福州大学房地产研究所王阿忠博士原君居海峡都市报《房产周刊》编辑部

　　【指数分析】

　　指数涨幅趋缓

　　2007年8月，福房指数涨幅趋缓，从表一中可以看出，8月指数为132.11，月涨幅为0.42%，与7月份的月涨幅1.67%相比，8月份显得较为平稳。图一是从2004年初至今的福房指数趋势图，从图中可见，曲线逐年向上，房价缓慢攀升。福房价格指数上行与我市住宅刚性需求日渐释放有关。

表一、2006年8月～2007年8月福房指数表

图一、2004年～2007年7月福房指数趋势图

　　【量价分析】

　　成交量震荡起伏

　　从图表中可见本月均价与上月相比下一台阶，从7月份的每平方米6149元变为5871元，这主要是由于某单位集资房汇创名居二期的销售所致，其低廉的价格将市场整体均价拉下，而非我市房价出现下跌。与此相反，福州楼市成交量在经历6、7两个月的沉寂后，8月份巨幅放量，呈指数升成交量增的态势。从表二中可以看出，8月份的成交量为38.54万平方米，与7月份11.44万相比，月涨幅高达236.9%，这是在6、7两月成交量萎缩后的首次放量。另外从成交的趋势图中可以看出，今年总体成交量呈锯齿状，表现出震荡起伏的特征。

　　福州市8月成交量升可能是由以下几点原因造成：由于受到股市的影响，开发商看淡6、7月份，而压盘推迟销售。然而，深圳等城市房价的上涨却激发我市８月份的成交量在压盘后巨幅反弹；从另一方面看，8月楼市，为“金九银十”的房地产市场做预演，以烘托市场热度；此外，三坊七巷的改造也产生了部分的被动性住房需求，使这一部分群体走向购房市场。

表二、2006年8月～2007年8月福州住宅成交量、金额、均价统计

图二、2006年8月～2007年8月福州住宅成交量趋势图 ——成交量（万平方米)

　　【产品分析】

　　豪宅成交金额占半

　　8月全市商品住宅成交套数为3372套，比7月份多了2354套，各价位住宅的成交套数都出现了一定的增长，其中均价在4000元以下的成交面积占了总数的26%，而最为引人注目的要数8000元/m２以上的高档住宅了，8月份其成交套数为805套，较7月份的301套增加了504套，并以7083７万元的成交金额高居榜首，占总成交金额的31%。均价位居第二的是7000~8000元/平方米价位的商品住宅，以41160万元占到了总金额的18%，可见均价在7000元以上的高档住宅成交金额占比已逼近50%（图三），高价住宅的走俏暗示着福州商品住宅可能会进一步趋于高端化。

　　另外，从成交面积来看，4000元/平方米以下的商品住宅成交面积达到9.92万平方米，占到总成交面积的26%，较7月份的17%，有了大幅的提升。

表三　2007年8月商品住宅成交价段分析

图三、2007年8月份各区段成交金额比例图

　　小户型日渐走俏

　　8月受整体楼市放量的影响，各户型的成交量皆出现了不同程度的上升，其中90平方米以下的商品住宅在8月份增加了675套达到1068套，从图四中也可以看出，小户型占了总成交套数的32%，以1068套的成交量独占鳌头。

　　在各户型成交量皆放大的前提下，成交金额也出现了大幅的提升，其中表现最为突出的当数120～150平方米的住宅，成交金额在7月份18251万元的基础上，增加了3倍多达到78340万元，成交金额比例较上月上涨9个百分点，跌幅最大是180平方米以上的商品住宅，其成交金额一下从7月份的24%下降到8月的17%，直降7个百分点。

　　8月商品住宅放量，但住房供求结构的矛盾依旧突出，开发商推出的产品以大户型为主，高价楼盘成交金额仍占据了主要的份额，产品的高端化，越发难以满足中等收入人群的需求，相信在不断落实90/70政策的过程中，未来小户型将成为主流产品，以满足各阶层的住房需求，实现产品的多元化发展。另外，福州陆续推出的保障房，使低收入人群进入到政府的保障范围内，这将有助于市场的健康发展，一定程度上会抑制房价上涨的期望值。

　　表四、2007年8月商品住宅成交面积分析表

　　图四、2007年8月商品住宅各套型成交套数比例图

 　　【楼盘分析】

　　金山楼盘勇夺半壁江山

　　与7月份相比，本次榜单出现了8张新面孔，除了表现出彩的江南水都四期美域和汇创名居二期是刚入榜单外，还有财富名城、中庚·国际华府、公园道1号、名城港湾、半山千叶和菁华领第。在榜单上的12个楼盘中，其中有一半来自于金山板块。在福州市政府“东扩南进”的战略影响下，金山现已是楼盘开发的集中地，生活配套设施日趋完善，已成为福州市民置业的热点，随着经济适用房在该板块的投放，相信人气会在金山积聚。

　　表五、2007年8月楼盘成交排行榜

　　【板块分析】

　　各大区域各显神通

　　8月各板块总体表现较为均衡，全市均价为5871元/平方米，在此，本报再次提醒消费者注意，均价只是将各销售楼盘价格进行简单的算术平均，其涨跌并不能反映市场价格涨跌的情况。

　　【市中心板块】8月份市中心板块住宅平均销售价格为8164元/平方米，高于7月份的7627元/平方米，其主要原因是几个均价超过8500元/平方米的以小户型为主的楼盘成交量占比较大，达到30.01%。

　　【北江滨板块】8月份北江滨板块住宅平均销售价格为8007元/平方米，比7月份的6461元/平方米有大幅度的提高，主要是近几个月该板块成交套数比较少，而且分散，7月份为12套，８月份为29套。

　　【西区板块】8月份西区板块住宅平均销售价格为6664元/平方米，较上个月的6255元/平方米有较大幅度的上涨，均价上涨的主要原因是，位于梅峰路的楼盘左海新城本月的成交面积达到7389平方米，占整个板块总成交面积的33.24%，成交均价达到8287元/平方米。

　　【金山板块】8月份住宅平均销售价格为5001元/平方米，比上个月的5607元/平方米有较大幅度的下跌，主要原因是：销售均价为2386元/平方米的楼盘汇创名居本月的成交面积达到66726平方米，占整个板块总成交面积的30.71%。即将推出的金山桔园二期作为经济适用房，以2036元/平方米的基准价将会拉下金山板块的均价。

　　表六、8月各板块均价表（元／平方米）

　　【别墅分析】

　　８月争辉成绩优异

　　随着福州市环境的日益优化，生活配套设施和交通条件的改善，加上福州别墅的风格、品质、类型、结构等不断更新与完善，消费者有了更多的选择，其无限的升值潜力让其成为投资与收藏的首选，这种种的优势，令别墅受到高收入人群的垂青。

　　8月份，福州别墅继7月份后，再次成功上交了一份量价均升的优异成绩单。单从成交价格来看，8月份均价月涨幅为9.7%，以8783元/m2的均价突破了去年9月份每平方米8501元的高价，直接冲击这一年以来的至高点。均价的上升并未让成交量降低，反而是继7月份高成交量后的又一次冲高，达到了7947平方米。

　　表七、别墅成交量及别墅价格指数

　　【热点述评】

　　2007年，政府各部门多管齐下，发布了各种调控政策，涉及的范围广泛，包括土地政策、金融货币政策和财税政策等，旨在解决低收入人群的住房问题。《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台了，这是国家为中低收入住房困难家庭量身定做的政策。

　　在《意见》的指导下，今后的住房市场将由保障房和市场商品房构成，共同来解决我国居民的住房问题，使供需结构趋于平衡，在这一新形势下，楼市的健康平稳发展与政府的正确定位息息相关：

　　保障房供给———低收入人群的晴天

　　在保障性用房的管理问题上，地方政府扮演着“家长”的角色，想方设法安顿好低收入“子女”的基本居住问题。保障性住房的建设主要依赖于各地政府，因此，只有得到当地政府的足够的重视与切实执行，才能真真切切为低收入人群带来福音。在这一方面，政府除了要划拨一定量的土地来建设保障性用房外，还要给予财政、税收、金融、保险、建设和部分土地出让净收益资金等的支持。

　　商品房市场———政策进一步规范

　　对于满足中高收入家庭的商品房，政府应以一个监管者的身份来监督和规范该市场，防止价格泡沫的生成。针对市场出现的问题可从如下着重解决：

　　1、合理调配土地“招拍挂”出让方式的比例：要稳定房价，防止房地产价格泡沫生成，我们首先必须合理调配土地“招拍挂”出让方式的比例，加大招标方式出让的比重，引导市场注重楼盘项目品质，并对项目利润进行适当的规制，禁止捂盘行为，这样才能够有效地稳定房价，也更有利于优质企业进入到住宅市场。

　　另外，要制定中长期土地出让计划，控制建设用地的供应总量和出让规模，以避免房地产市场发展周期低谷来临时对供给过剩的大幅调整。

　　2、完善租赁市场：显然，目前让所有的人都买得起房并不现实，租房市场应成为政府监管的重要目标之一，建立透明、可靠、稳定的租房体系，使租赁市场和买卖市场均衡发展，实现住房市场的多元化。

　　3、规范二手房市场：目前一些楼盘在开盘不久便已售罄，但在中介公司中却有多套次新房在转卖，这种供不应求的假象应引起各方关注，应对炒卖期房和期房转让进行严格的税收把关。

　　4、严禁哄抬房价行为：开发商拿地后必须在规定时间对外销售，防止捂盘惜售导致的人为供给紧张。另外值得一提的是，深圳已禁止开发商分期销售住房，可见，各地已积极加大了打击市场中开发商的哄抬房价行为。

　　5、建立公开信息制度：及时公布可售房源和户型面积，要求开发商如实公布楼盘的销售数量与价格信息，对有不良记录的开发商要加以惩戒并及时记录到信用档案，以供消费者查询对比。

　　相信在我国的宏观调控和各地政府的大力执行下，商品房和保障房定能够相互协调、齐心协力，为我国住房市场撑起一片蓝天！

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