文/上海五合智库总经理邹毅

　　刘力博士五合国际(5+1WerkhartInternational)总顾问

　　刘力主创工作室(DRLL)主设计师

　　图/五合国际(5+1WerkhartInternational)

　　随着宏观经济背景继续向好、居民收入水平提高，置业需求将逐步释放，在宏观调控的逐步影响下，北京、上海、广州、深圳四大城市房地产市场开发建设速度放缓，而二线城市房地产市场投资却呈现大幅增加的态势，由于各地房地产市场背景的不同，其供需市场呈现出了不同的发展特征。

　　1、人口结构特点造成膨胀的住宅需求

　　从2004年中国人口年龄结构分布情况可以发现，由于上世纪50年代的生育高峰，造成目前社会上25-34岁与35-44岁的年龄段人口比重相当大，两者占了总人口35%。不同年龄的人群具有不同的经济行为，人口结构将会影响到房地产的消费与投资。调查显示，25-34岁的人群正值组建家庭的年龄，期间的2亿多人口正陆续进入结婚、生育期，是购房最为集中的年龄段。

　　1997年中国住房改革后，福利分房制度取消，随着政策深入使住房私有制引发了交易量突破一个个高峰，这些在一线城市尤为突出，目前上海、北京等地已经基本完成了房改房的落实。通常情况下购房者在近期购买了房产之后，至少若干年后才能积累起新的购买力随着房改房制度的深化，市场交易量将出现一定程度的萎缩。同时从图中我们可以发现5年后25-34岁购房高峰人口开始从峰值下滑，未来首次置业将出现下降。

　　图：2004年中国人口年龄结构分布情况

　　资料来源：2005年中国统计年鉴

　　2、城市区域发展进程加速

　　城市化本质上是一种包括人口结构、产业结构和需求结构在内的整个社会经济结构的变化过程。在这一过程中，农业人口比重逐渐下降，工业和服务业人口比重逐渐上升，人口和产业向城镇集聚，它不仅表现为人口由乡村向城市转移，以及城市人口的迅速增长，城市区域的扩张，还表现对城市房地产需求总量的不断增加。

　　(1)城市发展吸纳众多人口

　　从1997年开始，中国城市化水平便进入了快速提升时期，城市化首先表现为城市人口的增长。在一些特大型城市如北京、上海，二十年间人口增长了4.8倍，这一现象表明为特大城市对人口具有的巨大吸纳能力。而这种能力又必然带领着这些特大的一、二线城市房地产市场由初始阶段跨越到成熟阶段。

　　(2)经济增长吸引国外就业者

　　随着宏观环境改善，中国对世界经济的控制力和影响力不断增强，许多城市已经具备开放、高效、便捷的市场化区域环境、密集的企业群等等，众多国外企业在中国设立区域总部或研发中心，外国企业的聚集，会吸引大量海外人才的加盟。最新统计数字表明，中国吸引海外人才总量已突破250万人次，增速达到20%，引进海外人才数已超过新中国成立后52年的总和。一线城市吸引境外人才及海外人士的能力最强，因此其高档住宅总量仍将增加。而二线城市从其经济发展的阶段来看，这方面吸引能力还有待发展。

　　(3)城市区域扩张成为购房诱因

　　伴随着城市化进程的不断推进，城市区域也出现大幅扩张，以大城市为中心的城市群(带)逐渐形成、壮大，如以上海、南京、杭州、宁波为中心的长江三角洲城市群。城市经济的快速发展，引起城市自身大规模扩张，并向周围地区产生强大辐射的作用。

　　来自国家统计局的最新统计数据显示，今年以来，我国固定资产投资增长居高不下，前7个月城镇固定资产投资同比增长高达30%以上，城市扩张引发房地产投资的继续高速增长，这一现象在城市集群的区域内最为显著，如在上海经济发展的带动下，苏州、南京、无锡、宁波等地的房地产市场逐渐启动，不断完善的配套供应，更激发了消费者的购房需求。

　　图：2001-2005年长三角主要二线城市商品房平均价格(元/平方米)

　　资料来源：统计年鉴

　　(4)大面积旧城改造，引发刚性需求

　　城市竞争力提升必然伴伴随大量的旧城区改造面积以及城郊拆迁。其中一线城市针对城郊不同功能区的再次分配，主要拆迁量位于城市中心的老商圈，重建的商圈将进一步扩大城市商业商务圈，带来弹性的商业商务需求而拆出的居民则带来刚性的居住需求。而在二线城市，由于发展相对迟缓，拆迁带来的将是更多的刚性住宅需求。一些历史悠久的老城为“拆迁建城”的主力军，如天津、沈阳等。天津各类存量住房7830万平方米，主要是由解放前遗留下来的破旧平房，解放初期兴建的职工宿舍组成。在旧城改造不断推进的同时，拆迁所带来的刚性需求，成为推动地区房地产市场快速发展的另一个快速通道。

　　(5)农村城镇化，房地产市场中下一个香馍馍

　　“两会”伊始，新农村建设与今年中央“一号文件”相伴随，建设新农村的各方面政策优惠意将吸引大量资金涌向农村，而房地产业自然会成为经济增长点之一。一旦农村经济形势发生变化，单不考虑广大农民近几年来的收入增加，新农村建设所带来的人口回流，将为农村房地产业带来大量的住宅需求。不过要转变目前农民用房自筹自建，散户居住的局面面临很多问题，对于房地产开发商而言，开发农村房地产市场是必然趋势，需要有步骤进入农村房地产业，并且积极参与农村城镇化建设。随着新农村建设的推进，在农民收入以及农村人口增加的作用下，农村住宅的需求空间将放大，房产企业的适时进入将大有可为。

　　3、城市居民消费水平上升改善居住条件

　　(1)现有住房改善面积趋大

　　住房改善，特别是住房面积、住房数量的改善，包括住房环境的改善、住房品质的改善，经过几年的市场发展和90年代初期、90年代中期完全不能同日而语，建设部政策研究中心发布了《2020我们住什么样的房子---中国全面小康社会居住目标研究》，为2020年的居住住宅描绘了一幅未来蓝图。这个课题研究公布了21项指标，主要包括城镇人均居住面积35平方米、城镇最低收入家庭人均住房面积大于20平方米。未来人均居住面积的提高，需要大量住宅面积来填补，需求增加在一二线城市中将集中体现。

　　图：中国城市人均居住面积情况

　　资料来源：2005年中国统计年鉴

　　(2)家庭结构变小，住宅需求放大

　　由于生活观念的变化，现在人们婚后大多愿意单独居住，中国的家庭户人口规模在逐渐变小，家庭规模小型化倾向，核心家庭和“丁克”家庭在中国城市家庭结构中高达60%以上，而且有增加的趋势。我们发现社会经济发展程度越高的城市，其家庭规模越小。上海地区生产总值最高，平均家庭户规模处于全国最低的水平，这一趋势表明了随着城市经济地位的提升，家庭将日趋小型化。家庭结构愈小，则人均消费面积愈大，因为即便是两口之家，也需要厨房、客厅、厕所以及过道等。因此即使人口总量不变，未来小家庭结构的大量出现也会引起住宅需求的增加。而此现象将随着二线城市等经济快速发展而日益突出。

　　表：部分城市经济指标与家庭规模情况

　　资料来源：中国统计年鉴

　　4、海外资金投资--物业升值+汇率差价的双份收益

　　良好的经济前景必然会给房地产带来好的赢利前景，此外人民币升值的预期更是吸引了大量的海外资金注入，从摩根士丹利收购上海广场，以及其在其他一线城市的甲级写字楼收购部署中可以发现，海外基金偏向于国内的高端成熟物业，尤其是在写字楼与大型商业地产领域，。

　　海外基金在取得稳步上升的出租率和租金水平所带来的收益外，也同样看好未来物业高速成长的升值潜力。人民币升值后，会有大量外资通过各种渠道进入国内房地产市场的大型、高端物业，资金的聚集首先会造成成交量增加，并最终使价格上扬，这对于持有者而言，意为着只要经过良好的重新包装或提升租客的档次，就可获得物业升值+汇率差价的双份收益。但从目前情况来看，二线城市称得上优质的物业仍属凤毛麟角，因此这部分投资资金仍将主要停留在一线城市。

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