———省会二手房市场走笔

　　房价涨了，买房难了，有关数据显示，虽然现在石家庄的在建楼盘不少，但是2007年第一季度石家庄房地产市场的新批准预售面积与去年同期相比出现大幅度下降。今年一季度，市区批准商品房预售面积34万平方米，同比减少29.77%。全市共竣工房屋面积仅为11.02万平方米，同比下降达88.12%。在苦寻合适新房未果后，相当多数的实际购房者开始把目光转向二手房市场。

　　交易双方心理不一成交量大幅萎缩

　　从省会几个大型房产中介以及网站发现，面对逐月甚至逐周上涨的房价，二手房买卖双方之间都存在观望和惜售态度。统计显示，2007年一季度，全市共办理二手房交易3697起，成交面积24.95万平方米。而即便是每天40多套的成交速度仍比去年同期下降了42.22%，其中二手住宅成交面积为24.25万平方米，比去年同期下降31.21%。由于房价的上涨，使部分存量房持有者产生了惜售心理。以先天下项目为例，2005年上半年其价位为3300元/平方米-3500元/平方米，2005年底已达到4500元/平方米，而目前的价格早已超过6000元/平方米，近一倍的盈利使卖房人并不急于出手，直接导致二手房市场的成交量出现明显下降。

　　“前两天在银河网二手房信息栏看上一套国际城房子，153平方米的房产登记价格为65万元，可现在再查看已经改为70万了！真是一天一个价！看来还是再等等吧！”在某事业单位工作的高女士显得很无奈。21世纪不动产石家庄区域分部副总经理王辉介绍，“房价快速上涨过程中，相对新房交易量的增长势头，二手房市场往往呈现交易量下跌的情况。我们遇到的情况是，一方面很多房主会找几家中介机构登记卖房信息，实则是根据来电咨询量对自己的房产进行再次估价，并不急于出手；另一方面买主看到一次次冲破心理底限的价格也逐渐出现了捂币观望的心理。同时，我们也发现，一段时间来甚至出现了新房刚刚完工就有人挂在了房源信息栏的情况。”

　　有业内人士认为，新房和二手房之间的价格是相互影响的，新房价格的不断上涨也是造成二手房价格上涨的主要原因。由于新建商品房市场严重的供求失衡，引起的连锁反应，加上一般大城市房屋空置率高，造成的部分住房资源的浪费，有实际需求的人想买到合适的房子就更加不容易，这种矛盾的存在一定程度上造成了房价的飙升，当然也为二手房市场交易提供了“温床”。“如果新房价格持续上涨，二手房价就难停涨价步伐。”

　　多少人因此获利

　　省会马先生近期要买房，在被新房价格挡住之后，马先生把目光瞄准了二手房，“虽然二手房价也涨了不少，但综合之后觉得市中心的二手房价总体还是比新房价便宜七八百元。运气好的话还能碰上毛坯房，与新房无异。”记者发现，目前登记的许多房源都是毛坯房，以国际城为例，毛坯房形式的二手房几乎占到登记房源的近1/3。

　　多少人在近两年房价上涨过程中获利不得而知，但记者在搜房网论坛中看到有网友发表了这样的话：“石家庄的房改房加商品房，总建筑面积是16000多万平方米(不算村证房)。如果按人均30平方米计算，可以容纳530多万人，超过了石家庄的规划人口。夫妻各一套，手里有2套房改房的人有很多。就我了解的，有的单位还盖了集资房，以成本价格卖给职工。有的人又用剩余的钱买商品房。因此，1998年以前参加工作的，只要单位稍好一点，手里有3-4套房的人多的是。”一方面大量无房户通过各种渠道争抢购房，另一方面又存在一户多套房产的情况，而这种问题体现在数字上就是城市房屋空置率提高。而早在2004年，石家庄市就规定，空置时间超过5年的积压商品房，将强制转为经济适用房、廉租住房和政策性安置住房，比照经济适用住房价格，实行限价销售。有关人士认为，由于房屋空置的真实性难以确定，并且大量房屋都是在售后形成的空置，不属于该规定涉及的空置房范畴，该规定实际执行过程中存在较大难度。

　　租售比难达盈利空间

　　房产投资获利的形式一般为两种：买卖交易获取差价和出租获得稳定租金。而记者在采访中发现，房价的上涨并没有带动房租的正比增长。而相比前两年的情况，住宅市场的租售比早已发生很大变化，目前房产投资通过后者获利已不现实。以目前市中心一套75平方米、38万左右的两居室的新房，却只能实现每月租金1000元左右，即便加上房租上涨等因素，房主要收回投资至少需要30年。投资者如果采取贷款形式购房，月利息已难与月房租持平，通过房租供房的做法比过去困难许多。“这种情况并不奇怪，虽然目前省会房价相比从前涨幅已达50%，房租的涨幅却只有10%-15%甚至更低。”王辉说。

　　裕华区房子热卖西南部涨幅凸显

　　据了解，近三个月新建商品房销售中，裕华区和桥东区成交量比较高。主要原因是裕华区和桥东区位于石家庄市东南版块，随着城市建设和路网的不断完善，城市东南区域无论从环境、交通、社区规模、功能配套、建筑品质等方面都突显了独特的新城区优势，局部住宅市场发展比较快，尤其槐安路附近新楼盘比较多。

　　而省会二手房市场在今年5、6月份出现了又一个活跃期，价格和3、4月份相比又上涨了3.6%左右。从房管局得到的相关数据发现，二手房成交量处于榜首的区域是裕华区，主要原因是房价的上升减小了与各区二手房价之间的差距，而从性价比来讲，裕华区相对来说是环境和路网最好的区域，大部分都是小区的配套设施比较全的次新房；而二手房价上涨是最快的是桥西区，由于桥西区成规模的老住宅社区比较多，由于房型和建筑品质的原因前几年房价相对比较低(尤其是石家庄南部和西部一些住宅小区)，造成周边小区上涨过快的主要原因是全市房价和土地价格的普遍上涨和市政府对西部开发、南水北调工程、三环工程的加速建设，使城市西南的发展优势突显出来，桥西住宅房价和东部地区的房价逐渐减少了价格差，显现了明显的上涨幅度。

　　业内人士指出，二手房市场交易不仅具备一定的现实可能性，也是缓解房产市场存在的问题的重要途径。而面对交易过程中诸多不利因素，国家已出台多部政策对房地产投资等行为进行抑制。许多人还能想起在去年8月1日二手房交易个税政策实施之前，市场上甚至出现了每天200多套房子的成交量，大量持有者不惜降价抛售的场面。目前，二手房交易已经在流通环节征税，而国家也一直在讨论征收物业税等多方面促进房地产健康成长的不利因素，政策与市场的不定因素使得二手房阴晴难测。

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