《观点》：近来关于香港模式的讨论很激烈，作为香港模式的亲历者，您如何看待目前进入中国内地房地产市场的香港地产商，他们能适应这个环境吗？

　　施永青：这两年在内地投资的香港地产商增多了。实际上在80年代末到90年代就进去了很多，但是93年左右国内宏观调控时他们就退出来了，很多土地拖了很久。90年代中到2002年左右是一个周期，房地产投资增长比较慢。但2003年国内房地产价格上升后，他们又开始去投资了，又去买地了。成不成功现在还不可以这么快讲，因为房地产是一个很本地化的产业，外来的公司不一定有优势。

　　香港的地产商在国内的优势是资金比较雄厚，他们很多是上市公司，有充足的资金。但是不利的地方是他们不熟悉地方的情况，和政府部门的关系、所要办的手续都没有本地开发商熟悉。另外香港的开发商成本比较高，用的是香港的管理人员，工资比较高，决策部门很多都在香港，对本地的信息不了解，做决定比较慢，管理的效益也比较低，所以我对香港的开发商在国内的竞争能力给的分数不高。如果内地好的开发商有80分的话，那么他们只是75分。

　　香港的开发商以前也不是因为管理得特别好而挣钱的，他们也是靠政府的政策做成的，因为香港的政府控制土地供应，土地是慢慢地批出来，价格不断上升，所以有土地储备的开发商都挣钱，他们是挣社会钱，而不是挣管理能力的钱。所以香港开发商挣的钱所含的附加值不是因为管理得好，而是因为政策。

　　国内土地比较多，香港开发商靠土地升值的优势就没有了。前两年国内资金流向土地，土地增值可能比较快，但是他们是见到土地增值才来，来的时候可能已经迟了一点。内地开发商管理得比你好话，成本又低，价格上就有优势。挣钱的时候人家比你挣得多，亏本的时候你比别人亏得多，所以香港的发展商没有优势。

　　当然，我刚才说80分对75分，不是说80分就是80分，70分就是70分，当80分打赢70分的时候，你每一次都不够人家打，就每一次都输，你可能就只能占到30%的比例。所以我觉得香港的开发商在内地没有优势。品牌优势可能在广东省好一点，但在内地就不一定。没有产品的时候人家可能还有幻想，但产品一出来了就怕货比货了。

　　《观点》：从市场经济本身来看，中央的宏观调控会不会打击房地产市场的自由竞争？

　　施永青：政府是要在房地产市场中扮演一定角色的。但是政府要管大的，不要管小的。宏观的可以，但是微观的不要管得太多。控制土地供应，控制资金流向可以，具体的就不要管了。现在我觉得是管得多了，效益反而不好。我以前说空置楼房收空置税，让更多的空置房进入市场流通，供应多了，价格就自然掉下来了。但现在说两年后买的不收税，两年内的收税，就造成人家本来想买的拖着不买了，这样市场供应反而小了，价格就自然要上升。

　　所以在调控方面的手段还是不太高明，成效不好。公布了几十条新的条例了，但成效没有见到，公布的东西不能落实，要不就是好人受管制，坏人还有优势。好的、正规的开发商绑手绑脚，不正规的开发商去掠夺机会。所以我觉得推行的政策，先要估计落实的能力，否则当人家发现是假的时候，政策就失去公信力了。

　　《观点》：您对国内宏观经济有何看法？

　　施永青：中国现在的问题是闲散资金太多，工业生产已经是产能过剩，资金流到传统的工业领域可能盈利的机会不是太多，所以资金会流到房地产这样的投资领域，流动资金可能要有一个储藏模式。现在中央的做法是希望资金流到农村、大西北，制造内部需求，但这个问题不是这么容易能够解决的。现在大家手里有钱的都希望把钱存下来，否则的话你不炒人家炒，泡沫爆破的时候你能留下来的可能就没别人炒了的留下来的那么多。

　　中国房地产市场现在已经超越了人民的购买力，但是闲散资金还是在的，投资进来，房价就继续涨了。

　　马克思对资本主义本质的批评是没有错的，需求与生产之间的不平衡是使更多钱流向有资本的人，无产阶级还是没有钱，这样怎么刺激需求。关键还是分配问题。有钱的人钱太多是不会花的，因为他花不了这么多，但是没钱的人就想买这个，买那个，只有穷人有钱之后才能刺激消费，社会经济才能持续增长。这个问题不解决，经济增长就受影响。

　　当然，我觉得马克思以前解决经济问题的方法是错了，过去的计划经济是不成功的，因为我们的社会太复杂了，中央不可能了解全部的情况，应该让社会个体自由地处理自己的问题。所以法律不要定得太多，应该给予人民足够的动力。人民应该有自己的选择，个人要有自由生活的空间，为自己谋取幸福。

　　社会应该让个人有幸福感，这样的社会的秩序才是正常的秩序。

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