从1988年虹桥第一块土地批租标志上海房地产正式走上历史舞台到今天，上海房地产业已迈过20载，这20年是上海城市建设和社会经济迅速发展的20年，也是房地产业飞速发展的20年。

　　回顾上海房地产发展的20年，大致上经历了起步——快速发展——衰退萧条——复苏——持续上涨——调整发展阶段这样一系列历程。如图所示：

　　图：上海市历年房地产投资变化图

　　起步发展阶段(1988～1991年)——变革

　　随着市场经济改革的不断深入，尤其是土地使用制度和住房制度上的改革突破推动了上海房地产业的起步。上海房地产首先是从土地使用制度上着手的，以1986年、1987年相继出台的《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》和《上海市土地使用权有偿转让办法》为起点，开始实行土地有偿、有限期使用、出让、转让，使土地成为地产。1988年8月，虹桥经济开发区首次以国际招标的方式出让一块土地，这是上海市第一块土地批租，开启了出让土地使用权的先河，标志着上海土地制度改革取得实质性突破，是上海房地产走向市场化的一大突破。1990年中央决定实施上海浦东开发战略，促进了上海城市建设和房地产开发的步伐。另外一个突破是1991年上海市通过并实施了《上海市住房制度改革实施方案》，其中开创全国先河的是率先推行住房公积金制度，增强了居民的购房能力。

　　快速发展阶段(1992～1996年)——提速

　　以1992年邓小平南巡讲话为契机，加上我国确立社会主义市场经济的改革目标，以及浦东开发战略进入实施阶段，共同引致上海房地产业进入到快速发展阶段。其具体表现在：一是房地产投资额从1992年的12.71亿元增高到1996年的657.89亿元，增长了50多倍。二是土地批租量猛增，1992-1996年间共批租外资地块1301幅，约9365公顷，分别是1988-1991年批租幅数和面积的108倍和9.6倍。三是商品房施工面积和竣工面积则分别从1991年的315万平方米和108万平方米提高到1996年的6005万平方米和1208万平方米，是1991年的19倍和11倍，达到整个90年代的最高峰。四是房地产行业增加值也大幅提高，从1992年的20.48亿元提高到1996年的124.26亿元，占全市的GDP的比重从1.8%上升到4.3%。

　　衰退-萧条-复苏阶段(1997～1999年)——鼓励这一阶段全国的房地产市场处于调整阶段，上海没有出现象海南、北海等地的房地产的泡沫，但是经过前五年的超常规发展，投资热潮中的大量项目竣工集中上市，而当时的市场吸纳量明显不足，又恰逢1997年亚洲金融危机爆发，导致从1996年后半年开始显现商品房空置量和烂尾楼数量的攀升，这是上海房地产发展中的阶段性和结构性问题。针对这一状况，上海市在贯彻1998年国务院新政的同时，积极出台的一系列鼓励住房消费的调控措施。如：1998年修订并进一步推行购房蓝印户口政策，鼓励外地人和外籍人士购房；同年又出台了实施购房退税政策，鼓励高收入者积极买房，规定凡1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣；为了进一步鼓励个人购房，拉动住宅消费，1999年7月，上海市政府又决定由地方财政补贴个人购房契税的一半，即0.75%。减税、降息、让利，成为这一阶段上海房地产市场发展的三条主线。这一系列利好政策，刺激了住房消费，进而拉动经济增长。

　　持续高涨阶段(2000～2004年)——高涨

　　通过推行减税、降息、让利等利好政策，到2000年上海楼市已经复苏，开始进入新一轮快速发展期。房地产市场高涨表现在：一是房地产投资额从2000年的566.17亿元提高到2004年的1175.46亿元，五年间翻倍，并首次突破1000亿元。二是房价涨幅比较快，全市商品房销售均价从2000年的3565元/平方米上涨到2004年的6489元/平方米，涨幅超过80%。三是商品房施工面积和竣工面积创历史新高，2004年施工面积达到了9481.6万平方米，商品房竣工面积达到3443万平方米，同比增长38.2%。四是商品房销售面积大幅增长，上海2004年新建商品房的销售面积达到3488.75万平方米，与2000年相比增长了124%；存量房市场，2004年成交面积达到2726.70万平方米，是2000年成交量的3.5倍。五是房地产行业增加值也大幅提高，从2000年的251.7亿元提高到2004年的666.30亿元，占全市的GDP的比重从5.5%上升到8.3%，创历史新高。

　　调整平稳发展阶段(2005～至今)——稳定

　　针对前一阶段房地产市场出现的房价上涨过快，投资增幅过大，住房结构失衡等问题，尤其是关于市场泡沫的争论成为焦点。面对这种形式，上海出台了一系列控制措施：2005年3月5日，上海市出台了《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，要求在适应经济发展和对内对外开放需要的同时，必须坚持“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的原则，区别对待、分类指导。3月7日，对居住不满一年的住宅交易开征营业税及附加。3月28日，出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，提高了投资和投机住房消费信贷门槛。4月7日，上海商业银行停止商品房的“转按揭”。2006年2月开始清算房地产开发企业的土地增值税行动等等，综合运用金融信贷、税收等手段来控制调控市场。同时再结合国家层面上的“国八条”，“国六条”和“十五条细则”，以及“70/90”政策来调控和引导上海市房地产市场逐步走向稳定。2006年房地产年度投资增幅同比仅为2.3%,房地产年度投资增幅迅速回落表明上海房地产市场投资过热问题已经得到有效控制。房价的增速也得到有效控制，在全国35个重点城市中，近一年来上海的房价增幅最小。

　　结语：2007年以来，上海房地产又显现活跃迹象，6月份全市新建商品住宅成交面积达到266.3万平方米，成交均价更是上涨到10520元/平方米，不断攀升的成交量和成交价格，是否预示着进入新的繁荣期，让我们拭目以待。

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