2007年10月，潘石屹夫妇招牌式笑容出现在港交所，似乎预示着香港资本市场的准入门槛已告别了土地储备为单一衡量标尺的时代。

　　如今，来自广州的方圆地产也在努力延续这个事实。

　　日前，本报记者独家获悉，方圆集团旗下的方圆地产控股有限公司(简称方圆地产)刚刚与一个来自新加坡的私募基金签署了总额达4亿新加坡元(折合人民币20.37亿元)的战略合作协议。

　　方圆地产酝酿已久的上市计划终于开始显山露水。

　　“具体登陆港交所的时间表还不好确定，目前一切还在进行中，不方便透露任何信息。”当记者致电集团副总裁黄新发时，黄如此表示。

　　与方圆地产同时做起港交所上市梦想的同城兄弟——无论是许家印旗下的恒大抑或拥有明星项目的星河湾，方圆地产显然与之都不是一个重量级别。

　　4亿新元落袋

　　方圆地产1997年正式成立，目前已开发和在建项目有12个，已拥有700万平方米土地储备，主要分布在广州市区、花都、从化、清远、江门、珠海及江苏常州等地。

　　“这4亿新元的私募基金是方圆地产赴港前筹措的最大一笔私募基金。”该知情人士透露，目前方圆地产赴港上市已经进入冲刺阶段。

　　“目前还无法确知该新加坡基金的具体名称，但可以肯定的是，这笔私募对方圆的上市计划至关重要。”该人士透露，因为方圆的总募资额度约为20亿～30亿元人民币，这次募集到的4亿新元基本上完成了预计融资额的80%。

　　2007年8月，方圆地产赴港上市消息不胫而走。彼时据称方圆地产已委托摩根大通任保荐人，集资3亿～5亿美元(约23.4亿~39亿港元)。

　　今年7月份，摩根大通证券(亚太)有限公司副总裁吕建东曾确认，2008年4月，方圆地产已通过摩根大通发行2亿美元(约15.6亿港元)可换股债券，作为上市前融资。

　　“采取债券融资可以降低融资成本。”一位熟悉方圆地产私募运作的投行人士表示，目前香港发行的高收益债券利率一般不超过15%，可转债利息更低，预计方圆地产这次发行债券类融资工具融资成本在10%以下。

　　事实上，方圆地产与新加坡的合作并非纯属偶然。

　　据悉，方圆地产原计划去新加坡上市。去年曾有其他投行对方圆地产感兴趣，但由于该投行想先做大方圆地产的资产包再上市，随后因与方圆地产自身战略不相符而放弃。

　　此次再度联手新加坡资本市场难免引发猜想。

　　“这几年来，人民币的升值预期逐步明显，SOHO中国以及碧桂园上市都取得了巨大的财富，这种效应使得方圆地产在上市前募资情况受益良多。”广州中地行房产代理有限公司董事长徐建平表示。

　　无论是2亿美元的可转债还是此次收获的4亿新元，都与30亿元上市前总融资额目标在日益靠近。

　　记者无法从方圆地产获取任何信息(处于缄默期)但据相关人士透露：“预计明年年中成功可能性比较大。具体进程不会太快。”另有香港媒体报道，方圆地产将在2008年年初登陆港交所。

　　“逼上梁山”？

　　“这是一家低调而默默无闻的公司，近几年发展很快。”此前曾任职于中地行的黎文江评价，方圆地产盘子不是很大，但是开发风格别致，开发楼盘将闽南文化融入其中，强调居住的文化性。

　　事实上，在正式爆出赴港上市传闻之前，方圆地产就开始了自己的扩张之路，而急于赴港上市也与其一度吃紧的资金链有关。

　　“方圆地产资产评估价只有两三亿元，整个资产包对于国外基金公司而言比较小，全国扩张的架构还没有拉开。”广州一位曾参与方圆地产融资项目的业内人士分析。

　　据相关人士透露，今年5月份方圆地产在广州的“清远·云山诗意”项目正式开始动工，但中间一度资金紧张，急于进行融资。原来就萌动过的上市想法再度被激起。

　　而这时恰逢国内A股市场畅旺有加，来自河北廊坊的荣盛房地产公司(002146)也于今年在A股提出上市申请，并于11月8日股票开始正式流通，方圆地产为何偏偏要“远走”香港？

　　“内地上市太辛苦，不容易啊。”据该人士透露，而在香港上市，摩根大通作为先期的战略投资者，上市前私募可以解决相当大难题。虽然《新股发行和再融资管理办法》出台后，国内A股市场增发门槛已经降低为前一年的净资产收益率要达到6%即可，但是对于中小企业而言，依然是困难重重。

　　私募成功之后，方圆地产发展俨然加快了很多。被广州地产界人称“发哥”的副总主经理黄新发，于7月20日在方圆成立10周年庆典上称：“目前方圆的土地储备据保守统计有近700万平方米，但短短几天内的数量就会不同。”

　　据了解，目前方圆已成功进入珠海等珠三角市场，最近又在长三角的常州成功获得不少的土地储备。

　　而在广州大本营，今年下半年至明年期间，将有包括荷塘月色、云山诗意等6个项目推出，并与美国Qakwood合作，发展位于广州天河的酒店公寓。

　　“未来，方圆的发展将会‘巩固广州大本营、全面迅速占领珠三角、进入长三角’。”黄新发表示。

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