由于原计划于2007年进入市场的新项目供应十分巨大，因此多家研究咨询机构在2007年初对于今年的写字楼市场呈谨慎的态度。

　　优质写字楼市场

　　一、前三季度市场新增供应比预期有所降低

　　北京写字楼市场主要集中在中关村、金融街、CBD、燕莎、王府井、东二环沿线六个区域。由于多个计划完工的项目将入市时间推至到第四季度或者2008年上半年，在前三季度，北京共计有40万平方米的写字楼推入市场，同比去年增长27%。截至到2007第三季度，写字楼存量面积达到640万平方米，其中A+级写字楼面积达到46万平方米，占7%的比例，A级写字楼面积达到129万平方米，占整体市场份额的20%，其中有466万平方米，即73%的写字楼属于B级写字楼。

　　二、市场需求同比增加，金融街地区吸引力增强

　　由于原计划于2007年进入市场的新项目供应十分巨大，因此多家研究咨询机构在2007年初对于今年的写字楼市场呈谨慎的态度，但是从2007年开始，写字楼的需求呈现出快速增长，2007年前三季度，北京写字楼吸纳面积达39万平方米以上，平均空置率为11.3%，比去年同期降低了2个百分点。优质写字楼的主要租户还是来源于跨国公司。随着WTO协议的签订，在2006年12月后中国多个行业完全对外资开放，金融业，制造业及以会计，律师等为主的咨询业在北京大力拓展业务或者在北京建立其全国的总部机构，仅在第三季度，市场吸纳量达16.3万平方米，较二季度上升了18.3%，客户的需求将在第四季度得到进一步释放，预计2007年全年的市场新增供应量及市场需求均比去年有大幅上涨。

　　从2007年以来，金融街地区受到政府政策鼓励，整体区域环境、配套日益成熟、交通便捷以及写字楼硬件不断提高的共同作用，其租金水平对CBD内的项目形成了有力的竞争。外资金融机构对金融街地区写字楼的关注程度逐渐提高，多个大型机构频繁对该区域写字楼项目进行考察。自2006年以来，高盛、摩根大通、瑞银等国际知名外资金融机构的进入使该区域国际化程度有较大提高，推动了外资机构对该地区写字楼的进一步需求。随着中国人寿中心、卓著国际中心等优质项目的落成，为外资机构提供了更多的选择机会。同时，多个金融管理机构驻扎在金融街，为在该地区办公的金融机构带来更多便利，也刺激了市场对该区域项目需求，第三季度摩根大通在英蓝大厦扩租2，300平方米，IBP在卓著国际中心租赁1400平方米。旺盛的需求推动该区域优质写字楼租金较上季度上涨了2%，达到了人民币199元每月每平方米。CBD区域及周边地区仍是市场供应量最为集中的地区之一，同时市场需求也多集中于此，多个大面积交易于本季度完成，并涉及多个行业。HP和富士通在远洋国际中心分别租赁了2，900平方米和7，300平方米面积；GE在汉威大厦续约，总租赁面积达5，000平方米；挪威国家石油租赁双子座1，300平方米面积。

　　三、租金水平与销售价格保持上涨

　　2007年第三季度，受强劲需求的推动，平均租金继续保持小幅上升，与上个季度相比上涨了1.6%，达到每月每平方米186元人民币，同比增长幅度达到4.5%。王府井地区由于仅有新东安大厦，东方广场及光彩国际中心、金宝大厦四个优质项目，平均租金水平在全市最高，其次是CBD与燕莎地区由于写字楼的整体硬件高于其它区域，平均的租金报价超过了200元每平方米。金融街地区的写字楼硬件水平提高很快，2007年里其区域内的酒店，服务式公寓，购物中心及餐饮酒吧街的开业改变区域内生活配套设施不足的现状，推动金融街地区向国际化的金融中心发展，这里写字楼的租金水平也直追东部传统商务区。近期，中关村区域没有新的写字楼项目落成，该地区写字楼市场供应压力较小，市场处于存量消化阶段，优质写字楼租金报价小幅攀升，租金达到人民币152元每月每平方米，比上季度上涨了0.4%。

　　本土开发商由于资金实力与专业经验不足等原因，还是有大量位于优越地理位置的写字楼被散售，其中以金融街地区平均写字楼的售价最高，达到报价28000元每平方米，主要的原因是在售项目较少，而凯晨国际中心由于地理位置及硬件水平十分优越，更是报出了38000元每平方米的高价。从购买的客户群分析，大型的国有企业及私营业主是主要购买群体，主要是兼作投资与自用的双重目的。

　　在大宗投资物业市场，中央政府对于限制外资投资房地产行业的宏观调控效果已经体现，目前仍然在市场寻找投资机会的机构投资者主要以长期投资策略为主，同时北京投资市场大宗投资交易依然活跃，位于主要商圈内的优质写字楼物业仍是投资者关注的重点。香港与新加坡的投资者更愿意长期参与中国的经济发展，投资中国优质物业更符合他们的长期发展战略。值得指出的是由于外资机构投资者或者开发商在商业物业开发与经营方面有着丰富的操作经验，这将能充分发挥土地的价值，带动房地产行业向成熟化发展。

　　四、2008年新增供应量巨大，但租金仍保持平稳

　　根据目前正在施工项目进展情况，预计第四季度将有8个优质写字楼项目进入租赁市场，提供42万平方米以上的写字楼面积，同时2008年写字楼供应将达到高峰，入市项目总建筑面积160万平方米，这无疑将对市场现有项目租金形成一定的压力，同时带动整体市场平均空置率。但在另一方面，由于新入市项目多在市场上经过了长期预租，部份项目的预租率已达到30%至50%之间，因此在项目完全交付使用之后，项目的吸纳率将快速上升。但是这些项目的入市将对原有的老项目形成一定的冲击。由于新增项目从地理位置与硬件条件都有竞争优势，而且租金报价上涨迅速，我们预计2008全年北京优质写字楼平均租金还将维持平稳或小幅上升的态势。

　　商铺市场

　　一、大量优质商业物业在2007年集中开业

　　2007年共有十一家包括百货商场、购物中心在内的优质零售物业开业，新增商业面积共计75万平方米，是去年同期的两倍。新开业的十一家商业项目中共有百货商场5家，购物中心6家，大部分商业物业位于城市东部的CBD、东四环和燕莎区域。

　　二、需求旺盛，郊区化趋势开始体现

　　随着北京城市的整体扩张，城市边缘区的大规模居住社区逐渐形成，对区域性购物中心的需求也随之产生。同时这些区域内一些大型商业地产的放量也给零售商的扩张提供了空间。对北京商业市场的发展前景充满信心的大型零售商顺应趋势，纷纷开展扩张计划。

　　自2007年以来，本土百货商的连锁扩张表现突出。蓝岛大厦借助与金隅集团的合作，在北五环西三旗商圈开出了首家连锁店--蓝岛金隅百货。百盛购物中心在北京的第三家门店进驻位于东四环的美罗城，完成了在城市东部的布局。晨曦百货继国贸商城和东方新天地之后，将第三家店开进了位于东长安街的双子座大厦。与此同时，新世界集团在北京管理的第三家百货店已经定址位于望京东部的嘉美中心(论坛像册户型样板间新闻)。该店总面积约5.2万平方米，定位于中高端商业，预计将于2008年底开业。这将使新世界百货在北京经营管理的总楼面面积超过184，000平方米。翠微大厦在2003年底成功开出牡丹园店之后将第三家店选址天通苑附近的龙德广场，总面积36，000万平方米，预计2008年初开业。王府井百货与大钟寺国际广场签约，将在此开设一家40，000平方米的百货店，预计也将在2008年开业。

　　同时零售物业租赁市场表现活跃。华贸购物中心、圣拉娜和太古广场等优质商业项目正处于招商阶段，吸引了众多国际一线品牌签约。本季菲罗(Feraud)、名士表(Baume&Mercier)、乔治？阿玛尼(GiorgioArmani)等国际品牌和华贸商城签约，租赁面积在40～1300平方米不等。新元素(ElementFresh)租赁太古广场550平方米面积。骄意咖啡(Ciao)、波芒得(Promod)等品牌签约圣拉娜。

　　三、租金上涨，整体空置率小幅上升

　　2007年前三季度，零售物业市场吸纳量共69.7万平方米，同比增长了将近一倍，市场表现十分活跃。第三季零售物业吸纳量较上季有明显增长，吸纳量达到25.4万平方米。尽管大量新增供应入市，空置率仅比第二季度微升了0.3个百分点达到6.5%，相比去年同期下降0.3%。主要商圈中空置率最高的是东四环商圈，由于本季度建筑面积超过10万平方米的美罗城开业，造成东四环商圈空置率超过18%。其他空置率较高的区域分别是西单和中关村区域。位于西单的西单赛特商城仍处于停业状态，造成西单区域空置率接近10%。中关村商圈由于金源Mall的存在，商业规模高达100万平方米，是各商圈中商业面积最大的。

　　在强劲需求的驱动下，部分商场和购物中心开始了新一轮的品牌调整，同样也带动了租金的上涨。本季高档购物中心首层和二层的商铺租金分别上涨了0.5%和3.3%，分别达到人民币28.6元/平方米·天和人民币19.1元/平方米·天，较去年同期分别上涨了3.9%和13.6%。在几个主要商圈中，王府井商圈的高档购物中心平均租金水平最高，在东方新天地的带动下，本季度首层租金达每天每平方米45.6元人民币。西单商圈作为时尚和流行的汇聚地，主要面向追求时尚的年轻消费群体，商业定位以中档为主。但在大量客流量的支撑下，租金仍可保持较高水平。本季度西单商圈首层平均租金为每天每平方米31.7元人民币。燕莎商圈自银座Mall重新开业以来，租金水平稳步上升，本季首层平均租金为每天每平方米27.2元人民币，超过了CBD商圈。CBD商圈首层平均租金为每天每平方米26.6元人民币。尽管新开业的世贸天阶、双子座购物中心租金水平较高，但部份老项目相对偏低的租金水平拉低了区域整体平均租金。

　　优质商业物业的销售市场走势平稳，前三季度优质商业物业预售面积总计45.2万平方米，同比增长96%。第三季度优质商业物业预售面积约17万平方米，与上一季度基本持平。平均预售价格为25，524元/平方米，与去年同期相比上涨了23.3%。

　　四、2008年市场新增供应量巨大，平均空置水平升高

　　在国民经济持续增长和即将召开的奥运会的带动下，2007年北京商业市场出现的供应放量的趋势在未来一年还将保持下去。根据世邦魏理仕的预测，在2008年，北京优质商业物业的供应量将在166万平方米左右，由于零售商仍然看好北京商业的长远发展，对物业的吸纳仍量强劲，预计租金将平稳，空置率可能面临升高。

　　伴随北京多中心的规划布局，新出现的商业项目并不仅局限于传统商圈中，而是在传统商圈之外分散形成了更多新商圈的雏形。在望京、东四环、天通苑等居住有大量人口、且具备较强消费力的区域，新商业项目正在逐渐增多。望京华堂商场和嘉茂购物中的开业改变了望京地区缺乏商业项目的历史，未来深国投购物中心、新世界商场、华彩国际商业家乐福等项目的陆续开业更将加大望京商圈的比重。东四环沿线的美罗城、乐华梅兰、红星美凯龙、燕莎OUTLETS、维吉奥商业等商业项目也已经逐渐形成了沿东四环两侧分布的商业带。同时，在交通便利的地铁沿线，新商业项目也将陆续出现。目前位于西直门交通枢纽的西直门嘉茂购物中心已经开业，位于13号线和5号线交点的立水桥区域已经聚集有家乐福、翠微商场、国美、特力屋、浩沙健身、万达国际影院等商业。未来还将有位于东直门交通枢纽的东华广场、来福士广场等项目出现。新街口、崇文门、双井等地铁沿线区域、尤其是地铁线交汇处的商业发展潜力巨大。

　　高档住宅市场

　　一、服务式公寓租赁市场

　　1、新增供应量同比增加

　　2007年前三个季度，市场新增五个服务式公寓项目，一共提供了1，214套房间，相比2006年三季度的5，750套房间增长了21%，总供应量达到6，964套。其中第三季度新增三个服务式公寓，提供了619套公寓。从今年开始，服务式公寓的供应区域在逐渐改变，金融街，中关村西区和三元桥区域出现了档次较高的项目，北京威斯汀公寓和金融街公寓的入市缓解了金融街区域服务式公寓供给短缺的局面。另外，世界著名的服务式公寓管理公司OAKWOOD进入北京，在三元桥和白家庄区域管理的两个公寓在今年相继开业。

　　2、需求平稳增长

　　外资企业的高级管理层和资深员工构成了北京市服务式公寓需求的主体。服务式公寓的需求同各个公司的住房福利制度具有明显的关联性。基于各个公司本土化降低成本的考虑，未来各个公司外籍员工数量将保持比较稳定的态势，而随着各个公司对北京居住市场的熟悉，其整体预算水平趋于下降。公寓租金的总体价格是租户最为关注的，其次考虑的是居住环境偏好和家庭特征适应性。2007年以来，服务式公寓市场需求平稳上升，但是由于新增供应同比增长迅速，空置率水平由2006年三季度的16.2%上升到19.9%。

　　3、租金上涨

　　2007年三季度，服务式公寓的租金水平达到216元/平方米·月，环比上月增长1.2%，同比上年增长6.9%。由于真正意义的服务式公寓对发展商的资金实力及管理公司的专业经验要求较高，预计未来统一业权的服务式公寓的供应量有限，其租金水平也将会保持平稳。

　　4、2008年新增供应量加大

　　服务式公寓的良好表现吸引了投资者的关注。根据目前掌握的数据，在2007年四季度至2008年底将有八个统一业权的高档服务式公寓项目建成并投入使用，为服务式公寓市场带来约2，000套的新增供应。这些未来供应中，六个项目位于朝阳区，两个项目位于东城区。国际知名酒店式公寓管理公司新加坡辉盛国际将在北京推出两个新项目：北京辉盛阁国际公寓和北京辉盛庭国际公寓，分别落户于远洋地产旗下的远洋·光华国际和远洋国际中心。服务式公寓稳定的回报率，是吸引投资者的重要原因。

　　二、高档住宅租赁需求增加

　　第三季度是高档住宅租赁市场的传统旺季，跨国公司外籍员工的换防带来了大量需求。高档公寓租赁市场上，一些项目的后期产品进入租赁市场，在前期产品受到市场认可的基础上，租金普遍上调。三季度高档公寓平均租金达到104.3元人民币每平方米每月，环比上升了1.3%，同比上涨了4.4%。

　　高档别墅租赁市场也迎来了需求的旺季，大湖山庄(论坛像册户型样板间新闻)、丽高王府等优质别墅租赁项目凭借优越的地理位置、良好的邻里氛围等因素，市场表现良好，本季租金报价均有所上升，拉动全市高档别墅平均租金达到每月每平方米138.8元人民币，较上季上升了0.4%，同比上升了3.3%。同时，高档别墅市场的空置率从上季度的19.1%下降3个百分点，达到16.1%，是最近三年来的最低水平。

　　三、销售市场价格上涨迅速

　　由于北京住宅价格持续快速上升，北京售价在16，000元以上的高档公寓市场总量加大，更多的公寓项目划入高档住宅的范畴，造成2007年各季度的成交量同比2006年都要高出20%以上，反映出北京对高档公寓的需求还是比较旺盛的。2007年前三个季度，北京市场高档公寓预售面积达到18.4万平方米，同比2006年前三季度增长了35%。在整体市场供应量萎缩，价格相比去年大幅上升的情况下，成交量的放大说明市场对高档住宅的需求是旺盛的，来自全国富裕阶层和港澳台投资者的强大购买力支撑着北京的高档住宅市场。

　　高档公寓主要集中分布在中心城区、朝阳和海淀地区。自2006年以来，高档公寓的整体成交价格保持了快速上涨的势头，第三季高档公寓平均成交价格为21，329元/平方米，环比上季度增长14%。受土地供应的限制，高档别墅的稀缺性逐渐显现，一方面现有项目价格纷纷上涨，另一方面新入市项目趋向于更高端的定位，因此市场成交价格相应上涨。本季全市高档别墅平均成交价格为18，971元每平方米，环比上涨9.6%。

　　四、预计2008年高档住宅的价格增速放缓

　　首先，奥运会召开之前，北京的高档住宅租赁市场将保持旺盛的需求，平均租金持续上涨。目前50%以上的服务式公寓项目都已经开始接受奥运会期间的预订，租期大多为一个月，租金普遍为目前的3-5倍。第二，北京高档住宅销售市场，预计供应量和成交量将比较平稳，价格则维持继续上升的态势，来自全国富裕阶层和港澳台投资者的强大购买力支撑着北京的高档住宅市场，但是在宏观政策的调控下，房价的增速将放缓。

　　工业物业市场

　　一、市场活跃，工业用地价格及物业租金上涨

　　在需求不断上涨的推动下，北京工业物业市场价格持稳定上涨。工业用房价格平均租金报价为每平方米52.1元人民币，同比增长了涨了6%；工业用地价格则较去年同期上升了19%，每平方米报价1200元人民币，除需求依然保持强劲外，一直保持紧缩的土地供应也使得工业用地价格持续上升。与此同时，随着市场需求的增加，也使工业物业租金小幅上升。2007年下半年，北京工业用地出让实行招拍挂制度，对土地价格产生推动作用。市场对土地的需求依然旺盛，这给土地价格上升提供了空间。而作为地上建筑物的工业物业包括厂房，办公用房，仓储设施等，随着土地价格的上升，成本也将随之增加，租金将随之上升。

　　二、工业物业租赁市场需求上升

　　由于业务不断拓展，多个生产厂商需要更大面积厂房进行扩大生产。上半年在顺义天竺空港工业区租赁厂房的三家企业，瑞美佳科技有限公司，蒙迪尔国际时装有限公司，北京莱姆电子有限公司都是因为业务量增加而进行厂房扩租，分别租赁该工业区1，518平方米，1，183平方米和850平方米工业厂房。同时，随着北京奔驰进驻亦庄并投入生产，北京经济技术开发区及周边工业区聚集了众多与汽车行业相关的企业进驻，金幸机动车技术有限公司进驻通州广联工业园即是一例，该公司租赁了1，983平方米厂房面积。而致力于生物医药开发的北京民海生物科技有限公司租赁了位于大兴区的北京生物医药基地800平方米厂房面积进行医学研究。

　　三、工业地产发展新趋势

　　1、工业园区办公楼吸引办公型公司进驻

　　联想，以及望京地区的朗讯、索尼爱立信等。办公地点。力越来越大，随着北京主要工业园区建设步伐不断加快，工业园区对跨国公司吸引力越来越大。同时，由于市区写字楼租金不断上升，多个跨国公司在选择新办室时将目光投向工业区。除南部的亦庄经济技术开发区外，北京工业园写字楼主要分布在城市西北部的上地和东北部的望京地区，需求主要来自高科技企业，尤其以研发中心的需求最大，如上地地区的IBM、联想，以及望京地区的朗讯、索尼爱立信等。另外，在吸引大型公司进驻的同时，工业园区办公楼也为中小型企业提供办公地点。2007年前6个月，中铁建工北京公司，大唐国际化工技术研究院有限公司，北京周林频谱科技有限公司，北京鼎汉技术有限公司，浙江传化股份有限公司等分别进入总部基地。

　　2、物流成为工业地产投资热点

　　根据规划，北京市政府批准建设三个物流基地，分布在城市的东北，东南和西南部。位于东部的顺义天竺的空港物流基地，依托毗邻首都国际机场的优势而兴建，而位于通州马驹桥的通州物流基地则依靠比邻京津唐高速以及靠近天津港的优势而发展；而位于城市东南部的良乡物流基地的优势则是考虑铁路交通枢纽。目前，北京物流市场正处于发展初级阶段，原有设施难以满足市场发展的需要。随着新增需求结构的不得变化，市场对物流设施标准的要求也不断提高，这给市场提供了发展空间，并吸引外资不断进入，外资专业的工业房地产投资商和发展商对北京物流市场的发展充满信心。在已进入的外资中，除Prologis在天竺和马驹桥投资建设物流设施外，2007年3月，新加坡枫树集团(MapleTree)在空港工业区的出口加工区出资7000万人民币，购得北京天竺空港工业区100亩土地，建设物流设施，目前该设施正在兴建中。从已知情况分析，市场中仍有国际知名工业地产发展商和投资商对北京物流市场有着浓厚兴趣，包括AMB、嘉民、MapleTree等都在积极寻找投资机会。

　　四、2008年工业地产走势

　　鉴于目前有限的土地供应量，以及政府土地政策的进一步紧缩，在土地需求旺盛的情况下，预计未来一年的工业地价依旧会保持增长态势。北京地区的各开发区储备土地量都极为有限，但与此同时企业的需求并未有冷却的迹象。如目前北京亦庄开发区东扩区，南扩区新增土地用量所剩无几。优质厂房的租金方面，因为土地紧缺导致新增厂房供给不够充足，直接导致了租金价格的升高。亦庄及其附近地区的价格在2007年的一年中平均增长逾人民币0.1至0.15每天每平米，预计未来一年仍会以此速度增长。

　　在国家鼓励现代物流业的背景下，北京周边还会出现更多的优质物流用途的库房。另一方面，物流需求平稳，不会导致租金增速过快。但是物流地产投资商普遍看好北京市场的回报率。

·四大热点城市房价：怎一个“高”字了得 07/12/05

·北京副市长刘志华落马震慑地产利益链 07/12/05

·珠三角楼市提前过冬 政策应适时助推 07/12/05

·黄岚：限外令是信号而非“封杀令” 07/12/05

·三季度北京市场指数简介 07/12/05