房地产最后的竞争其实是资本的竞争，你做房地产开发，是需要有比较长远的步骤，这样可能会做得比较好。

　　观点网：如果让您做一个描述的话，你会怎样描述广州和深圳两地房地产行业的发展，影响两地房地产发展的因素有那些？

　　刘蔚海：我认为是越来越走向资本化的情况。因为市场化已经走了很多年，房地产市场发展到一定成熟的程度，才朝着资本市场发展，因为不只在广州和深圳，全中国的房地产开发商他们都是除了产品的竞争，管理的竞争，或者是软件，物业管理的竞争，还有整个生产链的竞争，在现今激烈的竞争环境中，不同的公司，广州也好，深圳也好，成都也好，他们必须有一定的资本实力才可以做大规模的发展，从而获得规模的效益。还有在不同的领域，比如说在硬件上，可以找更加好的或者是国际上的建筑师来做，从而提升其生产链的核心竞争力。

　　走向资本市场的公司，比如说在A股和H股上市，获得资金之后，就可以帮公司走向更长远或者是更有战略的步骤，所以你现在看招拍挂的地皮，有一定的资本市场来支撑的。他们会出一些在市场上一般人想象不到的价格。为什么大家会意想不到？因为他们的想法可能是三年，五年，甚至是更长远对城市的计划。而一般私人的，纯粹是民营企业，很难对开发的项目抱有过长的发展，可能是再长也会看项目的实际建造成本，销售出去具体的价格是多少。所以我们觉得在华南地区，广州、深圳会有越来越多的民营企业走向资本化，从资本市场获得资金，资金的大大提高后，来获得更多的资源来充分的投资，可能会找一些更好的顾问，更好的人才来规划企业的发展，这对整个公司的管理及提升，是必须的。

　　观点网：但是您是否会觉得现在企业对资本的依赖，会使得资金倒过来对他们有很多限制？

　　刘蔚海：民营企业面对的问题主要是资金相当短缺，怎么做大做好，这是民营企业的问题。但是上市公司的企业，大环境好资金有绝对的优势。除非大环境有很大的问题，比方说97年亚洲金融风暴，整个行业也不光是房地产，各行各业也会有相对大的宏观的影响，你看那几年上市就慢很多了，这个回头影响到他们获取资金的渠道，与民营企业的比较优势就没那么明显。上市公司在不同的市场，比如说香港，或者是上海上市对公司的要求不尽一样，比方说在香港上市的话，也有相关的公司法制约他们的行为。

　　房地产最后的竞争其实是资本的竞争，你做房地产开发，是需要有比较长远的步骤，这样可能会做得比较好。比如说硬件的投资，怎么把生产链做得更加规范，更加合理，更加科学，这都有赖于公司的管理团队及外面的顾问，还有公司内部的越来越企业化，这样你的公司会越来越标准化，标准化的东西不一定是产品，是管理的标准化，我们看到这样对民营企业来说相对比较难一些，一般来讲，很多事情由大老板或者是几个人拍板，如公司要做到很大，大部分东西都是几个人决定，就比较难。

　　观点网：现在热衷于IPO上市的企业，在广深两地的公司广州多一些。

　　刘蔚海：深圳也有，广州发展的时间早一些，而且广州市场跟深圳的市场利润率也不同，他们真正的分别在于开发商未来的远见，希望发展到到哪个境界，深圳有很多开发商私人的民营企业，已经是很有规模，但是相对来说，我们看到广州更多是做全国的部署，这类开发商多一些，深圳的开发商在这方面没有广州这么多，因为深圳市场过去几年太好做了，价格也攀升得很厉害，居全国榜首，所以相对来讲，全国发展的开发商未必有广州这么多。所以这直接影响到在香港H股上市的需求，如你只关注广州或者是深圳的市场，上市做IPO未必是必须的，但是你要全国发展，资金的需求就大很多，我们看到广州在这方面之前有很多的公司，包括已经上市的公司或者是正在上市的公司，都有这样的发展步骤。

　　观点网：很多人说关内的地没有了，这就迫使很多深圳的开发商走出深圳，面向全国，这时候也要求他们对资金进一步扩大，扩大资金的来源和资本的累积。

　　刘蔚海：对。也有一部分走向全国的，不同的开发商是有不同的前因后果，广州的多一些，碧桂园、雅居乐上市之前已经有全国性发展的步骤，此外我们也做过合景，他们定位以发展"精品"并在作更广阔区域的发展，我们现在手上的案子广州有三家。深圳也有三家房地产企业在香港做IPO。

　　观点网：想请教一个问题。超高的负债率会对上市造成影响吗？

　　刘蔚海：能不能上市是顾问公司、交易所，还有上市委员会他们决定，但是我觉得负债率只是其中一个因素，你说负债率是低还是高，一般的房地产企业负债率比较低财务上稳健比较高。但是关键是我们更要看它的PE，行业的发展，这个公司未来得收入，负债率高可能是一个短期现象，比如你要看他是否因为在该时间段没有卖楼，为什么没有卖？是什么原因？有很多不同的原因，近期可能有的是比较利好的原因，这个楼可能迟一点销售，对集团的贡献更大。现在有的公司把销售推迟的，有的楼该推出市场，都没有推出来。可能觉得这样对公司的盈利贡献更加大。故此负债一段时间偏高，其实这个也是比较可理解的。

　　观点网：广州、深圳靠近香港城市，或者是改革开放最早的地方，一直到今天，香港的十大房地产开发商全部进入内地，您觉得香港对广深两地有什么影响？

　　刘蔚海：从历史来讲，最大的影响，香港对广州深圳，在最初时有一批比较活跃于房地产市场的开发商，在广州、深圳，香港的比重还是比较多，十几年前市场开始发展时，变成了香港的一些发展商开发一些项目，他们的操作模式，经验，管理，运行的体制都在行业中带来正面的影响，一般来讲在该时期按香港一套成熟的模式在广州和深圳经营他们的项目。

　　随着这的两个市场的越来越成熟，我们看到香港的开发商参与可能没有减少，但是影响是相对少了，因为这两个市场越来越发达，越来越大，变成这两个市场的饼大了很多，可能参与也有增加，但是对这两个市场的影响力没有以前这么高了。就华南地区最早面对香港人带来什么特殊的优势，面对香港人早期最大得好处是做市场预售，或者是外销房的预售，加深了港深的房地产发展。香港开发商的参与，其实当时香港的产品还是沿用香港模式，没有合国内买家的要求，特别是香港的房间比较小，没有这么多的空间。随着市场的发展，针对某一特定市场，香港的开发商不能说是处于领导的地位。当然全国的市场，比如说一些大公司全国的盘比较多，这关乎开发商在中国房地产综合实力的比较。但是针对某一个当地市场并不容易同时处于龙头的地位，因为不同的地方，比方说户型的设计，生活的习惯，各方面要求比以前高很多。

　　观点网：我们也看到，香港企业进入内地做住宅还是很少，像新世界有些住宅做，但是更多公司是做商业物业，为什么他们在内地没有办法做住宅这一块呢？

　　刘蔚海：其实他们也有做住宅，不过更多的香港开发商对商业有兴趣，商业如果做得好，对公司的盈利贡献是更加长远的，虽然短期没有很大的收益，但是你看到香港比较大型的开发商，他们都有大的投资物业的储备，到了经济不好的时候，公司还是比较稳健的，国内的开发商大多数针对短期开发，短期销售，获得回笼，然后再投新的地块。但是商业物业前期的要求更加高，包括前期营运阶段，前期可以承受资金风险的压力要求更高，香港公司有上市的背景，资金的实力相对比较雄厚，在香港也有比较多的成熟经验，针对这方面有比较的优势，不同的商业、住宅也好，我们要看比较优势。香港开发商在商业方面，有比较大的优势在里面，一个是资金的稳健性，还有他们开发的经验，而且他们做长期持有的物业收取一定的资金回报，而住宅业务越来越单一，国内的开发商设计出来的产品不比香港的开发商逊色，甚至比香港公司更加贴近当地的需求，这是比较优势的不同。

　　观点网：就中国内地而言，商业物业的价值或者是发展实际上是被低估的，包括现在的投资写字楼也好，或者是商业写字楼也好，这个市场没有人们关注住宅这么高？

　　刘蔚海：对。这个没有比住宅关注这么高很正常，因为住宅是普遍老百姓都关心的，比如你今天住100平米，可能明天想住200平米。这要求自我提升，每个人在自身消费的范围内，不断的希望提升一个层次，所以普遍的百姓不关注商业物业。

　　观点网：那您觉得国内的商业物业的投资是正常水平还是价值没有被完全挖掘？

　　刘蔚海：因为市场不断的成长，比方说商业物业要区分，你说零售商的购物中心还是写字楼办公用途，一般来说都统称为商业物业，写字楼要看不同城市，地产、服务业怎么样，外商投资是否多，或者还有什么长远的优势，比方说你在北京有一个中关村是以科技为主，在浦东有国际的金融企业，包括本地的金融企业，当浦东是辐射全国的金融总部经济，这也跟政府的扶持，有关的政策优势，在不同的时间，是开发商自己算帐，曾经浦东也有供应过剩，但是到它发展到一定程度，现在是需求大过供应，现在浦东的写字楼还没有盖好，预租就很多，房地产也是服务，服务机构的扩张或者在市场上的需求，如果本身没有需求，你盖很多的写字楼都没有人租，这跟产业，甚至是城市经济的比较优势在哪里？直接影响到他对当地写字楼的需求。总的来说，中国会越来越好，不同的城市加速发展，加速发展特别是在第三产业中，这样会衍生写字楼需求的出现。至于某个市场短期会有供过于求，或求过于供，能承受的租金是什么样，不同的市场不一样。

　　观点网：你觉得在广州、深圳商业这一块，特别是现在很多人不愿意投写字楼，这一块是什么情况？

　　刘蔚海：我们看到福田中心区比广州珠江新城稍微成熟一点，因为时间比较早，其实珠江新城早一些，但是中间停顿了，但是我们看到需求是越来越向好，有金融和银行企业不断的扩展办公楼的面积，作为国内的南方经营的总部，所以在需求方面，我们觉得越来越多的扩充可以看到。

　　广州2010年的供应比较大，现在我们短期的供应07年也比较多，有几栋新的写字楼，但是基本上明年都可以完全消化，包括天河城，富力中心，天誉大厦等等，我们预期08年都能消化，09年上半年没有新的供应量，其实真正大的供应量会在2010年出现，包括太古汇、西塔、广东省烟草、全球通大楼，利通，还有富力集团的项目等等，有比较大的供应量。

　　观点网：从2003年到现在，广州市场这几个月又进入到了比较低的时期，有的人觉得是否是一个周期又开始逐步的显现出来迹象，您觉得这是一个周期吗？

　　刘蔚海：这个问题跟股市一样的问题，您觉得股市现在是否完成了一个周期，这要看未来的持续性，本身市场的资金是怎么一个情况，即是有效需求有没有购买力，现在对境外人士的限制比较多。比如你想多买一套房子，境外人士也有相当大的限制，这也会对房价的上涨起到一定的稳定作用，但是对境内第二套房在按揭方面有限制，这也是比较直接有效的措施，直接导致市场人士持观望态度。

　　股票也好，房价也好，这个价格如果市场的人相信他会涨，肯定会涨。当市场上大部分人觉得他会跌，就会跌的。因为每个人受想法控制它的行为，这个比较哲学一点，但是其实差不多是这样。资本市场的股票也是一样，你觉得现在很高，是否已经到顶的，没有人可以给你答案，我们也不是神仙，市场上的大部分人是怎么认为，这些起到一些作用，但市场上大部分的人不是很理性，他们觉得不停的往上涨，他们没有想过什么时候这个涨会停，或者是倒头跌，政府在不断的往上涨的时候做稳定的措施，让市场软着陆，把房价稳定，等市场消费力再追上来，房价合理地按GDP的增长而增长，这样就比较理性。

　　我们看到今年的房价增长远远高于GDP的增长，其实是有一些泡沫。

　　观点网：您的判断现在的市场状况能够持续多久，在这样的市场之后，您认为是继续往上涨还是进入下降或者是什么状况？

　　刘蔚海：比较平稳的状况为主。我个人觉得涨得比较急一点，之前几个月的时间涨得厉害，到了一定的程度，成交开始少了，证明市场上很多人是观望，买家是比较观望，购买力其是还在的，问题是个别的产品价格比较稳一点，有的产品价格跌一点促进销售，这可能也是小的调整，你说持续多久，不同的项目价格方面有不同的反应，有的项目他们不调整也有，价格就放在这里，把销售周期卖长一点，有的公司想销售，会把价格调低，刺激消费，所谓"跌市"，应该是很短的时间做大的调整，现在我们觉得是微调的调整。

　　观点网：这一次的放贷新政，或者是这两个月的情况我们关注是住宅，而商业物业会受到波及吗？

　　刘蔚海：没有太大的影响，商业物业有几种，如果做主流的商业购物，基本是开发商自己投资性的物业，收租的话，资金没有负面的影响，你看到一个城市在某一个时期，股票或者是房地产特别好，商业物业的需求特别大，因为这是互相刺激的各个行业，租金高了，同时消费力也会相对较高，但一般来讲，租金调整会有滞后。如果市场不好的时候，租约都没有到期，不可能调整，但也会发生提前结业的情况。

　　像香港最高的写字楼，市场最差的时候租出去，有的到现在还没有约满，新的写字楼推出市场后，招租跟原来的签约差10倍，故时间段对整个商业物业的表现带来影响。

　　观点网：今年这种金融调控银根紧缩，对开发商特别是没有上市，融资渠道比较单一的开发商而言，可能影响是非常大的，导致他们不管是拿地都有影响？

　　刘蔚海：其实这样会更加规范化，投资的门槛如果太低，太多人进入这个市场做开发商，其实不一定是最好的事情，比较成熟的市场房地产比较规范一点，也会有一定的原因在里面。除大型的几个开发商外，有中型的开发商，他们即便是中型的开发商，比如说香港也有一些上市公司操作房地产这些行业，民营企业做这些会越来越难，资金的需求，他们方方面面的竞争力比较难跟大财团竞争。

　　观点网：您认为会形成寡头的局面？

　　刘蔚海：如果有资本市场肯定有这样的结果，问题是什么时候到这个结果。你就是看美国比较发达地方，开发商数目不多，商务的竞争令利润越来越低，反而没有一定的限制，太多人做开发，可能市场不会这么规范。

　　观点网：您刚刚说到竞争，或者是淘汰会让房价高，因为他有资金投入，使得房价一直攀升？

　　刘蔚海：这也不一定，开发商对利润的要求，我认为通过资本市场的运作，他们对回报，利润的要求，相对与以前会低的，民营企业的要求可能会高得多。因为他赚的每一块钱都是自己持有的。这个行为是不一样的，但是你说会不会几个开发商可以垄断到房价，个别市场也不一样，个别市场政府推地的方法，怎么推出地皮，对价格的要求都有影响，每一个项目，每一个开发商，他特定的情况，开发商都会算一个帐，因为这有相对的竞争，比方说同类的开发商在差不多的地理位置开发相类似的项目，总不能比旁边的价格有很大的距离，也是有市场竞争的机制来制约房价的上涨。

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