分析显示，近两年广州房地产开发市场中利润等级最高的竟是南沙，中心城区多数板块居第二等级，两者中间地带利润最低。面对中间地带的尴尬，是迎难而上在中心抢地，还是舍近求远寻找远郊空挡，发展商面临考验。

      自实行土地招、拍、挂以来，发展商拿地成本越来越高。今年3月海珠区纺织路烂尾地以7028元/M2的楼面地价刷新了广州市住宅用地价格的记录。一方面是土地成本的大幅上升，另一方面是住宅售价的稳步快速上扬。发展商的利润空间出现了怎样的改变？本文试图用目前各板块在售楼盘的主流价格作为其销售价格，近期政府招、拍、挂出让土地的价格作为土地成本，另外估算出各板块的开发成本、开发费用和开发期间税费(包括土地增值税)，和土地成本一起作为住宅项目的开发总成本，来判断广州市各板块的平均成本利润空间的差别和大小。

　　说明：(1)本文所采用的住宅价格是各板块在售洋房产品的主流价格；(2)本文的分析旨在反映出不同板块在总体上的利润差别，对于一些拥有特别资源的个盘并不予以讨论。所以下表中所得出的利润空间并不代表板块中的每一个楼盘；(3)对于未来以及近两年没有土地供应的板块不纳入分析范围；(4)金沙洲板块物业类型包括限价房、普通商品住宅、还有联排别墅，类型复杂，因此也不纳入分析范围。

　　在得出各板块的总体利润空间后，我们以利润最低板块——机场-黄石路板块的利润率为基数，得出各板块的利润指数，如上图所示。所处利润等级最高的是南沙区，第二等级为原荔湾、北天河、原东山、增城，第三等级为原越秀、萝岗科学城和新华镇板块，最后是白云大道、市桥、海珠中心和机场-黄石路板块。可以看出，利润等级较高的板块集中在中心核心区和远郊地区，中心城区相对较外围的部分和城市近郊则是利润相对较低的区域。住宅开发利润在很大程度上呈现一种“两头高，中间低”的特征。

　　可见由于广州市政府实施“中调”战略，老城区的开发价值一路看涨。虽然土地寸土寸金，开发商拿地成本非常之高，但是由于板块楼盘的高度稀缺性，需求一直很旺盛，住宅均价持续居高不下，拥有很大的利润空间。高利润的另一头以南沙、增城为代表的远郊板块，拿地成本比较低廉，受中心城区高楼价的带动，虽然楼价和中心城区相比有很大差距，但是有相当的利润空间。老城区虽然开发项目利润高，但拿地困难，且地块规模偏小。外围远郊地区政府拥有大量的土地储备，也是未来广州市土地供应的主要区域，外围可成为今后房地产开发，挖掘价值空间的重点对象。

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