前言：中国的房地产似乎经常面临着这样的问题：某类项目开发与区域发展的节奏不一致，不协调，其结果是给项目的开发带来一定的难度与风险。如何解决这类问题，本文试从旅游地产的开发与区域发展的角度来探讨一下。

　　案例1、深圳华侨城

　　深圳华侨城始于1985年开发，经过二十多年的发展，已由昔日的一片荒滩变为知名度极高的城市名片。

　　华侨城的开发经历了孕育期、丰富期和增值期三个阶段(如下图)，

　　华侨城建设时序图

　　其成功之处在于，开发配合了所在区域的发展节奏，循序渐进，建立了旅游-配套-地产的三段式开发模型，在品牌和收益上都取得了巨大成功，并带动了中国旅游地产的蓬勃发展。

　　案例2、天津某旅游地产项目

　　项目所在区域汉沽，东临渤海，与塘沽区、大港城区并列为滨海新区三区域.其城市定位历经二次较大的改变，由化工城市一跃成为环渤海地区的旅游、休闲、度假基地。

　　基于丰富的湿地资源和盐田资源，汉沽在1958-2001年定位为化工工业城市，2001年被调整为综合性的现代海滨城市，但就其实际发展看，仍是化工城市的延续。在《天津市2005-2020年城市总体规划》中，汉沽又被重新定位为环渤海地区的滨海旅游、休闲、度假基地。

　　相应于城市定位的改变，汉沽区规划建设一个滨海旅游度假休闲区，主要包括东方游艇会、营城湖旅游度假区、天津国际游乐港和中心渔港等项目。之前提到的项目就位于天津国际旅乐港中的主题公园中(军事主题公园和派拉蒙主题公园).拟作为旅游地产项目开发。

　　近几年，一、二线城市的房地产市场发生了一个明显的变化:主流物业市场开始出现饱和(如住宅),新派物业市场强劲增长,最具有代表性的就是创意地产(详情请参见恒昌瞭望3月期刊)和旅游地产.

　　将旅游和地产结合,是政府和开发商的共同目标:通过自然赋予土地的良好资源因素，提升地产价值，政府实现税收，开发商得到高回报。一般旅游地产所处区域特征是规模大,土地成本低廉,土地升值空间大,这就意味着潜在的利润空间大。在晕眩于华侨城光环效应的同时,请不要忘记,与高回报成正比的是高风险.导致高风险的一个主要原因是：旅游地产开发的对象是往往一片未开发或初级开发的区域,该区域的经济发展、区位条件在较长时间(通常超过5年以)内并不足以支持旅游地产的发展,而很多开发商迫于资金压力，又急于通过开发旅游地产回笼资金。这样，开发商就面临旅游地产开发与区域发展不协调的问题。

　　旅游地产的开发与一个区域的经济、城市发展密不可分。首先从经济层面上讲，旅游地产的开发需要满足以下条件：

　　一般来讲，旅游地产的发展要求第三产业占国民经济的主导地位,其比重一般要超过60%.。以天津为例，2006年天津的产业结构2.7:57.3:40,其工业发展刚进入快速发展阶段，预计在相当长的一段时间内仍将以二次产业为主。

　　人均GDP超过5000美元。官方统计数据显示2006年天津的人均GDP达到5177美元，这本身是一个有争议的数字，姑且勿论统计中的水分，先看一下其增长的动力源。从2003-2006年，天津全社会固定资产投资处于高位增长，平均增速达到25%以上，而其他如北京、广州等主要城市的这一指标为10%-15%之间。也就是说，天津的经济增长主要是通过大量的固定资产投资来实现，处于粗放式增长阶段。所以GDP数字不足以说明问题。

　　消费结构向旅游度假倾斜。统计数字表明，目前天津市城镇居民的消费支出结构按增长速度排序，个人用品消费和衣着用品增长最快，交通和娱乐消费增长平稳。目前并没有足够的数据表明天津居民的消费结构向旅游度假倾斜。

　　汽车拥有量超过每五户一辆。2006年底天津市私人汽车保有量57.21万辆,城市每百户居民家庭拥有汽车4.6辆，平均每五户0.23辆,与标准差距较大.

　　其次，从城市发展方面讲，旅游地产的开发需要满足以下条件，以汉沽为例

　　良好的可达性。目前汉沽的交通路网不发达,通往中心城区、塘沽、周边地区的路网需要5-10年左右的时间建设完善。

　　优美的自然环境和旅游资源。汉沽虽然有丰富的湿地资源，但不具备绝对优势。多年来化工产业对环境的污染难以估测，整治环境和改善区域形象需要大量的时间成本和经济成本.；而人造旅游资源，如主题公园，目前尚在建设中。

　　完善的配套设施，如商业区、医疗点、商务中心、通讯设施等。汉沽的配套设施建设尚在起步期，离完善还有相当长的一段时间

　　综上所述，目前汉沽的区域辐射力有限，发展旅游地产的条件不够成熟。

　　目前一、二线城市房地产市场竞争激烈，发展商生存压力大，开发商经常在融资渠道有限的情况下，把有限的资金孤注一掷地压在了旅游地产上。事实上，旅游地产开发周期长，需要强大的资金来运转，这岂非“犹抱薪救火,薪不尽而火不止”？

　　结语：我们的建议

　　观望，等待合适的机会再开发。但是，想快速回笼资金怎么办？卖地也许是个好选择，毕竟有实力又想增加土地储备的发展商不少。

　　可借鉴华侨城三段式开发模型，配合区域发展进行开发。想办法推进项目所依托的旅游设施的建设，培养旅游市场氛围。如果缺资金，可以考虑引进境外旅游地产的专项基金，难题也就应刃而解了。

　　耐心经营。华侨城的市场培育期和配套期占到整个开发期2／3的时间。这份耐心是值得嘉奖的，这才是房地产持续发展的最终动力。

　　总之，旅游地产的开发与项目所在区域的社会经济、城市发展密切相关，进入门槛高，对开发商的开发理念、资金等资源的整合能力要求高，这段路须且行且思量。

·昆明太平新区 未来的奥林匹克体育小镇？ 07/09/10

·利海成长加速度 07/09/10

·逆向而行 秦安昌 07/09/10

·华侨城的灵感 07/09/10

·贵州旅游地产逐步发展 07/09/10