一、什么是逆序住房抵押贷款

　　不管在世界上哪个国家，对于绝大多数普通居民家庭来说，住房一般就是家庭最主要的资产，尤其在现代的住房按揭制度下，人们需要将工资收入的相当比例，长年累月(15-30年)用于归还购房贷款，一般要到50-60岁时还清贷款，才在真正意义上拥有属于自己的完全产权的住房。从财务角度看，房子是人们长期现金储蓄积累的实物化形态，那么反过来，当人们到了老年期，住房实物资产同样应可以通过某种机制释放出现金流，支持老年消费开支。逆序住房抵押贷款，正是这样一种可以让老年人在有生之年通过房产支持消费但却不卖掉房产的融资机制。

　　逆序住房抵押贷款(ReverseMortgage)的名称，是相对传统的“正序”住房抵押贷款而言的。传统的“正序”住房抵押贷款，由购房人向银行借得贷款资金用于支付购房款，并在以后10-30年中逐月供款直至结清贷款本息。逆序住房抵押贷款，同样是由拥有住房产权的老年人，将住房抵押给银行，老年人一次性、按月分期或根据约定方式获得贷款，老年人有生之年继续居住在自己的房屋内无需还贷，待老人去世后，银行收回并处置住房以一次性结清贷款。这里的资金借贷方式恰恰与传统抵押贷款是相逆的：传统抵押贷款，采取“一次贷款、分期还款”的方式进行，在贷款期限内债务余额不断缩小；而逆序住房抵押贷款，采取“多次贷款、一次还款”的方式进行，在贷款期限内债务余额不断增大，期末一次性还本付息结清贷款，换句话说，ReverseMortgage的贷款和还款的现金

　　流序列方式是与传统Mortgage互逆的，这就是“逆序住房抵押贷款”名称的由来。

　　二、美国逆序住房抵押贷款实践与发展现状

　　美国逆序住房抵押贷款业务的起源，可追溯到1961年，也有专家认为甚至在20世纪早期就已在欧洲出现。目前在美国市场上，最重要的逆序住房抵押贷款品种是“住房转换抵押贷款”(HomeEquityConversionMortgage，HECM)，它是根据《1987年国家住房法案》(NationalHousingActof1987)，由国会授权联邦住房与城市发展部(HUD)于1987年面向老年人推出的，由国家提供风险保证的逆序住房抵押贷款品种。

　　1、住房转换抵押贷款(HomeEquityConversionMortgage，HECM)

　　在某种意义上，HECM在美国现已成为逆序住房抵押贷款的行业基准，因此，我们要弄清楚各类不同的逆序住房抵押贷款，必须先对HECM有比较深入的了解。

　　HECM贷款发放对象必须是年满62周岁的老人，且必须拥有独立产权的住房。对于尚有少量贷款没有还清的住房，一般也可申请HECM，HECM首期贷款资金将首先冲抵并结清该抵押房屋的剩余房贷本息。

　　HECM贷款金额的决定因素主要有三个：房屋价值、预期利率和老人年龄。(一)显然，房屋价值越大，可贷金额越大。然而，美国联邦住房管理局(FHA)对用于计算HECM贷款金额的房屋价值，按不同地区规定了最高限价，也就是说当房价超过限价时，即按照限价计算，目前FHA规定的HECM贷款限额为200，160到362，790美元；(二)利率对贷款金额的影响，一般利率越低，对于同样价值的房屋，可贷金额就越大；(三)年龄对贷款金额的影响，一般年龄越大，在其他条件相同时，意味着达到平均寿命年表所需支付的利息越小，从而贷款金额可越大。下表展示了一套价值10万美元的住宅，不同的年龄和利率水平所对应的可贷金额。

　　HECM贷款资金(养老金)的领取方式，可以在三种方式中自由选择：(1)定期领取；(2)分期领取；(3)定期和分期的混合领取方式。事实上，也有老年人选择一次性获得贷款全部资金的领取方式。三种方式中，分期领取方式最为流行，有约2/3的借款人选择这一方式，另有约10%的人选择定期和分期的混合领取方式。HECM规定，对于尚未领取的贷款资金，可领取余额将随时间按照贷款利率同步增长，因此，借款人选择分期方式领取到的款额，时间越长，数额越多些。

　　HECM借贷双方的权利义务以及风险规避。首先，银行在贷款期间不得强迫借款人卖掉住房还贷；其次，不管借款人在住房内生存多久，借款人的债务仅限于房屋价值以内。最后，如果贷款人发生亏损，联邦住房部(HUD)负责予以支付。对于贷款人(银行)来说，主要风险就是，贷款本息余额有可能超过房屋价值，这通常会在三种情况下发生：(一)若借款人选择终身领取养老金，有可能出现领取的贷款总额超过房屋价值；(二)如果贷款采取浮动利率方式计息，当利率上升时，可能出现贷款本息总额增长超过房屋价值的情形；(三)当贷款到期或终止时，有可能房屋价值跌至预期价值以下。在HECM计划下，以上三种因素导致的风险，全部由联邦住房管理局(FHA)予以承保，借款人必须在进行HECM时参加有关保险计划，缴纳HECM保险费。

　　2、两种私人机构逆序住房抵押贷款

　　除了HECM以外，还有两种由私人机构开发的逆序住房抵押贷款比较流行。(一)由房利美(FannieMae)于1995年开发并推出的HomeKeeper计划。HomeKeeper规定的最高贷款金额，2006年为$417，000，要高于由联邦住房管理局规定的HECM最高限额。此外，HomeKeeper在有关养老金支付期限结构方面与HECM也不一样，且对于未领取的养老金额度规定不随时间推进而增长。(二)由“金融自由与老人融资”公司(FinancialFreedomSeniorFundingCorporation，FFSFC)提供的一种面向富裕的有房老人的现金帐户计划(CashAccountPlan)逆序住房抵押贷款，它不设最高贷款额度，同时在有关贷款利率、抵押房屋成数和手续费等方面更加灵活优惠。

　　3、美国逆序住房抵押贷款市场发展现状与最新趋势

　　自上世纪80年代，美国政府推出由联邦政府承保的HECM逆序住房抵押贷款以来，在整个80、90年代，逆序住房抵押贷款市场整体发展并不理想。1997年HECM发展笔数曾经达到195笔的高峰，而到1999年则下降为174笔，主要原因是大多数金融机构发觉逆序住房抵押贷款并未给机构带来丰厚利润。但进入本世纪以来，这一市场呈现加速发展态势，统计资料显示，2005年全美共发放HECM贷款43，131笔，同比增长77%，截止到2006年6月底，全美累计发放HECM逆序住房抵押贷款310，484笔，正在履约的合同数约15万份，HECM约占全美逆序住房抵押贷款总数的90%。尽管近年美国逆序抵押贷款业务增长较快，但与全美庞大的老年人群体中---62岁以上拥有住房的老年人口1500-1600万进行比较，逆序住房抵押贷款市场总体仍处于较小规模，在符合逆序住房抵押贷款对象中，仅有2-3%比例的拥有产权房的老年人参与了逆序住房抵押贷款，而这一比例在2001年时仅0.5%。

　　由于在业务发展之初，无法准确把握逆序抵押贷款业务的风险，因此当时规定，到1991年HECM共可试点2500笔，上世纪90年代以来，国会扩展了该方案，并于1998年通过立法使HECM永久化，将HUD可承保的HECM贷款规模承保总量增加到15万笔，后来将这一规模限制扩大到25万笔。2005年我底，美国会议员提出有关推进发展HECM逆序抵押贷款的法案，其主要内容包括，一是取消HUD承保HECM总规模限制，二是将FHA规定的不同地区不同的HECM最高贷款额度在全国范围内予以统一。目前这一法案正在国会审议之中。笔者认为，这一法案通过的可能性很大，因为过去近20年HECM实践表明，逆序抵押贷款的风险在总体上是可以测量、控制和予以规避的，一旦该法案通过，就意味着联邦政府在发展HECM逆序抵押贷款市场方面，对老龄人以房养老融资方面的长久政策支持与实质性风险承诺。可以预见，逆序住房抵押贷款在美国经过近20年的起步发展后，必将迎来一个规范化大发展的新阶段，逆序住房抵押贷款也进一步将成为美国按揭银行、保险公司等各类金融机构业务竞争的重点。

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