2004年以来，一线城市及二线城市在投资额、投资增速、投资物业比重、中外开发商投资比重等方面发生着深刻而剧烈的变化。如今的变化已逐渐形成一种分化的局面，到底这种分化将对一、二线城市产生怎样的影响，其趋势与前景将如何？

　　文/上海五合智库总经理邹毅

　　刘力博士五合国际(5+1WerkhartInternational)总顾问

　　刘力主创工作室(DRLL)主设计师

　　图/五合国际(5+1WerkhartInternational)

　　自2004年以来，一线城市及二线城市在投资额、投资增速、投资物业比重、中外开发商投资比重等方面发生着深刻而剧烈的变化。如今的变化已逐渐形成一种分化的局面，到底这种分化将对一、二线城市产生怎样的影响，其趋势与前景将如何，这是我们下文将要介绍的。

　　(一)一、二线城市投资总量(均值)分化显现

　　2002年到2005年间一、二线城市的房地产投资量有明显的分化趋势：2002年开始的宏观调控，使一线城市的投资量有很明显下滑，2003年的陡然放量，在2003年的基数上，2005年增长力较弱，而二线城市从2002年-2005年间一直保持着较为稳定的增长脚步，稳步上升，受宏观调控影响较少。从2004年开始，一、二线城市投资总量的分化开始显现出来。

　　图4：2002-2005年全国及一、二线城市房地产平均投资量(亿元)

　　资料来源：中国统计网、五合智库

　　显然一线城市在开发土地逐渐稀少，竞争越加激烈、宏观调控严格的情况下，投资空间正在被压缩。而二线城市的投资价值正在被逐渐挖掘出来，而宽裕的土地供应是最受投资者欢迎的一点。

　　图5：一、二线城市平均年购置土地面积(万平方米)

　　资料来源：五合智库

　　一线城市的土地购置趋势相当明显，2002-2005年间逐年下降，二线城市除2005年受宏观调控外，有少许下降外，都保持增长态势。2005年一、二线城市不同的下降幅度，显示出二者的分化正在加深。

　　(二)二线城市土地价值被挖掘

　　2005年一、二线城市的房地产开发市场四项指标均表现出较为统一的趋同性，重庆、杭州、成都、天津、沈阳、南京、宁波、武汉这几大城市的施工面积高于其他二线城市，且其土地开发面积基本上都大于购置土地面积，也即至少从2003年开始，二线城市的土地价值就开始被挖掘。

　　图6：2005年一、二线城市房地产平均年开发土地面积、购置土地面积、竣工面积(万平方米)

　　资料来源：五合智库

　　一线城市的土地购置及开发面积小于天津、重庆等城市，自2003年开始，一线城市开发面积呈逐年下降趋势，2004年下降幅度尤其厉害，与之相反，二线城市则逐年上升；另一方面，一线城市的房屋竣工及施工面积则远远大于二线城市(除重庆外)，一、二线城市的不同发展进度跃然纸上，二线城市正处于强速发展阶段，而一线城市正走向成熟，土地资源正不断缩小。

　　图7：一、二线城市年平均土地开发面积(万平方米)

　　资料来源：五合智库

　　(三)二线城市房价被抬高

　　2005年，天津、南京、宁波、杭州、厦门的年均房屋销售价格大于一、二线城市的平均价，杭州、厦门的销售价格甚至逼近一线城市广州。无疑在宏观调控的东风下，这是二线城市蓄积的一次能量爆发。

　　图8：一、二线城市年平均房屋销售价格(元/平方米)

　　资料来源：五合智库

　　从2005年的房地产市场情况来看，一线城市的投资性购房大约占15%-20%。而根据建设部的对投资性购房的调查中，其中有23%左右的投资房用作出租，而剩下的都为炒房，也就是一线城市的总放量×15%×77%＝11.6%。而年中的征收营业税政策出台，使炒房团遭受打击，同时房产供给的集中供量，使得开发商的资金量开始断裂……这一系列导火索，使得投资客们开始将目标锁定二线城市。投资客的撤离，可能使得原属于高位的一线城市房地产价格出现较大幅度的下调。而二线城市的房地产价格原本属于低位，在越来越多的目光投向它后，价格不断上涨，这才出现了一部分城市成交均价已超过一部分一线城市的现象。而两厢彼消此长的分化也将在2007年继续，但其房价的拐点大小可能仍受控于政府的政策。

　　(四)一、二线城市物业随城市开发阶段不同而分化

　　自2002年至2005年二线城市的商业占比最大，办公楼其次，住宅最次，而一线城市住宅占比最大，商业次之，办公楼最次。尽管二线城市的商业及办公物业总量不及一线城市多，但其重要性却受到越来越多的重视。二线城市正处于建设城市商业及商务圈网络中心最关键时刻，而一线城市的网络商业布局基本已成型，主要在于扩大城镇化成果，将城市网络建设到郊区，势必带来大量的住宅项目。一、二线城市的物业分化，最大限度的体现了一、二线城市不同的时代发展使命。

　　图9：2005年一、二线城市不同物业投资总量的分布(万元)

　　资料来源：五合智库

　　图10、11、12：一线城市各物业的投资总量分布(亿元)

　　资料来源：五合智库

　　2005年一线城市的住宅投资总量急剧放量，而二线城市的住宅、办公、商业物业均呈现出与前几年一致的良好增长。二线城市正处于全房地产业的全速发展期，无论住宅、办公、商业都有着较强的成长空间，而一线城市的房地产市场已较为完善，偶有风吹草动，各方反映都较为迅速，因此投资量大小往往与当年的宏观调控息息相关，而二线城市对此既无如此调控强度，也无调控压力。

　　一线城市拥有高档楼盘较多，而高档住宅及办公楼(少量)楼盘是投资性购买的主要对象，因此一线城市一直以来最能吸引外资的眼球，去年全年的境外投资者就将资金大部分投入了北京、上海、广州。境外投资者在国内房地产领域共投资55亿美元(包括土地交易)，占国内全部房地产投资总量的3%；今年上半年时间里境外投资者已在国内重要城市投资将近去年全年的70%左右。约35亿美元。投资项目主要集中在高档住宅物业，办公楼所占比例较小。由于高档楼盘价格弹性较少，目前北京、上海、广州尽管受宏观调控影响，但低价抛售的可能性不大，投资者意欲购买者较多，倒出现了很多业者待价而沽的情况。而二线城市的房地产市场由于仍属刚刚起步，因此投资者感兴趣的高档住宅不多，投资市场并不活跃，房地产市场仍由最初的开发市场及交易市场组成。

　　(五)一、二线城市房地产市场发展预测--把握立足点，二线城市抓紧机遇求发展

　　从上面四个角度看，二线城市正逐渐成为继一线城市后的又一个开发热地，受宏观调控的压制及土地资源的稀缺，一线城市的热潮正逐步褪去，取而代之的是二线市场的价值体现。相对廉价的土地及政策的驱使，使得二线城市的房地产市场整体出现了翻转，开发进度逐渐赶上一线城市的步伐，各类物业齐头并进，一方面加快了城镇化建设的脚步，另一方面完整了原本不建全的各物业市场。但这些都只是显示出一个市场发展的初始阶段，相比于一线城市的成熟，尽管二线城市现在的发展前景喜人，其中仍有很多潜在隐患需要注意：据统计，中西部二线城市今年一季度的住宅施工面积相当于同期商品房销售面积的13.8倍；竣工面积比同期商品房销售面积总计多约600万平方米。内地二线城市的房地产供给开始出现过剩风险，房地产规模的增长远远超过居民收入水平决定的真实住房需求。尽管，内地房价较低，但人民收入水平较东部沿海经济发达地区相差很多，在近几年楼价平均上涨20%的情况下，居民收入与房价间已产生了较大的差距。因此，在大力发展房地产市场之时，房地产业将可能使当地的产业结构发生变化，保持原有的产业优势，着力发展经济，在提升及试图改变人们的消费习惯时，同时改善当地人均收入才是二线城市房地产发展最根本的立足点。

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