全国城市住房工作会议延伸解读之微观篇>>>

　　8月23日，武汉各区政府、武汉市相关部门、经济适用住房开发企业和2006年房地产开发企业20强，在黄埔人家小区召开“学习推广黄埔人家经验，加强经济适用住房建设管理的现场工作会”。武汉经济适用住房建设管理指导标准在会议上被提出。

　　据了解，在当天的会议上，武汉市国土资源和房产管理局局长陈世平表示，房管部门计划从四个方面，加大保障力度，继续扩大保障范围。而其所说的措施，正符合“24号文”的精神。

　　这场对“24号文”的完美落地，被业内人士喻为武汉保障住房政策的总结和展望。

　　次日，全国住房保障工作大会在京召开。国土房管局相关人士透露，武汉主管房产工作的领导已经与会，一回来，相关政策就会落实。

　　全国就要进入保障性居住时代，武汉与之随行。

　　从最低收入到低收入的保障

　　“‘十一五’末期，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。”“24号文”对市民影响最大的就是这一条。此前，只有领取最低生活保障补助的城镇最低收入家庭才有资格申请廉租住房。但根据“24号文”，今后廉租房的对象将不只限于双特困户家庭了。

　　而早在今年6月，湖北省政府出台《关于加强城镇居民住房保障工作的意见》已经指出，力争到“十一五”期末，保证中低收入家庭买得起、买得到住房，或租得到、租得起合适的住房。同时，要求在今年年底前，所有的市县都要建立廉租房制度，对人均住房建筑面积不足8平方米的城镇低收入家庭，实现廉租房应保尽保。

　　住房保障制度一直走在前列的武汉，自然不会落后于人。

　　“最低收入家庭实行住房保障，涉及到保障资格的认定和保障措施的落实等问题，是一项系统工程。”武汉市国土资源和房产管理局相关负责人表示，武汉市按照廉租房先解决最困难的原则，逐步将廉租房制度予以推进。为了让低保家庭全面享受住房保障，武汉实施打分评定制度，对孤寡老人、残疾人家庭优先实施住房保障，给予租金补贴或配房租赁。

　　7月，武汉市在6平方米以下低保家庭应保尽保的基础上，全面启动6—8平方米低保家庭租金补贴工作。同时，租金补贴从每月每平方米6元提高到8元。

　　武汉市国土资源和房产管理局副局长朱志强说，预计到今年年底总计可解决近2万户低保家庭的住房困难。

　　保障住房未来的变局

　　关于“24号文”议论最多的规定无疑是：经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。

　　目前，武汉市的经济适用房面积标准，以《武汉市经济适用住房管理办法》为准，该《办法》规定：经济适用房必须是中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套控制在60平方米左右。

　　其细化后的控制标准为：多层住宅户均建面为70平方米，最小户型建面为45平方米，最大为85平方米；小高层住宅户均建面为75平方米，最小户型建面为50平方米，最大为90平方米；高层户均建面为80平方米，最小户型建面为55平方米，最大为95平方米。

　　今年，武汉又规定“经济适用住房建设以低容积率、低价格的多层和小高层为主，原则上不再建高层经适房，减轻购房者负担”。这意味着，目前武汉市的经济适用房建筑面积范围是：45—90平方米。

　　武汉市国土资源和房产管理局相关人士表示，“会以《意见》为指导，对现行的标准进行适当的更改”，因目前武汉市廉租房采用的小户型基本上在50平方米以内，符合《意见》要求，所以不会做出更改。

　　但在23日的会议上，武汉市副市长尹维真对不需要更改面积的廉租房，作出了明确的指示：“用于安置廉租户住房内的室、厅、厨、厕的墙体及粉饰按规范同步实施，做到交钥匙即可搬家住人。”

　　而对于保障型住房的土地供应量要占到总住宅用地供应量70%以上的规定，开发商们有所担忧，这将导致市场上供应总量超过70%的住宅是保障型住房，这对商品房市场的冲击将是非常大的。但武汉房地产开发企业协会张嘉东表示，目前住宅市场还存在稳定的消费力，无论是购买经济适用房还是租住廉租房，都对消费人群有所限制，“不会对整体楼市产生大的冲击”。

　　下一站的方向

　　从全国住房保障工作会议上透露出的消息表明，“24号文”的核心内容，坚定不可动摇，将成为我国下一步房地产的主导方向。

　　而就目前来看，尽管武汉市相关政策与之完全吻合，那是否就意味着没事？答案是否定。

　　从23日的会议上，陈世平透露的武汉市后期住房保障的四大推手，可以大致推算出，住房保障在武汉的方向。

　　一是抓紧制定城市低收入家庭资格认定办法，开展低收入家庭住房调查，定期公布保障对象的条件和实施保障的标准；二是报请市政府按国家规定落实土地出让净收益一定比例的资金、住房公积金增值收益和从财政预算中安排的廉租住房保障资金，为住房保障工作提供充沛的资金来源；三是落实国家对保障性住房新的扶持措施：土地实行划拨方式供应，并在土地供应计划中予以优先安排；建设过程中一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；四是多渠道筹集房源，采取新建、收购、改建、鼓励社会捐赠和企事业单位自行筹集等方式增加房源供应。更主要的是在经济适用住房以及商品住房小区中配建，形成高、中、低收入者的小区。

　　陈世平表示：“目前，全市经济适用住房施工面积已达348万平方米，今年下达计划的项目陆续开工以后，明后两年将有大量的经济适用住房上市。”

　　住房保障新时代，似乎已曙光闪现。

　　-质疑与解惑

　　疑惑：低收入家庭如何界定？

　　《意见》将廉租房的供应对象由以往的城市最低收入家庭扩展到了城市低收入家庭，同时还提出了廉租房与经济适用房家庭的无缝连接，这对于那些达不到廉租房的申请条件但又买不起经济适用房的家庭而言，无疑是一个极大的利好。

　　业内人士认为，《意见》设计的保障性住房体系仅限定在一个小范围内，很难达到社会各阶层的利益平衡，面临一些切实的难题，比如，低收入家庭如何界定？在目前房地产市场价格居高不下的情况下，占绝大多数的中等收入民众的住房如何来解决?

　　“中收入家庭成了商品房时代最尴尬的一个阶层，”中天鸿源房地产开发公司副总经济师李涛说。

　　此外，《意见》规定“廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”，那么又面临一个问题：三者各占多大的比例？供应和需求在各个层次上能否相互匹配？中孚信地产顾问公司总经理江浩认为，“每一个城市的情况都不一样，北京、上海、深圳等城市已经形成了一定规模的中产阶级，如果完全按照这个70%的比重来开发，可能造成整个城市资源的浪费，也无法适应整个市场和客户的需求。”

　　建议：廉租房不宜远离市中心

　　扩大廉租住房制度的保障范围是国务院24号文件的核心精神，一个非常关键的问题尚未引起足够的注意，那就是廉租房应建在哪里？

　　众所周知，土地出让是地方政府重要的财政收入来源，越是市中心的土地出让价格越高，为充分发掘城市中心土地的价值，廉租房等社会保障性住房往往“让位于”商品房，越来越远离市中心，使得享受社会保障性住房的人群逐渐被边缘化，这有可能成为危及社会稳定的隐患。

　　合富辉煌市场拓展部钱坤则认为，建造廉租房时应考虑生活成本和就业机会的因素，还可通过购买、改造城区旧有建筑，降低廉租房建设成本、促进其合理布局。

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