同那些正在为土地犯愁的开发企业相比，万科即将在天津完成的一宗交易让人艳羡：位于东丽开发区的大型购物中心项目天一摩尔的住宅部分已经引进万科作为合作伙伴。

　　9月5日，这条尚未公开的信息已经在该项目工地的围挡广告和户外广告牌上曝光，万科入驻的字眼赫然在目。

　　摩尔破土之难

　　天一摩尔是连良桂——这位携和泰制衣进军地产行业的皮衣大王地产梦想的开始。2003年8月，天津东丽区政府招商引资开始，连良桂的东泰世纪投资有限公司成为天津首个室内主题公园天一摩尔的东家。该项目还在2004年被天津市政府列为商业建设十大项目之首，海河中游重点规划项目。随后，天一摩尔在媒体前高调亮相。

　　公开资料显示，整个项目将以美国明尼苏达州知名的“美国MALL”为蓝本，分为若干个特色鲜明的主题功能分区。

　　一直要打造天津市商业航母的东泰世纪在其公司的网站上，更多次出现“超级商业恐龙”概念。

　　然而，除了3年间轰轰烈烈的营销活动，天一摩尔的工地现场始终沉寂。超级商业的构想和早年天津郊区廖无人迹的环境格格不入。

　　从东泰世纪总裁办主任刘红霞处了解到，该项目占地面积1280亩，总建筑面积81万平方米，预计总投资额超过25亿元人民币，而“之所以迟迟没有破土原因很多，比如当时周边的环境”。

　　戴德梁行房地产顾问(天津)有限公司策略发展顾问部高级分析师韩永平也指出，天津的外来人口从现在才开始进入增长期，购物中心项目则不如北京发展得早，尽管一站式购物有需求，但建在郊区的购物中心仍需要便利的交通条件作为支撑，“要结合区域发展的时机”。

　　据一位此前供职于东泰世纪的知情人士透露，招商不利是制约天一摩尔发展的最重要原因。

　　“商业地产开发一般是招商先行，购物中心的招商形式主要通过大型主力店带动，例如跨国性百货入驻，一炮打响。”该知情人士透露了，连良桂“一步到位”的思想正是受美国MALL的启发。

　　上述知情人士表示，连良桂对美方负责人“要么不做，做就做最好”的态度极为认同，而美国MALL正是花足六个月时间才成功引进宜家，最终带动其他客户。因此，连良桂甚至在后期员工大会上表示：不引进宜家不能动工。漫长的招商拉锯战，则是人财物的全方位调动和耗费，东泰世纪在资金瓶颈上未能幸免。

　　万科解围

　　据了解，天一摩尔项目所用土地是“8·31”大限前协议出让地块，最开始的规划全部是商业，遭遇资金瓶颈后东泰世纪不得不考虑将土地用途变更。

　　“不同于商业项目巨额的前期投入，住宅采用滚动式开发，资金回笼快，二者可以互补。”上述知情人士表示，2005年前后，天一摩尔已经由纯商业项目变身为住宅、商业为一体的综合项目。

　　天津万科集团营销中心总经理宗文杰并未否认双方达成合作意向的事实，但其对具体合作细节不愿透露。

　　据了解，万科此前已经开发了东丽湖项目，对天津东部市场潜力的判断不言自明。也正如与万通的合作，能够降低交易成本在天津东部再度落子并从中获利，万科进驻天一摩尔显得顺理成章。

　　“除了缓解资金压力外，万科的品牌效应对天一摩尔来说作用很大。”上述知情人士分析，至于坊间多有猜测双方合作的模式，“东泰世纪卖地可能性不大，很可能住宅部分联合开发。”

　　当致电凯德商用北京公司，询问随着万科的进驻天一摩尔，该项目的商业部分是否会与达成战略联盟的凯德商用共同合作。

　　对此，凯德商用相关负责人未置可否。但他称，凯德与万科的联盟绝非绑定，“需要逐个项目考察”。

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