由观点机构、第一财经日报、搜狐网、焦点房地产网、全国工商联房地产商会共同主办的2007博鳌房地产论坛于8月17日上午在海南博鳌盛大开幕。2007年，中国房地产跨入资本时代，这是大家对中国地产的共同理解。在一个资本时代里，房地产企业怎样有效的控制资金并驾驭资金成为大家面临的共同问题，8月18日上午，2007博鳌房地产论坛围绕一个资本话题进行讨论。以下为黎明楷演讲实录。

　　黎明楷：各位朋友早上好，从昨天到今天其实听到好多精采的演讲，有对政策一些评论的，也就很好的数据分析，也有骂地方政府的，其实这些业界精英、学术界的一些前辈，这些我学术不够，我自愧不如，我也不敢骂地方政府，各个地方都有生以做，所以挑一些比较好谈的题目来谈一下。

　　说到房地产讨论，好多时候大家围绕的角度都是从土地市场，还有二级市场来谈问题，但其实三级市场本身，我想对大家来讲算是一个比较陌生的市场，确实也是在房地产市场占有一个很重要的地位，三级市长的发展，对于土地市场还有二级的市场有很大的推动作用，所以，在这个期间和大家介绍一下关于三级市场和中介行业的发展。

　　其实，我想在社会上对中介有点不好的看法，不算很重视的一个行业，因为一方面有可能是中介从业人员的市场还是不规范，不成熟，还有很多的欺诈的行为，所以让社会人士看不起，另外看不起确实是从业人的素质不高，如果做二级市场，一些做策划、营销一般都是大专、本科以上的学历，但做中介行业的同事高中都没有毕业，看不起也有理由。

　　虽然行业从业人员素质不高，但是其实有很重要的社会功能，社会功能就是很基本的供求有效配对，避免资源的浪费，供求的有效配对先就算你是一个普通的人，撇开投机的行为，你既用买下一个房子，其实人一生中，都会经历过换房，因为有可能你的居住条件需要改变，家庭人口增加了，还有或者工作上班的地方转换了，那你就要换房，那个时候就要中介人员来帮助你解决这个问题。如果不解决这个问题，要忍受资源的浪费，对于房地产市场有一个很重要的作用，三级市场激发了购买的需要，现在房地产市场越来越蓬勃发展，三级市场能起到的作用非常大，还是以自用为例。

　　如果没有一个活跃的三级市场，要考虑的时间很长，如果是觉得肯困难才能转手卖出去，就变成要从一而终的考虑，就好象选老公一样，肯定要慢慢选，精挑细选如果每个人都这样，整体对房地产需求量就会下降，如果不讲自用市场，讲投资需求更不用说了，如果买房子很难脱手卖出去，有没有投资，房地产投资需求其实是一个三级息息相关的。

　　没有活跃的三级市场就没有投资需求，因为流动性极低的市场没有投资，没有投资价值的。另外，其实，也能起到平衡供求关系作用，存量房的市场可以当市场供应过剩的时候，剩下的房会流入存量房市场，当这个市场供不应求好象目前的状况，新房供应不足，可能那样的房子剩余东西也可以流入，这是正常的市场。就好象一个平衡的关系，整个上来讲，三级市场对房地产市场来讲，一个健康发展，是起着很重要的作用。

　　先看一下目前国内的三级市场的现状，数据手集容易，以北京、上海、广州深圳来看，第一个现状比较明显，看到市场的交易量高速增长，增长的速度远远大于一手房的市场供应量，以深圳为例从01-06年交易量增加3倍以上，广州也接近3倍，上海本身发育的比较早的市场，从01年增长的比较快，但是从01-06年也增长了，北京就不用说了之，根本没有上市场，从01年统计到交易量极低，北京的三级市场整体交易量及增长速度非常快。这也可以看上三级市场交易量及增长速度非常快，也看三级市场逐渐追上二级市场交易量，只有整体交易量的20%几，上海和广州已经有30%几了，深圳在最近一年或者过去一年是增长比较厉害，现在已经达到54%，就代表什么？三级市场大于二级市场，说一下中介行业的本身的概况，大家对中介不是很了解，我可以看到南北市场差异非常之大，或者不能纯粹讲南北，应该讲大城市、小城市和整个情况和南北情况有点类似，南方市场的发展比较到，市长的量比北方市场大，另外一个区别的地方是，南方在中介行业基本靠服务是取费，收佣金，就是我成交多少按照某一个百分比收取佣金，但是在北方或者小城市，还是比较倾向基本营运，就是现金收购，中介公司不是提供服务，是把房子买下来，高价卖出去，有一些房屋银行的行为，其实也和买差不多，其实是租，每年多少租金租给我，我在找一个更贵的租客回来，就赚取中间的差价，还有一些基本营运的基本来做，这在小城市与北方城市还是普遍的现象。其实，这种运营通过信息不对等，你掌握大量的信息，老百姓不掌握大量的市场，来谋取利益对消费者不利的行为。

　　为什么会这样，南方可以做的规范一点，北方和小城市做不到，就是客户的意识还是比较低，南方人精明一点，所以，懂得怎么挑选一些对他好的一些服务，但是北方人老百姓比较纯朴，想不到这么多事情，融易给一些不良的一些公司可以采取这样的途径，去损害他们的利益，除了南北截然不同，应该值得大家注意的是市场空间非常巨大的，其实，再发达国家来讲，三级市场与二级市场的比例，大概是9：1，去年美国总体的市场交易量有600多万，其中新房交易量就占大概占80万左右，大概接近9：1。

　　香港的三级市场和二级市场为例，也是8：2，中国目前比例最高的是深圳，也就是5：5，这样代表未来的一个市场巨大的，即使我有一个最保守的估计，算一手房的交易量没有增长，因为国内的一手房市场特别火爆，城市化的促进让新房特别多，三级市场未来的一个市场的增长幅度大概应该还要4-5倍的增长，比目前情况。

　　其它中介公司我就没有数据比较，只能拿自己来比较，从这个来看，从02年-06年三级市场佣金收入，是从大概0.5个亿增长到8个亿，以估算4-5倍看，假设我不增加已经开业的城市，也不增加我们市场占有率，以后到市场成熟的时候，我应该也有40-50的业绩，也算是一个不错的业绩，正因为这个市场是非常巨大的，所以吸引了好多行家进入这个市场。

　　虽然目前来讲，中原还敢说在市场上业绩还是遥遥领先行家，但是其实，我们分行数目不敢说第一，现在都不知道排第几，好多的公司的速度非常之快，以深圳为例有一些新的行家比中原高一倍，在北京排不上榜，初步估算一下，以北京为例全市总的店面有6000多个，去年整个交易量有800万，800万简单点算，就算大概100平米一个，一年是8万中交易，折算一个月大概8000中交易，8000个交易，6000个分店来分，每个店一个月只能做一、两、三套，连租金都应付的比较勉强，因为市场空间巨大，也是群雄聚齐，好多人就进这来做的。

　　我估计好多行家都亏本来做，都是看前景比较美好，这个人家算盘我就不说了，现在政府对这么一个庞大的市场管理的一些措施，第一个，一级都有了，地方物价局对于中介收费的限制，现在可以说市场上有城市严格执行，有城市不严格执行，虽然是我对于为什么提供服务要限价，我是有点怀疑的，因为服务质量有点不同，但不应该按质量，虽然如此，但是政府有政府的规定，也是政府管理其中行业的一个，这是物价局对于佣金收费的限制，另外，按房地产经济虽然说学里不高，其实还是要专业试要考，原来还是一个专业来的，但只是目前房产经济资格在市场上比较的混乱的，以前一直以来都是地方的一个资格考试，上海的、广州，02年出来的时候，全国的经济牌照，但只是有了全国牌照考到了也很奇怪，某些城市是不承认的全国牌照，拿了之后还要再考本地的，而且从规定上来讲，应该是所有人员都要持证上岗的，但是现在做不到，因为市场上考试一方面资格比较严，合格率非常低，而且是一年一考，而且报考的名额还有限制，市场上通过考试合格，远远不足以应付市场，导致目前现在所有地方都放松了，没有要求所有从业人员都有资格，有1-7个资格认证就可以执业。

　　作为好的政策应该从去年开，因为三级市场越来越大，要规范的行为，类似的一些东西开始出来，以前放宽的，现在已经从政府上有规定，行业上还有做，但最少没有明目张胆，通常在店面上挂很大招牌，现金收购，现在都收回来了，是按照地理还是有做的，最早看见市场慢慢往好的方面转，另外一个政府在做的交易资金的监管，其实，以前交易资金风险很大，和外国不同，国内的房地产交易客户的现金，交给中介公司来监管，这样子就导致刚才说好多公司就可以挪用这笔资金，留在我这可能有一、两个月时间，把这笔资金都用在公司营运资金上，营运失败了，就变成客户买房的楼款，也不知道到哪里去追诉，现在这方面政府开始限制。

　　一限制过来，在天津出现两个很大型的中介公司倒闭，现金流接不上，政府开始监管，后续没有钱，以前用的人家钱要还，利马就倒闭了，这也是对行业健康发展的一个很好的措施，另外，为了让市场透明度更高，现在也开始执行交易合同在网上备案，我想后面的措施对中介行业一个整个规范行为有很大的帮助，对行业是一个好的。

　　政府在这个范围应该是做的好，现在说一下行业的展望，第一个，规范化。纯服务模式将会成为主流，政府意识到规范化为操作，对市场比较好，现在是已经成为一个主流模式，另外规模化，还会继续进行。

　　看到这个行业未来将会走向垄断，作中介行业主要是讲信息，房源多客户来了，就会找到，规模越大信息收集渠道就越大，还有市场交易效率提高，通过规模化有好多的交易流程可以把它交换，也可以网上的技术，把整个交易做的更有效率，三级市场做的更有效率，对于房地产市场和土地市场都有利。

　　通过三级市场掌握大量的信息，信息都是及时，如果是通过政府的登记，来拿到信息数据会比较慢，另外就是政府的统计数据处于某些原因，根据我们的统计会觉得政府好多数据不准确，打比方指数为例，看到这是通过我们的指数来看这个市场，房价的涨幅远远高于政府公布的，深圳从上半年升了70%几，政府公布远远低于这个数，可以说是统计方法的不同，但是不能全面反映市场。

　　通过三级市场我想对业内人士应该对市场有一个比较好的掌握，另外一个在做一、二手联动的效应，提高房地产的销售速度，以前卖楼都是通过售楼处以广告招来客人，但现在开使用的一种方式三级市场的庞大网络，来销售，举个例子在上海销售的一个项目达到76%的销售，一点广告没有打，就是通过三级市场带动客户，成交了。未来也做业界的主流的形式，时间好象差不多，我就讲到这。

　　链接：黎明楷简介

　　黎明楷，中原地产中国区董事总经理。1986年毕业于香港大学机械工程学系。1989年加盟中原地产，处理中国业务为主，1998年出任中原(中国)董事总经理，全面负责内地业务。黎明楷长于管理，能聚众、爱思考、懂解决问题、适应力强，将初入内地的中原治理得井然有序，不仅迅速克服水土不服的问题，而且在短短七年间有了极大的飞跃和提升,收入已可占到集团总收入的三分之一。截止至2005年底，中原(中国)于国内22个大中城市设立分公司，全国员工数目近10000人。

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