各种办法把它装回去，上调利率已经是历史最高水平了，发行各种国家的各种票据，就是要把各个银行的钱收到中央银行来，减少货币在市场上的流动。有没有效果？绝对有效果。如果没有中央银行的努力，我们现在早就不得了了！

　　第二，把流动性推出去，不要这么多的流动性在国内，想办法流到国外去。所以，我们成立QDR等合法的投资机构。资本管治的放松是经济改革的最后一步，就好象长江三峡要开闸放水，你要把附近的居民移走，把大坝修好，才能够放水，我们现在什么都没做好就放水是要出大问题的，我在很多媒体上都批评这个东西。

　　最后一个问题，这样做行不行？我们还需不需要做点别的？中央银行的调控是有效的，包括企业贷款环境也并不很宽松，这就因为中央银行抗风险，大家没有感觉被洪水淹。但是，还是越调越涨。今年很多城市房价上涨一年涨了一倍多，而且很明显超过了工资收入的增长，这意味着什么？意味着全国人民买不起大房子，买不起好房子，老百姓离美好生活的目标越来越遥远了。前几年我去美国考察了很多地方，亚特兰大、旧金山等等，每到一个地方就深受刺激，美国的房价实在是太低了，在座的每个人都能买得起美国的别墅，美国的别墅大部分地区不到10000元/平方米，美国的别墅有很大的花园，中国的别墅在美国只能叫独栋！中国的别墅却已经贵到了离奇的地步。前几天我和一个朋友去看美国国际学校旁边的别墅，毛胚房1700万，我那房子是个亿万富翁，送他孩子去上学。我要他赶紧买，而在中国一套这样的房子消灭一个亿万富翁！美国的年人均收入超过了4万美元，而我们国家年人均收入不到4万美元，房价却超过了美国很多倍，象北京至少把为十年的房价发展空间已经提前消化掉了。房价怎么会没有泡沫？怎么办？靠我们现在的政策是不是够？不够！我们现在主要是调息，这不够。美国的房价为什么那么便宜？不仅是因为有调息，有物业税，美国还有供求关系在里面。在美国你买房子不光房子归你，土地也是归你的，需求相对是平衡的。我查了资料，从1930年查到1990年，美国一直是这样的。但是，在中国北京已经超过了12倍，上海超过11倍，全国超过了9倍，而且还在往上涨。原因在哪？流动性导致旺盛的需求，无限的需求，另外一方面是政府把土地垄断在自己手里，然后挤牙膏一样的挤一点点出来。

　　最后，我讲一句话，我们调控了，也做了一件很重要的事情搞住房保障体系，从现在开始到2008年我会讲一个主题，如果只要有房地产的会有机会我就要讲这个主题：中国需要第三次土地革命。中国革命的成功就是因为土改，共产党把土地分给农民，共产党就赢了！第二次成功是把土地种粮食的权利给农民，农民拥护！现在房地产的发展方式，也包括城市化和经济发展方式一直完全背离，我们左手是广大农民，右手盘活广大市民，这样的发展方式一定要出问题。所以，如果要真正的落实科学发展观，真正的建构和谐社会，必须从土地的产权制度开始，土地从来是中国的命根子，怎样开始？中国需要第三次土地革命，谢谢大家！

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