编者按

　　这是一个房地产企业大肆融资的时代，从某种程度而言，在目前国家收紧银根、限制外资进入房地产的情况下，能从资本市场顺利融资，不啻为这些地产龙头大胆圈地的原动力。

　　股权融资虽然增加了企业长期资本的安全，并提升了当前资本结构下的增长速度，但它的前提是企业能够以这一资本结构进行持续的债务融资。但问题在于，即使企业能够通过持续股权融资来保持长期资产的安全，但短期负债结构也能够维持吗？

　　或许在近年内，房企依然能在高负债的镣铐下快乐起舞，而上市房企高估值将是我们不得不接受的现实

　　宏观调控已两年有余，但是在今年7月，全国70个大中城市房价再创新高。龙头地产股股价更是半年内基本都上涨超过1倍多。

　　A股上市龙头房企近日纷纷落实巨额融资方案，同时跑马圈地。昔日的行业领跑者，今日开始成为地价领涨者。一、二线城市的土地储备正在向优势房企倾斜。

　　两月内上市房企300亿买地

　　8月1日，保利地产正式启动以55.48元/股，公开增发募资约70亿元的增发计划，预计在8月6日披露增发结果。这是A股今年以来最大一笔公开增发融资，无论从募资规模还是定价上都创了新纪录。与此同时，万科A(000002.SZ)预计募资100亿元的公开增发议案也已通过证监会审核，正蓄势待发。

　　而在7月，金地集团定向增发募资金45亿元已完成，招商地产(000024.SZ)定向增发募资23亿元的方案已获得证监会批准。不到2个月的时间内，仅这四家房企就预计从资本市场获得238亿元的流动资金补充。

　　与此同时，他们的买地速度也在加快。7月，万科在北京、东莞、南京等地，斥资60亿元买入5幅地块。7月24~31日，保利斥资近72亿元，在上海、杭州、长春、北京合计买入大幅地块。6月28~7月10日，金地在沈阳及武汉，合计斥资21.8亿元左右，买入建筑面积超过190万平方米的两幅地块。7月30日，招商地产公告在苏州购入两块土地，总用地面积达到27.75万平方米，总价格13.28亿元。自此，招商地产跻身为在苏州土地储备第二大的深圳开发商。

　　而在H股市场上获得外资投行鼎力相助的上市房企也同样在内地频夺地王。北辰实业与北京城开联合以92亿元在长沙拿下“中国地王”，北辰方面要分担约73.6亿元的地价。7月，富力地产在天津以约50亿元的价格竞得地块。华润亦在武汉以29.74亿元取得“地王”。

　　在两个月左右的时间，内地的热门一、二线城市的上千万平方米土地储备，就被这些房地产企业以总计近340亿元的代价，分别纳入囊中。其中土地拍卖的楼面地价，从3000余元/平方米至1.5万元/平方米不等，均创所在区域的新高。

　　增发有助降低负债率

　　在跑马圈地的背后，上市房企承受的资金压力不言而喻。以城开联合以92亿拿下全国地王的北辰实业为例，其净资产在2006年底为80亿元左右，这块“地王”的地价已超过其净资产。在2006年北辰通过发行企业债及A股IPO，合计获得50.17亿元的流动资金，但是这些募集资金按募资公告，必须全部用于北京奥运项目的建设以及北辰大厦的开发。根据其年报显示，北辰2006年底长期负债19.37亿元，流动负债45.25亿元，其他收入加上北辰2006年实现的营业收入，它在2006年底的现金流也只有51.11亿元。买下“地王”之后，资产负债率骤然提升。

　　而根据拍卖协议，北辰在8月5日前，必须向长沙市政府支付约51.52亿元的首期款，余下22.08亿元及税费必须在明年8月31日前缴清。因此，北辰方面对媒体表示，“资金的筹措还在进行中，在某种意义上还没有对外披露的必要。”

　　再以刚刚增发成功的金地为例，金地方面的数字显示，在增发成功后，金地的资产负债率由2006年底的66.8%降至47.2%，也进一步提高了未来的债务融资能力。联合证券认为，公司业绩增长将明显提速。如果维持目前的资本结构，公司再融资可支持300万平方米的新增项目储备，则年底公司在建及储备项目建筑面积可突破1000万平方米，从而为开发量的上升提供保障。

　　但是，即使增发成功，金地的高负债、高增长状态还是会持续下去。今年全年金地在全国合计11个项目开工在即，总投入资金超过186亿元。在定向增发成功后，金地宣布以其中38.8亿元将用于北京金地中心等11个项目的开发建设投资和偿还项目借款；5.77亿元用于补充公司项目开发流动资金，包括用于项目拓展及项目开发。加上其2006年销售收入51.1亿元，金地手中可动用的现金流也远远未能满足需要。如果再把金地今年打算在土地储备方面的投入加上，年底金地依然可能出现比较高的资产负债率。

　　但是金地方面对记者表示，其实186亿元总投资是把各个项目进行了罗列得出的数字，实际开发过程中缺口并没有那么大。因为本身每个项目是滚动开发，有了项目回款后，开发投资的峰值就会降低，总的投资额可能也就在120亿~130亿元。

　　相比金地，或许保利地产和万科的状况更为典型。在增发完成后，保利地产的财务总监表示，保利地产的资产负债率将降低到60%左右。而根据2006年的年报显示，保利在2006年底的资产负债率接近75.71%。保利地产董事总经理宋广菊更表示，增发完成后，加上销售收入，保利将获得近200亿元的现金流。

　　万科在去年三季度，其资产负债率曾经达到历史最高水平的72.1%，但是在去年四季度完成的42亿元定向增发，使其资产负债率降低到65.6%。虽然万科在今年计划开工面积和竣工面积分别约637万平方米和575万平方米，并增加1000万平方米的土地储备，而且目前主要是进入地价较高的一、二线城市中心，但是预计在百亿元增发完成后，万科的资产负债率还是会达到合理水平，不至于超过警戒线。

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