今年，深圳楼市经历了特区均价过万至20000元大关，关外价格逾万的时代。经历了一天一价，开盘即售罄的时代。如今，整个深圳除了临近东莞的福永、临近惠州的坪山外，再难觅10000元以下的房产。进入第三季度以来，随着合同的规范化，银行不断加息、严控放贷，首付比例提高、个税征收等政策的不明朗，市场进入观望时期，一手、二手市场成交速度急剧下降。

　　一、深圳1-9月份房地产市场成交分析

　　2007年深圳房地产市场的成交套数在一月份高开后，一路走低，最低点为四月份，市场均价一路仍呈上升态势，在7月份价格下调明显，8月与9月又开始上涨。回顾整个第三季度，上涨的只是片区均价。

　　二、新政影响分析今年

　　迄今为止，央行已连续加息5次，目前5年期以上贷款利率已达7.83。在秋交会，十一黄金周前夕，中国人民银行、中国银监会于9月27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。

　　与以往不同，此次政策出台后，各地、各家银行的相关细则至今仍未统一，暂时也只有少量细则出台，而更多的只是指导思路。

　　随着秋交会及十一黄金周的来临，众多开发商回归营销时代，报纸、论坛，考察，送礼等手段层出不穷。但相比五一黄金周，此次市场的火爆还是跟前段时间市场上流传的关于首付比例提高，个税征收，提高利率等政策有关。但更多的开发商关注的是政策的叠加效应。目前新政细则还未出台，市场上其实是顾客与政府、开发商、银行四方的心理战。而对楼市需求的累积影响将随着时间的拖延对银行、开发商的资金链、现金流产生巨大的影响。

　　整个黄金周期间，大量深圳客户远赴惠州、东莞乃至中山珠海等地看楼置业。价格洼地、深圳房价高企及首付的提高、放贷严控，使得原来越多的深圳人走出深圳，更多的关注珠三角2小时生活圈城市的楼盘。1小时生活圈，2小时生活圈的概念逐渐深入深圳市场。

　　而从新政出台至今，消费者因受首付比例、贷款利率提高，第二套房界定不清的影响，从市场交易数据可以看出大多持观望态度，但房贷新政的措施同时却在慢慢改变人们的消费习惯，随此而来的是房产附加的投资功能在逐步减弱，房产首要的居住功能却在不断增强。

　　三、深圳房地产市场发展趋势分析

　　3.1政策预期

　　新政的出台，影响无疑是深远的。首付成数、贷款利率的提高，抑制了多次置业者的购房需求，深圳房地产市场普遍遇冷，客户持币观望氛围甚浓。自住者，投资客，开发商，银行，此时都在观望，都在等待，也都在制定相关“对策”。政策出台的初衷是好的，但最终着陆的，影响的是哪一方？“对策”一出台，反应如何？哪一方将在此场博弈中胜出？但无论谁胜出，代价无疑是巨大的。

　　3.2消费需求发展趋势分析

　　从去年年中“90•70”政策的出台落实至今，市场上开始涌现大量的小户型产品。别墅、大户型产品越发稀缺，增值性也在进一步增强。而此次新政出来至今，从市场上的反应及消费者的动态来看，大户型产品越来越受到消费者的青睐。而消费者从以前“以房养房”到如今“一步到位”的消费习惯的改变，将很大程度地冲击市场供需的结构性。

　　3.3开发商的影响分析

　　新政的力度不断加强，将首先考验开发商的资金链条。开发商只有通过多元化的融资渠道才能满足对资金的大量需求。对有实力的企业，充分利用各区域新政执行的时间差与不对称性，扩大二三线城市的开发规模，可以规避和分散新政下开发的风险。

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