对经济适用房有可能补贴富人的话题已经聊得够多，但建设主管部门似乎还是比较认同经济适用房的合理性。也许是一种操作上的路径信赖，也许是一种实践中更有成效的方式，总之在不好废除的时候提点改进的办法也不是坏事。

　　最近，我看到国内两则关于经济适用房的消息。一是，广州正在酝酿出台《广州市经济适用住房管理办法(试行)》，将对经济适用住房可租可售和申请购租经济适用住房的条件等问题作出明确规定；另一是北京的经济适用房尝试着突破身份限制。一般家庭是建筑面积70平方米，处级为建筑面积90平方米等。这种旧政策的不合理显而易见。因此，北京试点人均使用面积为15平方米的政策当可鼓与呼。但是，新的问题又来了，即使是所有城市都突破身份限制，都有了更明确的购置和租赁经济适用房的标准，是否会必然产生穷人人人有房住的局面呢？

　　现代化的国度，政府的权力是越来越小。考虑房地产议题，一定要结合金融议题。对于低收入阶层来说，即使获得了经济适用房的名额，也很难保证他能够有足够的现金支付经济适用房。

　　对于当前的经济适用房购房者，他们大体可能有两种渠道获得金融支持。一是商业性房产抵押贷款。这个环节的信贷资金供给充裕，手续也相当简单，贷款利率比较高。而且近年不断的加息增加了购房者负担。二是我国公积金制度低存低贷的模式。在这种模式下，利率是比较低。但是要政府进行大量的补贴和支持，否则就无法满足资金的缺口问题。许多城市都出现此类问题。而且公积金贷款仍然是大量群体无法获取的金融渠道。

　　对德国的经济生活观察中，笔者一直认为德国的住房政策中有需要值得中国学习的地方，尤其是金融政策。在多个城市的旅行中，比如法兰克福和慕尼黑，导游总是会说这个城市在二战中几乎被完全炸毁。而现在，我们看到的却是一个现代与传统建筑结合得非常完美的欧洲城市。德国的经济学家把此归功于德国的住房储蓄银行制度。

　　这个制度起源于欧洲，但以德国最为成功。购房者与指定金融机构订立资金存贷合同，按合同约定，定期到该机构储蓄，当储蓄达到一定时间和数额后，便有自动从机构获取住房抵押贷款的权利。大约每四位德国人中就有一位拥有住房储蓄合同。有一些西部城市一半的人口拥有住房储蓄合同。

　　在德国，住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式。存款利率和贷款利率都低于市场利率。当贷款需求超过信贷资金来源时，则按入伙时间先后顺序或规定的顺序分配贷款。当成员购房时，政府按其每年储蓄额的一定比例支付补贴。低收入家庭还可以减免个人所得税。

　　如果国内需要学习这个经验，其实可以扩大住房公积金的覆盖面，破除身份的限制，向住房储蓄银行过渡。政府实施更有针对性、更有效率的补贴。

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