一、房地产市场宏观环境分析

　　1、建设部发布风险提示：小产权房不受法律保护

　　"开发商利用虚假广告、违规预售、签订存有缺陷的商品房买卖合同，或在集体土地上建设房屋违法销售，损害消费者合法权益的事时有发生。"针对当前房地产市场中，特别是购买新建商品房过程中存在的损害消费者合法权益的行为，建设部日前发布了购买新建商品房的风险提示。同时，建设部还特别提醒广大市民不要购买在集体土地上建设的房屋，并表示"小产权房"不受法律保护。

　　为此，建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。"小产权"实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的"乡产权""小产权"，均不符合法律规定，不受法律保护。

　　尺度点评：

　　据了解，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。现在，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。

　　我们在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识，不轻信口头宣传和承诺。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发商以书面合同形式予以确定，否则很难受到法律保护。更重要的是，买房前一定要查验房地产企业是否具备销售房屋的主体资格，购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》。还要查验商品房建设手续，开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。

　　2、国务局：隐形转让土地也需缴交易税

　　在清算土地增值税，提高土地使用税等措施之后，国家现再将严收土地的目光由使用环节转向了转达让环节，国税总局昨晶表示，土地使用者转让土地时，无论是否办理了土地使用权属证书变更登陆记手续，都需依法缴纳相关税费。

　　在市场经济制度下，只要发生的了交易，就需缴纳交易税，而土地使用权的转让是交易行为的一种，北京市北元律师事务所主任张勇(张勇博客,张勇新闻,张勇说吧)分析说"依照国家税法土地使用权转让过程中，要缴纳营业税、土地增值税、契税"。

　　他介绍，为了逃辟上述税款，一些企业在进行土地转让时就采取隐形转让的方式，不办理土地使用权属证书变更登记手续，例如进行公司股权转让，假借合作名义，谎称出租土地而非转让土地等

　　尺度点评:

　　土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者占有、任用、收益或处分益，土地使该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换子土地并取得了相应的经济利用者及其对方当事人应当依照税法规定，缴纳相应税收。

　　隐形转让的土地的手段比较隐藏，除非土地转让的买卖发生纠纷，否则很难被发现。土地管理部门和财政部门应该加大土地稽查和税收稽查力度，观观察土地用途是否变更等现象。同时土地的购买方一定要进行土地使用权属证书变更登记，否则在变更双方发生纠纷时。将会处于不利地位。

　　3、国家税务总局：二手房装修费纳入契税装修范围

　　国家税务总局近日公布的《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》称，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修房屋，装修费用应包括在内。这意味着，如果购买精装修房，计算契税时装修费不能被排除在外，应按买卖合同总价计算契税。

　　今年6月初，某女士在闸北区购买了一套两房一厅住房，2003年建造，精装修，成交价90万元。她听从房产中介的建议，将合同总价做低成80万元，另外10万元以装修款形式写入附件。这样一来，自己少缴了1500元契税，上家也少缴了部分营业税和个调税。据了解，类似于这样的操作手法，以往在二手房市场上比较普遍。此次国税总局的批复下发后，无疑堵死了这个"逃税"通道。

　　一手房影响不大。据鹏欣集团销售部经理介绍，目前一手房销售时已经把装修款计入缴纳契税的依据，此次新政策对一手房市场不会产生太大影响，政策不过是老调重提。

　　尺度点评：

　　遏制二手房交易中逃税行为。新政策对二手房交易的影响要比一手房大。以往在二手房交易中，做低房价几乎成了"潜规则"。降低房价款、提高装修款，这是一种常用的招数。应该说，新政策对二手房交易中此类逃税手段将起到一定的遏制作用。但在卖方市场下，很可能导致交易成本的转嫁，业主会将提高的成本转嫁给购房者。

　　二手房交易成本有所增加。目前非普通住房购房后三年内出售的交易成本约占总房价的8%左右，包括：5.55%的营业税、1%或2%的个调税、0.5%的土地增值税以及1%的中介费。如果是超过三年但不满五年出售的，土地增值税可以减半征收，其他不变。如果是超过五年出售的，可以免征土地增值税，营业税按差价部分的5.55%征收。对于普通住房来说，出售时可以免征土地增值税，不满五年需缴纳5.55%的营业税，超过五年可以免征。

　　4、国土资源部：国土部部署下半年工作要加快起草节约用地政策

　　国土资源部部长徐绍史日前提出，下半年，国土部门一方面要继续加大清理土地利用中违规违法案件的力度，规范矿产资源开发秩序；另一方面要继续推进全国土地利用总体规划修编和土地调查工作，并加快起草节约集约用地的政策意见等。

　　徐绍史表示，下半年国土资源部门应重点做好五件事。首先要做好三个方面的工作：一是以土地利用年度计划执行情况为重点，对各地耕地保护责任目标落实情况进行督察。二是集中查处当前存在的未批先用、以租代征、擅自设立或扩大各类开发区等违法违规征占土地的行为。三是与监察部一起，继续开展土地违法案件的专项清理。对违法违规征用、占用土地的行为绝不手软，绝不姑息。他透露，最近部里正在着手推进全国土地利用总体规划修编；加快起草节约集约用地的政策意见；积极推进第二次全国土地调查。

　　尺度点评：

　　政府应该思考矿产资源经济和矿产资源法制。同时，加强矿产资源开发管理，整顿和规范矿产资源开发秩序，及早谋划2008年后的矿产资源开发管理工作。另外，落实《国务院关于加强地质工作的决定》，积极搞好两项规划：一个是今年6月初部署的新一轮矿产资源规划编制工作，另一个是加快编制地质勘查规划。同是时要充分用好测绘队伍、地质队伍的力量；加快推进城市用地批次审批方式改革和新增建设用地土地有偿使用费管理办法改革。最后国家要加大力度严格禁止利用职务便利谋取非法利益，查处权钱交易。

　　5、五部门将开展专项调查清理非法低价出让土地

　　监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署五部门近期将对非法低价出让国有土地使用权问题开展专项清理。

　　据了解，这次专项清理行动是针对当前各地非法低价出让国有土地使用权比较普遍的问题，为落实中央纪委第七次全会关于严厉查处非法低价出让土地、擅自变更规划获取利益案件的部署和国务院第五次廉政工作会议精神开展的。

　　这次专项清理的内容包括四个方面：是否将应出让的土地作划拨处理，是否将应招标拍卖挂牌出让的土地按协议方式出让，出让金的定价、收支是否合法合理，以协议或者划拨方式取得土地使用权后有无违反规定改变规划用途的问题等。

　　尺度点评：

　　国土资源部应该将专项清理作为治理国土资源领域(查看地图)商业贿赂的一个重要内容。国土资源部在日前印发的《关于深入推进国土资源领域治理商业贿赂专项工作的意见》中已明确要求，各地要通过开展土地出让专项清理，进一步深化国土资源领域治理商业贿赂工作，对清查出的问题，属于不正当交易行为的，要坚决纠正；属于一般违法行为的，要给予行政处罚和行政处分；属于犯罪行为的，要移送司法机关；属于监管薄弱环节和制度漏洞的，要建立和完善有关规范，以保证土地出让的规范有序。

　　与此同时，国土资源部对国家投资土地开发整理项目检查情况的通报还显示，2001年-2006年，国家共下达项目2320个，综合效益逐步显现。有1581个国家项目、214亿元投入资金安排在13个粮食主产区，分别占项目和资金总数的68%和72%。项目建设总规模中84.4%是对现有耕地和基本农田进行综合整治。

　　通报同时还指出，我国土地开发整理基础工作比较薄弱，项目设计、施工、监理等比较粗放；基层人员队伍的素质还不能完全适应工作要求，还存在责任不明确、监管不到位等问题。

　　6、发改委：将期房改为现房销售

　　针对目前部份大中城市房地产价格持续快速成攀升的问题，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组建议选择部份问题比较突出的典型城市作为试点，尽快增收物业税，促进住房供给的有效释放。此外建议把目前的期房销售制度，改为现房销售制度，并对居民购买第二套以上住房采取抑制性政策。

　　抑制投资过快增长。报告认为在人民币升值预期下，利率作为作为货币政策的主要调控手段，央行一直慎用，以防止热钱套利。但在持续的人民币升值预期下，低利率环境恰恰有利民于资本泡沫的膨胀。要针对当前实际利率为负，名义利率持续偏低，资产价格大幅上涨，投资以及整个经济增长速度明显偏快的情况，对货币政策进行调整，即采取稳中偏紧的币政策，一方面可继续通过提高存款准备金比例及加大公开市场操作来收缩货币供给量。另一面应重点利用利率政策，抑制投资及资产过快增长。预计下半年经注增长仍将十分强劲，可继续采取多次、小幅提高利率的措施，抑制货币需求的过快增长。

　　尺度点评：

　　应继续加强房地产调控。住房具有公共品属性，占有过多住房就是占有过多的公共资历源(主要是土地)。征收一动产税可抑制过渡需求，同时也是抑制当前大量滞留在投资者或投机者手中的存量住房出售的有效手段。针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升问题，建议选择部分问题比较突出的典型城市作为试点，尽快增收物业税(不动产税)，促进住房供给的有效实放。此外建议把目前的期房销售制度，改为现房销售制度，并对居民购买第二套以上住房采取抑制性的金融政策，即采取差别利率政策和差别按揭首付比例政策，对居民购买第二套以上住房，要提高利率水平和首付比例。同时采取法律手段和必要的行政手段，严历打击房地产开发商"捂盘"和哄抬房价的投机行为，规范房地产交易秩序，促进房地产可持续发展。

　　二、2007年4月土地供应市场分析

　　1、2007年7月土地供应市场分析

　　2007年7月成都市土地市场共发布土地拍卖和挂牌宗地33宗，其中驷马桥西片区西6地块由于规划调整延迟推出，因此实际供应为32宗，共计1938.336亩。与去年同期相比，供应面积增加了约192亩，同比上升11%。其中，主城区(五城区和高新区)新增土地供应14宗，新增供应面积为847.57亩，占本月新增土地供应面积的43.73%；其余18宗土地则分布在各个郊区(县)范围内，新增供应面积为1090.77亩，占本月新增土地供应总量的56.27%。

　　1)土地供应量同比上升11%

　　2)工业用地规模大，商业工地供应多

　　3)主城区供应放量，城东供应大

　　4)土地整体平均规模60.57亩/宗

　　2、2007年7月土地交易情况分析

　　1、总体概况

　　2007年7月成都市土地市场共计交易土地23宗，成交面积为1501.9亩，成交土地平均规模为65.3亩/宗，总成交金额为953682.21万元，平均土地交易单价为634.99万元/亩。与去年同期相比，土地成交宗数和面积均有不同程度的上升，其中土地成交宗数比去年增加了6宗，同比上升35.29%；成交面积增加了266.36亩，同比上升21.56%。其中，主城区(五城区和高新区)成交土地14宗，成交面积847.57亩，总成交金额为878717.6万元，平均交易单价为1036.75万元/亩。

　　成都市2007年7月土地情况表

　　注：土地成交信息统计截止至2007年7月31日

　　2、成交特征分析

　　(1)区域成交量分析--城东城南交易多

　　(2)土地规划用途--工业用地供应增加

　　(3)成交价格--城南整体均价1155万元/亩

　　小结：7月份土地市场延续了6月供销两旺的形势，特别是主城区供应的14宗地全部高调"出嫁"。当然，其中最受大家关注的就是7月20日，史无前例的一次性拍卖9宗土地。拍卖的结果却是意料之中和意料之外，意料之中是因为根据地块位置、规划条件，知名的开发企业肯定是拍卖中唱主角的，意料之外则是地价再创新高，特别是城东360余亩地块，最后成交价格居然达到了1130万元/亩，这样的价格可能是在场的人都没有想到的；而与此同时，当我们还在为前不久红牌楼地块5000多元/平方米的楼面地价喊高时，城南高新区成交土地楼面地价超过7000元/平方米更是让人大吃一惊。地价的迅速上涨，是非常值得我们关注的问题也是非常值得大家探讨和思考的问题！

　　3、2007年7月成交土地可开发量情况分析

　　1)总体情况分析

　　07年6月份，成都市土地市场成交土地1501.9亩，规矩容积率和其他规划条件初步测算可开发建筑面积约为308.28万平方米。其中，主城区成交土地847.57亩，可开发建筑面积为209.27万平方米，郊区(县)成交土地654.33亩，可开发建筑面积为99.01万平方米。

　　2)商业物业可开发量

　　3)价格

　　4、土地市场基本特征和发展趋势

　　1)总体供需特征

　　2007年7月份供应土地32宗，共计1938.34亩；成交土地23宗，成交面积1501.9亩，供销比为1.39：1，土地市场整体形势看好。与去年同期相比，土地供应面积和成交面积均有不同程度的上升，主要是本月主城区内土地市场放量比较大。

　　主城区与郊区供需情况分析

　　从07年7月土地主城区和郊区(县)土地的供销基本情况可以看出，主城区推出的14宗地全部成交，供销比达到1：1，市场需求十分旺盛，竞争激烈。而郊区(县)则的供销比则相对比较大，所供应的18宗地成交9宗，供销比为2：1。

　　2)土地供应量预测

　　3)土地成交量预测

　　三、新盘供应分析

　　1、住宅物业市场

　　(1)新增供应综述

　　成都7月新推出楼盘36个，其中住宅有34个，住宅供应量共有121.74万㎡。其中，主城区新推住宅项目17个，新增供应面积约74.41万㎡；郊区新推住宅项目17个，新增供应面积约47.33万㎡。7月供应量与6月相比下降了近130万㎡。

　　2007年7月新盘同比、环比情况

　　(2)新盘供应特征分析

　　A、新盘分布情况

　　区域分布

　　环线分布

　　B、物业类型细分

　　C、建筑类别分析

　　D、区域价格分析

　　E、环线价格分析

　　(2)2007年7月各周新增项目分析

　　各周新增项目情况表

　　(3)价格走势分析

　　小结：从本月新增住宅供应的基本情况来看，项目数量和供应量与上月相比都有大幅度的下降。6月新推出楼盘49个，总增供应量为251万㎡；而本月新推出楼盘仅34个，总增供应量也只有121.74万㎡；个盘平均规模也从上月的5.12万㎡降为3.58万㎡。不过新增供应量与去年同期相比增长了17.04%。本月新增项目整体外移，有一半项目都位于郊区，供应量占总体的38.88%。

　　四、商品房供销分析

　　1.7月总体成交情况(7.1-7.31)

　　(数据来源：成都市房产管理局公众信息网尺度地产研究中心)

　　(1)总体交易量和交易面积情况

　　07年7月共成交商品房住宅12884套，比6月份多成交了2747套；成交面积120.03万㎡，环比上升28.53%。从各个区域的成交量来看，成华区的成交量相对最多，区域成交量为2569套，而本月高新区的成交量较6月相比,也有大幅增长,增加约1441套。从单套房屋的平均面积来看，青羊区和高新区单套房屋的平均面积都在100平方米以上，成华区和武候区单套房屋的面积都不足90平方米，其中成华区单套房屋的平均面积不足85平方米，而本月金牛区套房屋的平均面积为90.05平方米。

　　(2)各个区域交易量分析(7.1-7.31)

　　(3)各个区域价格分析(7.1-7.31)

　　(4)单周销售情况分析

　　小结：07年7月，成都市商品房住宅市场呈稳步上升状态，成都市商品房住宅共成交了1288套，比6月份多成交了2747套成交面积，成交面积120.03万㎡，环比上升28.53%。本月成都市五城区均价为5309元/平方米，其交易套数最多的是在第四周。

　　(5)各个方位交易量分布情况

　　(6)各个环域交易量分布情况

　　小结：07年7月，由于市中心土地的日益稀缺,城市规划不断向外移,内环-1环区域的商品房住宅交易量仅占全市交易总量的1%,其成交商品房仅为197套,而2环-3环的商品房住宅交易量占到全市交易总量的58%,成交商品房7084套,另外三环以外的区域也取得了不错的成绩,其成交面积约31.74万平方米,占总量的26%。

　　2、7月新增商品房预售面积概况

　　(1)7月新增预售情况

　　7月市区范围内共有44个项目获得预售许可证，新增预售供应面积165.97万㎡，较6月份有所增加,增加为54.32万平方米,环比上升48.65%,其中本月商住项目有21个,占7月份新增预售供应总量的53.57%。

　　(2)新增预售住宅项目(包括部分商业和车库等)分布情况分析

　　(3)新增预售住宅项目(包括部分商业、车库等)环域分布情况分析

　　小结：7月份新增预售商品房房源总量与6月份相比，有所增加，增加约54.32万平方米，环比上升48.65%.本周新增预售项目仍主要集中在2-3环区域,城东是本月新增预售面积最多的区域,占7月份住宅物业新增预售供应总量的31.74%。

　　五、二手房市场分析

　　1、二手住宅总体成交情况

　　(数据来源：成都市房产管理局公众信息网尺度地产研究中心)

　　2007年7月成都二手房住宅成交量为5645套，与6月份相比,有大幅上升,增加1042套,交易面积为50.66万㎡，环比增加了30.48%；平均交易面积8.95㎡。其中，本月交易套数最多的是金牛区，总共成交了1548套，占5月份总成交量的25%。从单套房屋来看,成交的平均面积最大的是锦江区，为107.63㎡。其它区域平均面积区间在74.85-99.43㎡之间。

　　(1)二手住宅区域分布情况分析

　　小结：07年7月成都市二手房住宅也呈现出稳步上升状态。本月共成交了5645套，与6月份相比,有大幅上升,增加1042套,交易面积为50.66万㎡，环比增加了30.48%，其中比较活跃的是金牛区与武候区，其成交面积都达到了10万平方米以上，且本月武候区的成交均价也是最高的，其成交均价为2813元/平方米。

　　(2)各个方位分布情况分析

　　(3)各个环域分布情况分析

　　小结：07年7月二手房交易市场与商品房交易市场的发展态势一样，其成交面积最多的仍主要集中在2环-3环区域，其均价为2433元/平方米,其成交面积达到了23.67万平方米占7月份二手房交易市场的43%,城西是本月二手房交易最多的市场,其成交面积13.07万平方米,占7月份二手房交易市场的25%。

　　六、效县物业市场分析

　　1、7月郊县商品房交易情况分析(7.1-7.31)

　　根据2007.7.1-7.31日的数据显示,本月郊县商品房总成交量为77.20万平方米,成交商品房6215套.本月成交面积排在前三位的是双流、郫县、新都，其中双流以26.41万平方米的成交量位居第一，约占各郊县总量的34%。

　　小结：根据图示可看出，各郊县的成交量相当不平衡。双流是本月郊县成交量最大的区域，以26.41万平方米的成交量遥遥领先于其它区域，另外郫县、新都、龙泉、温江也取了不错的成绩。

　　2、7月郊县二手房交易情况分析(7.1-7.31)

　　根据2007.7.1-7.31日的数据显示,本周郊县二手房总成交量为19.88万平方米，总成交成交商品房1890套.本月成交面积排在前三位的是双流、新都、龙泉驿，本月郊县二手房交易量最大的仍是双流,占整个郊县总量的34%。

　　小结：本月郊县二手房与商品房的态势一样，其各郊县的成交量相当不平衡，其成交量较多的都主要集中在双流、新都、温江、龙泉，其中本月二手房成交量最多的仍是双流，占整个郊县总量的34%。

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